新常态下营改增对房地产企业财务管理的影响

2018-03-07■谭昕

审计与理财 2018年2期

■谭昕

一、房地产行业营改增政策分析

营业税和增值税是流转税中两大主要税种。营业税为价内税，计税依据为营业额全额，按适用税率计算交税，并随着商品流转环环交税。增值税为价外税，其计税依据为增值额，实行税款抵扣制度，对以前环节已纳税款给予扣除，可有效避免重复征税。房地产业是一个综合性很强的行业，在我国国民经济发展中起着重要的作用。长期以来，我国房地产企业适用营业税制度。然而，近年我国经济进入新常态，经济増长速度出现下滑，产业结构面临转型升级考验，使得房地产业也进入分化和转型的关键期。为了解决房地产企业税负过重问题，促进房地产企业进一步发展，房地产业“营改增”应运而生。2016年5月1日我国全面实施营改增，房地产行业告别营业税，开始缴纳增值税。“营改增”作为深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，它的实施给房地产行业带来的最大改变是避免了重复征收营业税和不能抵扣税款以及退税的现象，实现了在商品流通过程中环环征收，层层抵扣增值税。营改增之前房地产业营业税税率是5%，营改增后增值税为税率11%，增值税税率远远高于营业税税率，但是考虑到房地产行业的特殊性与复杂性，具体影响还需要考虑到各种抵扣项来确定。

二、营改增政策对房地产企业财务管理的影响

1.营改增对房地产企业开发成本的影响。

成本决定着企业的利润，“营改增”的实行对房地产企业的成本有着不可忽视的影响。营改增后房地产企业由缴纳5%的营业税转为缴纳11%的增值税，税率大幅上升。虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但因为房地产企业开发成本的重要组成部分是建筑安装成本，而建筑安装工程是由具有相应资质的建筑施工企业来完成的，建筑施工企业在施工过程中除钢材、水泥等大宗产品比较容易取得增值税专用发票外，还有很多价值不高但用量很大的零星材料都是从个体的小商户手中购买的，这些小商户大多采用核定税额方式缴纳税款，其销售材料根本无法开具增值税专用发票，致使建筑施工企业增值税进项税额无法有效抵扣，造成应纳增值税增加，开发成本上升。同时，在房地产企业建筑施工中的工作人员都来源于临时招聘的农民工或部分劳务公司，他们提供劳务却无法开具增值税专用发票，造成进项税额无法抵扣，税负大幅增加，成本上升。此外，建筑施工企业很多机械设备的租赁在“营改增”后税负明显上升，以上这些原因导致的建筑施工企业税负上升，成本增加，都直接转嫁给下游的房地产开发企业，使房地产开发企业的开发成本增加。

当然，营改增对房地产开发企业成本的影响，还要看成本税金的变化对企业所得税的纳税影响情况。至于营改增对房地产开发企业税负和成本的影响具体是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式、税务筹划措施与进项发票的取得而有所不同。

2.营改增对房地产企业税负的影响。

房地产行业“营改增”后可以避免营业税所带来的重复征税问题，而税负的增减主要受其增值税税率、取得的进项可抵扣税额的影响。营改增政策实施以前房地产企业按照销售收入的5%缴纳营业税，没有任何进项税额可以进行抵扣。营改增政策实施以后，房地产企业适用11%的增值税基本税率，同时对于符合条件的进项税额可以进行抵扣。从税率的角度来看，营改增以后一般纳税人的名义税率增加，但房地产企业的进项税额可以抵扣，因此，营改增对房地产企业的税负影响在一定程度上取决于应纳税额以及进项税额的抵扣情况。根据营改增相关政策规定，房地产企业销售不动产时以房地产企业取得的全部价款与价外费用的合计额，扣除相应土地价款后所得的余额作为计算销售额的基础。而且在实施营改增以后房地产企业的材料成本、建安成本等方面产生的进项税额也可以得到相应抵扣。因此从理论上讲，实施营改增房地产企业的税负应该下降，而且在确定的增值税进项税率下，能够取得的进项可抵扣税额越大，“营改增”后税负降低的可能性就越大。从目前房地产行业营改增推行的现状来看，大部分企业税负水平有所降低，但也有一部分企业由于増值税率较高，经营模式和管理制度等各方面还未来得及调整和完善，成本支出抵扣链条不完整，增值税专用发票的获取具有一定的难度，可抵扣增值税进项税额较少，税负难以转嫁等原因出现税负增加经营情况恶化的情况。

3.营改增对房地产企业经营管理的影响。

首先，“营改增”改革给我国房地产企业带来了巨大的影响，房地产企业原有的经营模式面临着严峻的挑战。房地产企业具有项目分布范围广、开发周期长、资金需要量大及融资成本大等特点，营改增以后房地产企业主要税务由营业税转变为增值税，增值税与销项之间形成抵扣关系，财务核算制度、税款计算方法和发票管理规程都发生了很大的变化，迫使房地产企业在经营管理上适应市场需求，改变经济结构，开发优质产品，提高产品质量，提高企业核心竞争力。同时更加重视设计经营流程，提高内部管理水平，尤其是加强对采购环节的管理，完善财务管理的各项制度，提高财务核算水平，以应对日益加剧的市场竞争，优胜劣汰。

其次，营改增之后房地产企业适用3%的预征率与营改增之前5%的税率相比降低了两个百分点，减少了对房地产企业的预收款资金占用，增加了现金流，有利于增强房地产企业的抗风险能力和经营管理的灵活性。

4.营改增对房地产企业房地产投资的影响。

第一，营改增全面实施以后任何企业购进的不动产所含增值税都可以进行抵扣。购置商业地产和产业地产等不动产适用11%的增值税税率，且进项税额可以分两年予以抵扣，允许在第一年抵扣进项税额的60%，剩余进项税额的40%允许在第二年进行抵扣。因此，营改增以后减少了企业流动资金的占用，现金流水平有所提高，能够在一定程度上拉动一般企业对房地产的投资。

第二，营改增以后适用的增值税税率与营改增之前营业税适用的税率同样都为5%，降低了个人转让二手房的税收负担，能够促进房地产交易的活跃性。同时，营改增以后对满两年以上的普通住房由免征营业税改为免征增值税。这种政策平移有利于保持房地产市场的稳定。

第三，由于我国各区域的土地价格存在很大差距，同时房地产企业取得土地的成本占开发成本的比重较高。因此，土地支付成本在很大程度上会影响房地产企业的区域布局。营改增之后，相关政策规定，房地产企业受让土地时向政府支付的土地价款在计算销售额时予以扣除。因此，营改增以后，在一定程度上能够减轻土地支付成本对房地产企业规划区域布局的影响。

三、现阶段房地产企业应对营改增的措施与建议

营改增的政策改革给房地产企业带来了机遇，同时也带来了许多挑战。房地产行业作为国民经济的基础性产业，我国税收收入的重要来源，在营改增以后如何健康平稳发展对我国来说至关重要。本文从以下几个方面提出相关建议：

1.做好开发成本的税收筹划工作。

房地产开发的过程很长，成本也比较大，优化和完善房地产企业开发成本的税收筹划工作，是确保房地产企业顺利应对营改增带来的巨大成本压力的关键和基础。所以房地产开发企业首先要梳理经营流程，全面掌握自身的经营情况和纳税能力，以及依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目，制定合理的税收筹划方案。通过混业经营分开核算、合理选择供应方、“包工包料”代替“甲供材料”、合理制定销售价格、增加固定资产投资、扩展企业业务范围，加快转型升级、争取申请多方利益等可能的路径进行税收筹划，以实现企业降低税负，减少成本，增加现金流，提高利润，税后受益最大化的效果。其次，考虑到当前国家正全面清理规范税收优惠政策，房地产开发企业要根据自身的实际情况，积极地想办法，避免享受的合法税收优惠政策被清理。

2.重视对“营改增”政策的学习，完善进项管理。

营改增对房地产企业提出了新要求，房地产企业只有重视对“营改增”政策的学习，才能把握其实质，做好企业内部的税负控制，降低企业涉税风险。因此一要加强对房地产企业管理层的培训，让企业管理层全面了解“营改增”政策的深刻内涵，以更好的对企业进行全局把控、提前谋划，尽量争取有利于企业发展的优惠政策，消除“营改增”税制改革给企业带来的不利影响。二要加强对房地产企业财务人员的培训。“营改增”政策的实施对于房地产企业会计核算及财务管理的要求更高，因此需要加大财务人员对营改增政策的的培训和考核力度，不断地提高他们会计处理方式、发票管理等方面的专业知识、专业技能和专业素养，全面提升会计核算的质量。三要加强对房地产企业的材料采购人员的培训，提升他们的合同管理水平。采购人员对外签订采购合同，要提高纳税意识，考虑增值税对企业的影响，在签合同之前，先了解供货商的纳税人身份，一定要在确认供货商是一般纳税人之后再进行合作。在材料采购过程中，采购人员一定要有长远眼光，不能只看眼前利益，杜绝因贪图价格上的一些优惠放弃开具增值税发票，导致企业进项税额无法抵扣，多缴税款的行为。实行“营改增”，目的是要减少企业的赋税，房地产企业只有管理好进项，才可以在很大程度上降低税负。

3.解决好营改增试点时期政策执行问题。

一般而言，房地产投资企业项目开发和销售周期都较长，“营改增”后出现试点前开发项目未完工和销售情况很普遍。这些项目试点前已进行工程设备和材料采购，因当时不能开具增值税专用发票，没有进项税额可抵扣；而试点后获得的收入，却需要按增值税税率计算销项税额，这就会造成企业税负的增加。解决跨期开发的房地产项目的上述问题，在营改增试点过渡期房地产开发企业面临“营业税”和“增值税”选择使用问题。依据国务院划定的从2016年5月1日起全面实施营改增的最后期限，将5月1日作为营业税和增值税政策执行的临界点，5月1日之前的房地产合同开工期的开发项目作为营业税征缴对象，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税，而 5月 1日之后的房地产合同开工期的开发项目作为增值税征缴对象，按11%的税率缴纳增值税，房地产开发企业也可以通过比较一般纳税人和小规模纳税人之间的纳税差额，去选择合适的交易对象。此外，房地产开发企业还可以利用该行业增值税税率明显低于一般物品销售17%的税率，开展税务筹划以获取更多可抵扣进项税额，既降低企业税负又为企业后期测算“营改增”后税负盈亏平衡点提供支持。同时，房地产开发企业也应该在跨期开发的房地产项目增值税进项税抵扣以及土地增值税等方面做好准备工作，重点是做好增值税发票的收集、整合以及整理，以确保实施“营改增”以后其增值税进项税额抵扣可以顺利实施。

4.进一步提高房地产企业的财务管理水平。

“营改增”政策的实施，给房地产开发企业的财务管理带来了账务处理更加复杂、增值税专用发票风险更加严峻的挑战。进一步提高房地产开发企业的财务管理水平，是企业应对“营改增”重大结构性税制措施和供给侧改革的重要措施。首先，要完善财务管理部门的设置、整合房地产开发企业的财务和税务等部门，共同制定“营改增”的应对措施。同时房地产开发企业应该分析自身“营改增”前后的业务运行的差异，研究营改增给企业财务处理带来的会计核算体系、开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，找出销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略。此外，应该加强房地产开发企业内部的财务管理，优化财务管理制度与流程，特别是完善房地产开发企业的增值税会计核算制度及流程，发票的领购、开具和认证抵扣制度及流程，定价策略以及增值税的主要税务以及会计处理等工作流程，提高发票抵扣合格率，保证房地产开发企业税收抵扣链条的完整性，减轻营改增后房地产开发企业的税收负担。