“营改增”后房地产企业税负研究

于珊　马洪达　李冲

摘要：近年来，我国房地产企业开发投资的增长速度已经出现明显下滑趋势，而“营改增”在房地产企業中全面推行极大的改善了房产行业的经营环境，有效地降低了房地产企业的税务负担，“营改增”的全面实施给房地产的税负带来了巨大的变化。如何正确应对“营改增”对于房地产企业来说是一个重要的研究课题。

关键词：“营改增”；房地产企业；税负

一、推行“营改增”的理论原则

营业税改为增值税需要遵从两大税收原则：一是税收效率原则，具体来说税收效率包含了经济效率与行政效率两个方面。税收经济效率是指减少税收对于经济活动的影响，因为严格说来税收属于偏中性的一种身份。但实际上来讲，任何一种税种都会或多或少对于经济的运行造成影响，由于具体情况的不同而产生的影响程度不同。相对于增值税来说，征收营业税的时候存在大量重复征税的现象，严重影响了企业的经济运行效率。而税收的行政效率通常指征税过程中降低征税的成本，让整个征税过程流畅、简便。其中征税成本包括了征税过程的人工费、公关费、发票印刷费用等，同时也包含纳税人的纳税成本，如申报费用、咨询费、税款核算成本等。

二是税收的公平原则。税务征收要求客观平等对待所有种类的纳税人，营造出公平合理纳税环境，这样才能保持公正的态度让所有企业进行公平的竞争。对于一些不公正的客观元素，例如资源禀赋差异等现象还需要征税方作出调整，实施差别征税进行调节，尽可能保证公平的征税环境。比如说在实行营业税时需要严格按照企业的营业额进行征税，对纳税方的具体盈利情况并没有充分考虑，这极大地影响了税收的公平原则。“营改增”之后征收增值税需要将企业运营中的成本收益统统纳入到税额核算中去，仅针对于增值额进行征税，更好地体现了税收的公平原则。

二、“营改增”后房地产企业的税负影响

（一）房地产企业建安成本抵扣困难，税负较高

现阶段在房地产企业的开发运营当中，由于建筑行业的部分劳务费用与建筑施工的原材料成本费用不能取得增值税发票，且目前来说房地产企业建筑施工的材料大多选取一些小型工厂，杂货店或者私人企业作为供应方，本身并不存在进行税额，如果再征收11%的增值税销项税额，这就让这些小型的赚取微利润承担了较高的税务负担。在这种情况下国家也并没有相应的抵扣标准出台，直接导致房地产开发企业建安成本抵扣难，可抵扣税额低，承担了较高的税负。

（二）房地产企业土地成本抵扣项不明确

房地产开发企业税负多少主要在于其企业的成本结构，“营改增”在房地产企业中全面实施过后税负的减轻或者增加，则主要在于企业的土地成本（土地出让金）的是否可抵扣问题。如果土地成本的购地费用能够进行抵扣，则能解决最关键的房地产企业的进项抵扣问题。由于在房地产企业的项目开发中，所需要的建安成本与土地成本需要巨大的财务支出，但根据目前的政策规定，土地成本并不能进行抵扣，使得高额购地的房地产开发企业需要进行高额缴税，这对于一线发达城市房地产开发企业来说税负影响巨大，而三线或者四线城市的房地产开发企业影响相对较小。在“营改增”实施之后很多房地产企业都逐渐将目光由高价土地转向低价土地，促进了我国土地价格的理性回归。

（三）对于房地产企业现金流的影响

房地产开发企业通常以项目开发方式进行运作，然后采取预售方式销售产品，在这个过程中通过销售取得的收入后需要预先缴纳税款，但由于项目开发中建筑成本与财务成本都会随着项目的工期而增加，这种情况下房地产企业需要在前期对增值税销项税额资金进行垫付，这极大地占用了企业的资金流，然后再等到年末分别根据各项原始成本核算增值税进项税额，抵扣销项税额。

（四）政策规定不清晰，房地产企业开发过度阶段税务风险大

现阶段我国房地产企业普遍都具有购进原材料少，广告项目与市场营销费用搞，税务抵扣少的问题。“营改增”政策从2015年开始在房地产企业中全面推行，根据我国房地产企业年均增加值占据生产总值的比重，然后再在这个基础上测定进销项税，比较“营改增”前后税负变化来确定税率，目前来说房地产行业增值税率为11%。再这个过渡期间房地产企业项目开发过程中缴税明细缺乏系统的政策指导，比如商品房没有售出如何征税，已售房产重新退回后缴税如何处理等细节都没有明确规定，这让“营改增”后房地产税务风险增大。

三、“营改增”如何加强房地产企业纳税规划

（一）提高财务管理水平加强票据管理，特别是增值税发票与可抵扣发票

“营改增”政策实施过后，房地产企业由于项目工程资金规模大，开发周期长，财务管理与票据管理难度也大为提升。为了提高内部管理水平，企业可以加强财务人员对于“营改增”之后税务相关知识的学习与培训，提高会计管理人员专业知识素养。强化建筑原材料采购过程中的相关票据管理，加强与供应方之间的协调沟通，及时取得可抵扣发票与增值税专项发票。在房地产行业中竞争激烈，建筑企业与开发商之间很难通过高承包价格将“营改增”所承担的税负进行转稼，这也就就导致税负提高转而将风险转移到工程质量上去。所以开发商企业必须严格选取具备拥有较为完备且正规增值纳税人资格的建筑施工企业，以此确保项目开发的工程质量同时也为自身增值税抵扣创造有利条件。

（二）加强会计核算，梳理经济活动流程

企业在纳税核算方面要系统加强相关会计核算流程，抓住税务相关风险关键点，特别是对于土地购买、施工建设、投融资等具体经济活动要进行仔细的可抵扣进销项税额梳理。全面强化企业的财务管理、筹资管理、融资管理全面预算管理，以“营改增”政策为核心，系统分析相关政策优惠，把握关键要点科学进行纳税规划，抓住新政的机会政策进一步降低企业税务负担。具体来说，企业可以通过将部份项目工程进行服务外包，合理通过纳税筹划将过多的税务负担实行转移。另外由于应该证实是过后，房地产企业相关会计科目设置得更为复杂，财会人员需要对政策相关进行系统的学习才能正确应对“营改增”后的税务核算，提高企业的纳税规划水平。企业还需要提前对纳税申报做好准备，依法将各项会计材料，充分结合自身实际情况去判断纳税筹划的可行性，确保纳税筹划方案能够正常开展。同时由于企业所处市场环境与政策规定并不是一直不变的，比如税率，部分细节规定的优化，企业税务人员应当时刻注意相关政策与市场环境的变化，及时对纳税筹划方案进行调整，保证方案实施的灵活、科学，抓住一切机会降低税务负担。

（三）多类型项目共同开发，优化产品结构

房地产企业应当重视商品多样化发展的重要性，比如在房地产行业中商业型地产相对需求量要更大，其定价权大多有开发商掌握，消费者可以通过获得地产的增值税发票进行抵扣，降低税务负担，房地产开发对此企业可以更多面对企业客户进行销售来转移高额的税务负担，以此降低成本支出。优化产品结构与种类，保证产品多样性发展，才能让房地产企业在“营改增”政策后顺利转型升级，减少税务风险。

（四）改善销售方式，抓住政策优惠

房地产企业在“营改增”过后，现在的主要税种是增值税与土地增值税，所以房产的销售价格是与增值税的税务负担直接挂钩的。所以合理的房产售价制定不仅能够大量节省时间成本与资金成本还能够大幅增加房产的销售量并减少税负。所以房地产企业在销售产品时除了要考虑施工过程中的各项成本还要注意增值税与可抵扣项目的相关联系。适当降低房产的销售价格虽然账目上的收入可能减少，但实际利润却可能得到了增加，所以改善销售方式能够有效的减少土地增值税率。另外在“营改增”的新政策下还要充分利用相关优惠政策减少税务负担，积极申请相关减免，适当加大建安成本，增加可抵扣项目金额，只要土地增值率达到了20%及以下则可获得土地增值税免征资格。另外企业还可以考虑设立单独的物业销售公司来减少相关费用的支出，进而降低企业的税务负担。

总体来说“营改增”政策直接影响了房地产企业税负水平，但只要科学解读政策，抓住相关要点，企业的税负就能降低，提高企业的经济效益，促进企业的全面发展。

参考文献：

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[2]黄金.“营改增”对房地产企业税负的影响分析[J].产业与科技论坛，2016（15）.

[3]杨圣宏.“营改增”对房地产企业税负的影响及对策[J].财经界，2015（36）.

[4]钟顺东，钟涵宇.房地产行业“营改增”税负探究[J].企业导报，2016（01）.

（作者单位：于珊，北京泰禾房地产开发有限公司；马洪达、李冲，国家计算机网络应急技术处理协调中心）endprint