土地拍卖成交价格影响因素实证分析

高燃

摘要：文章以上海市为例，选取上海市土地拍卖相关数据，对于土地拍卖成交价格的影响因素分析。首先，利用供需均衡理论推导土地拍卖成交价格的函数；其次，从供需两个层面分析影响土地拍卖成交价格的因素；最后，根据实证分析得出相关结论。

关键词：土地价格；供需均衡；实证分析

一、理论依据及模型推导

（一）理论依据

根据经济学中的供需均衡理论，假定土地市场完全由市场机制决定，即满足供需平衡理论。针对上海市土地市场建立供给和需求模型，从供给和需求角度分析上海市土地价格影响因素。根据政府、房地产商及消费者之间的最优行为得到模型参数，根据市场机制运行决定价格均衡理论，利用供给和需求函数推导出土地价格。

（二）模型推导

1. 从需求角度分析

假定土地需求量由土地价格以及其他相关因素决定，土地需求函数写为：

Qd=α+β1P+β2X（1）

其中，Qd表示土地市场中对土地的需求数量；P表示土地市场中土地的价格；X表示土地市场中对土地需求数量的相关影响因素；α代表常数项；β1、β2表示相关系数。土地需求函数包括了土地市场中的各相关因素以及变量之间的特征关系，包括人均消费支出占收入的比例，储蓄、人口增长与土地需求之间的关系，以及消费者对未来工资的预期，也就是说，在土地市场中，各种经济变量对土地需求及价格都存在影响。

2. 从土地供给角度分析

土地的价格与土地开发和经营成本存在着相对稳定的比例关系。因此，开发商的投资决策主要由实际的土地价格与土地开发经营成本决定。土地供给函数写为：

Qs=γ（P-C） （2）

其中，Qs表示土地市场中土地的供给数量；γ表示相关系数；P表示土地市场中土地的价格；C表示开发商成本。根据（2）式看，土地供应量应保证土地价格与开发商成本之比在长期保持稳定。因为，如果土地价格上升超过均衡价格时，就会导致市场土地供给数量增加，而土地作为稀缺资源是有限的，保证长期稳定有利于土地资源的优化配置；反之，如果土地价格下降，就会导致供给量的减少。

根据供需均衡联立方程（1）和（2），即Qs=Qd得到P=f（X，C）（3）

其中，变量X由人口、人均可支配收入、房价、GDP等因素决定。所以（3）式可改写为线性函数：

P=β0+β1POP+β2I+β3HP+β4GDP+β5R+β6EMP+μt（4）

其中，P表示土地市场中土地的价格；R表示银行贷款年利率；POP表示人口数量；I表示人均可支配收入；HP表示房价；GDP表示国内生产总值；EMP表示就业量；β1、β2、β3、β4、β5、β6表示相关系数；表示随机扰动项。

二、从需求层面分析土地价格的影响因素

（一）数据来源与指标选取

根据（4）式，以上海市为例，引入影响上海市土地价格的变量：上海市每年人口数量POP、银行贷款的年利率R；城镇人均可支配收入I、每年的平均房价HP、每年的人均GDP、每年的就业数量EMP。根据选取的上海市1998～2013年的数据进行分析。相关数据来源：上海市统计局官网（2000～2014年统计年鉴）、上海市规划和国土资源管理局官网。

（二）第一次回归分析

首先对上海市1998～2013年每年人口数量POP、银行贷款的年利率R、城镇人均可支配收入I、每年的平均房价HP、每年的人均GDP、每年的就业数量EMP等解释变量，以及被解释变量P（上海市土地市场中每年的土地平均价格）进行回归分析：

根据（5）式回归方程分析，发现解释变量每年人口数量POP、银行贷款的年利率R；城镇人均可支配收入I、每年的平均房价HP、每年的人均GDP、每年的就业数量没有通过T检验，即变量是不显著的，回归方程所得的相关系数不能准确解释被解释变量的经济意义。因此推断模型中的变量存在序列自相关。

（三）自相关检验和AR模型修正

根据上述分析可知，（5）式方程的随机扰动项μ之间可能存在序列相关，如果存在序列相关，那么最小二乘法与回归分析的参数估计量茁赞不再有效，而OLS得到的参数估计量标准差也是不正确的，从而导致回归方程参数估计量的显著性检验不可靠。而D.W检验只能针对一阶自相关进行判定，对于高阶自相关无法判定。因此这里采用LM（拉格朗日乘数—Lagrange Multiplier）检验方法来判定相关性，并用AR模型进行修正。LM检验如表1所示。

Obs*R-squared=13.12789，对应的概率值P=0.0107，小于设定的显著性水平5%，因此可以拒绝原假设，及回归方程直到4阶滞后不存在序列相关性。

建立AR模型并与回归方程联立如下：

P=β0+β1POP+β2I+β3HP+β4GDP+β5R+β6EMP+μ（6）

μt=?1μt-1+?2μt-2+?3μt-3+?4μt-4+εt

得到回歸方程

根据（7）式可以看出，R银行贷款年利率的变动与土地价格呈负相关关系，银行贷款利率的上调，将增加开发商的成本，抑制投资，进而使土地价格下降；POP人口数量的增加会提高对住房的需求，进而影响土地价格的上涨；I人均可支配收入的增加，储蓄降低，大部分资金用来投资或者购买增值保值房产等，推动土地价格上涨；HP房价的上涨对土地价格呈负相关关系，房价上升将导致土地价格下降；GDP的长期增长将推动土地价格的上涨；EMP就业量的增加同样与土地价格呈正相关关系。endprint