香港、澳门与珠海房地产业变动比较:港珠澳大桥影响视角

一 文献研究述评

2016年9月27日，世界最长的跨海大桥——港珠澳大桥主体桥梁正式贯通。港珠澳大桥连接香港、珠海、澳门，全长55公里。大桥开通前，珠江口将两岸分割开来，两岸城市互相往来均要先北后南绕道而行。港珠澳大桥连接了珠江口东西两岸，使珠江口东西两岸的城市往来变得更加快捷方便，增强了珠三角城市之间的联系度。同时，香港和珠江口西岸、澳门和珠江口东岸的联系也更便利，大大促进了港澳与内地的社会经济联系。港珠澳大桥的开通，直接影响到关联地区，尤其香港、澳门与珠海这三个连接节点城市的发展。理论上看，交通状况的改善会对国民经济的各个方面带来不同程度的影响，作为国民经济重要产业部门之一的房地产业，无疑会从港珠澳大桥的建设和开通中获得发展机遇。

目前，理论界对国内跨海大桥(不含港珠澳大桥)建设影响区域经济发展研究的代表性文献有：邓英达(2009)[1]运用宏观计量模型，对比了兴建与不兴建杭州湾跨海大桥两种模型，研究了杭州湾跨海大桥建成与否对宁波区域经济的影响，结论是大桥能够带动和刺激宁波区域经济发展。岳小泉等(2014)[2]通过特定的评价指标体系，定量分析平潭海峡大桥建设对平潭综合实验区经济发展的影响，研究结论认为平潭大桥的社会经济效益良好，对经济有促进作用。

在港珠澳大桥建设对经济影响的研究方面，代表性文献有：陈章喜(2016)[3]研究了港珠澳大桥建设对珠江口城市群协调发展的影响效应，从城市间经济联系、城市群内部发展均衡性和城市群市场一体化发展的角度，分析了港珠澳大桥对发挥香港经济辐射、提升珠江口西岸区位优势、改善地区物流网络格局、促进地区产业发展、推动珠江口城市群协调发展所产生的巨大经济和社会效益。张华伟(2014)[4]研究了港珠澳大桥建设对珠海房地产业的影响，认为珠海房地产产品将走向多元化，房地产市场需求会更强。陈向科(2012)[5]探讨了港珠澳大桥建设对珠三角地区物流业的影响，认为大桥建设会增添香港、深圳、珠海、澳门、广州的客流和货流，带动相关产业发展，弥补原有码头运力不足，提升枢纽地位。吴旗韬等(2013)[6]分析了港珠澳大桥建设对珠江口两岸经济发展的影响，指出大桥建设增强了西岸地区的区位优势，有利于区域产业分工，促进区域产业转型升级和协调发展，推动珠江口两岸旅游资源的开发。冼超文(2013)[7]对珠海市产业发展、空间布局和存在问题进行了详细分析，并借鉴国内外其他产业发展模式和政策，研究了港珠澳大桥建设对珠海市产业政策的影响，提出政府应通过大桥建设抓住机遇，推进珠海产业发展。

港珠澳大桥的时空压缩效应有利于提升珠海、澳门与香港交通的便利性，从而增强香港、澳门、珠海的区位优势，促进三地之间的融合和区域经济的一体化发展。理论界对大桥建设影响地区经济发展的研究文献并不多，对相关地区房地产业影响的研究文献较少。因此，根据交通基础设施建设对城市发展影响的一般原理，分析港珠澳大桥这一跨海通道建设对香港、澳门、珠海房地产业的影响，具有重要的理论与实践意义。

二 交通基础设施对房地产业影响的理论分析

(一)理论基础

1.交通基础设施建设对房地产业的外部性影响效应。新古典经济学家阿隆索的“城市竞租模型”充分说明：城市土地利用(种类、强度)受该块土地的可达性 (相对于中心) 及形成的运输费用影响，不同土地利用方式对可达性要求有差别，其结果就形成了不同陡缓程度的地租曲线。一般情况下，从市中心出发向外推分别是一般商业服务业、住宅、工业、别墅、农地等。土地本身的自然属性(有限性、不可搬动性、质量的差异性等)和经济属性(土地供给的稀缺性、土地利用的集约性等)都会影响城市房地产业的发展。根据阿隆索的分析，土地价值在很大程度上受到区位优势及相邻地块土地使用状况的影响，但是城市土地使用存在较大的外部性，这些外部性效应是土地价格机制很难反映出来的。土地的增值是一种正的外部效应，它既不是由土地使用者的投资，也不是由土地使用者的其他决策引起的；反之，土地贬值是一种负的外部效应。政府行为引起的土地价值变化，是典型的外部性效应的表现。交通基础设施建设是政府行为的重要组成部分，必将会对房地产业发展产生影响。

2.交通基础设施建设对房地产业的延伸性影响效应。从城市中某个地块来讲，城市交通基础设施建设投入量越大，房地产业的开发量也会越大，收益也会越高，即两者呈现正相关关系。由于城市中心区的土地供应量有限，当中心区房地产业发展趋于饱和时，“跳出旧城，发展新城”就成为理所当然。新城建设需要配套发展城市基础设施，尤其是道路交通基础设施。政府是城市交通基础设施投资的主体，土地收益是政府财政收入的主要来源，所以只有先把土地出售，获得相应收益，才能支撑城市交通基础设施的建设。因而，中心城外围地区的交通基础设施建设要落后于房地产业的发展。尽管如此，由于政府行为对土地价值外部效应的存在与不断作用，随着离城市中心区距离的增加，城市交通基础设施建设对房地产业的后续功能会更加强化，对房地产业的延伸性效应也会不断显现。

(二)影响路径

理论上观察，交通基础设施影响城市间房地产业主要通过以下路径：第一，交通基础设施通过提升城市间的可达性，影响城市间房地产价格的变动。交通基础设施建设会改善城市间的交通运输条件，降低城市间的交通费用，减少出行的相对时间成本，使居民衍生出对周边城市房地产的需求，刺激人员流动，形成“卧室社区”生活模式，从需求层面引起城市间房地产价格的变化。第二，交通基础设施通过推动城市间的均衡发展，影响城市间房地产投资的变动。交通基础设施建设会改变城市间的区位条件，提高土地价值，加大房地产开发强度，并且交通基础设施为企业投资创造便利，降低了企业跨城市、跨地区投资的成本，从供给层面引起城市房地产投资的变化。第三，交通基础设施通过促进城市间要素的流动，影响城市间房地产市场的变动。交通基础设施建设会增强连接点城市的相互关联性，减弱产业集聚阻力，强化市场的一体化功能，有利于城市间产业重新分工、布局与合作，使区域经济协调发展。从供给与需求的关系看，城市间房地产市场的均衡会由于城市间经济关联的改变而达到一种新的均衡状态，从而导致城市间房地产市场格局的变化(陈章喜，2017)[8]。

港珠澳大桥是影响香港、澳门和珠海三地房地产业相互作用的重要力量。同时，房地产业本身具有辐射性特征，即某一城市房地产业的发展，或该城市房价变动会对周边城市的房地产业发展及房价变动产生影响。就香港、澳门、珠海三座城市而言，香港房地产业的发展会增强自身的辐射力，辐射波及澳门、珠海等地区，澳门、珠海房地产业的发展同样会对香港地区的房地产业产生辐射作用。需要指出的是，房地产业相互影响力的发挥还需要一定的政治、经济、政策条件，如人口的自由流动、房地产业相互影响地区对居民购买房产的限制程度以及对设立分公司或子公司的吸引措施等。因此，港珠澳大桥、房地产业辐射性和政治、经济、政策条件是香港、澳门、珠海三地房地产业发挥相互影响力的三个必备条件，其关系如图1所示。

港珠澳大桥建设通过影响香港、澳门、珠海三地的可达性而作用于三地房地产业的相互影响力。港珠澳大桥开通前，由于伶仃洋的阻隔，香港到澳门、珠海需要绕道而行，来往不便，三地之间房地产业的相互影响力较小。如果房地产业不具有辐射性，那么在港珠澳大桥建成通车后，只能改变三地的交通可达性，对三地房地产业不会产生大的相互影响。如果没有政治、经济、政策条件，同样仅仅改变交通可达性，而房地产业的相互影响力可能极其微弱。只有三要素同时具备才能实现发挥香港、澳门、珠海三地房地产业相互影响的功能。当前，在房地产业具备辐射性、人口能够自由流动、房地产业相互影响地区对居民购买房产的限制程度放松以及对设立分公司或子公司给予优惠政策等政治、经济、政策的条件下，港珠澳大桥成为香港、澳门、珠海三地房地产业相互影响力发挥作用的重要因素。

图1 香港、澳门、珠海三地房地产业发挥相互影响力的三个条件

三 现状描述：经验观察与区位熵分析

(一)经验观察

根据《香港统计年鉴》、《澳门统计年鉴》、《珠海统计年鉴》得出2009-2015年香港、澳门和珠海三地房地产业生产总值，并分别将香港和澳门的统计结果按当年汇率换算，全部统一单位为亿元人民币，结果如表1所示。

表1 2009-2015年香港、澳门及珠海房地产业总产值 单位：亿元人民币

资料来源：根据《香港统计年鉴》、《澳门统计年鉴》及《珠海统计年鉴》换算整理。

(二)区位熵分析

产业结构研究中常用区位熵来分析区域主导产业部门的状况。区位熵又称专门化率，计算公式为：

(1)

式(1)中，i代表产业，j代表地区。LQij表示j地区i产业在全国的区位熵，qij表示j地区i产业的相关指标(例如产值、就业人数等)；qj表示j地区全部产业的相关指标；qi表示在全国范围内i产业的相关指标；q表示全国所有产业的相关指标。LQij的值越高，地区产业集聚水平就越高，一般来说，当LQij>1时，认为j地区的i产业在全国具有优势；当LQij<1时，认为地区的产业在全国具有劣势。

本研究选取2009-2015年香港、澳门和珠海的房地产业总产值，采用区位熵指标来描述三城市房地产业的现状。根据《中国统计年鉴》数据，得出全国房地产业总产值，通过式(1)计算香港、澳门及珠海的房地产业区位熵，计算结果保留小数点后四位，分析结果如表2所示。

表2 2009-2015年香港、澳门及珠海房地产业区位熵

资料来源：根据《中国统计年鉴》、《香港统计年鉴》、《澳门统计年鉴》及《珠海统计年鉴》计算、换算整理。

结合表1、表2来看，2009-2015年，香港房地产业总产值增加了17.15%，年均增长率为2.29%，发展较为稳定，从数值和增长率上看，没有特别明显的增长趋势。香港房地产业区位熵始终低于1，且呈现波动下降态势，区位熵最高的一年是2012年，达到0.9922，接近1，因此总体来看，房地产业不是香港的优势产业。

2009-2015年，澳门房地产业总产值从2009年的87.5223亿元增长到2015年的277.2789亿元，年均增长率为17.91%，增长极其迅速。澳门房地产业区位熵在这7年中呈现出先下降后上升的态势，2009年、2014年和2015年区位熵高于1，2010-2013年低于1；2009年，房地产业是澳门的优势产业，之后优势减弱，2011-2015年区位熵值不断上升，到2014年重新成为澳门的优势产业，因此总体来看，澳门的房地产业优势呈现波动上升态势。

2009-2015年，珠海房地产业总产值从2009年的77.8129亿元增长到2015年的160.3202亿元，年均增长率为10.88%，增长较为迅速。珠海房地产业区位熵始终高于1，且呈现波动上升态势，区位熵最低的一年2010年为1.1106，2015年上升至1.3136，优势较为明显，由此可见，房地产业是珠海的优势产业，且优势在波动性提升。

总体上，从房地产业生产总值集聚程度来看，香港房地产业在全国层面不具有优势，澳门房地产业优势在波动中提升，而珠海房地产业则具有较大优势，发展前景较好。

四 基于空间引力模型的实证

(一)空间引力模型

空间引力模型的内涵是指两个物体间的引力大小与两者质量的乘积成正比，与两者距离的平方成反比，用公式表示如下：

(2)

其中，G表示万有引力常量，m和M分别表示两个物体的质量，r表示两个物体之间的距离。

城市间的空间相互作用受商品交换、资金往来、贸易互通、人口流动、信息共享、知识传播等多种因素影响，这种空间相互作用主要与两区域之间的经济(或人口等)规模和两区域之间的距离有关。因此上述引力模型随着研究对象不同演变为：

(3)

式中，Fij为i地区和j地区间的影响力，Pi和Pj分别表示i地区和j地区的人口数量，Dij为两地之间的距离，K为引力系数(通常取K=1)，r为距离摩擦系数(通常取r=2)。

随后此公式又进一步发展为：

(4)

式中，Rik表示区域中地区i和地区k间的影响力，Pi表示i地区的房地产业总产值，k表示区域中除i地区以外的其它地区，Dik表示i、k两地区间的距离。

同时，引入两地区之间影响力的平衡点这一新变量，建立起两地之间房地产经济的空间相互作用关系，方法如下(李平，2010)[9]：

令k为i、j两地之间的影响力平衡点，在空间上应在i、j两地之间，则：

Rik=Rjk

(5)

且：

Dik+Djk=Dij

(6)

将式(5)代入式(4)，则有：

(7)

联立方程式(6)、式(7)，并化简得：

(8)

(9)

根据式(8)、式(9)可以分别计算得出i、j两地区之间影响力的平衡点k与i、j的距离。

(二)数据选择与说明

为了便于计算和分析，将香港、澳门、珠海三个城市两两分组进行研究。(1)选取香港、珠海、澳门三个城市两两之间的驾车距离作为两城市间的距离(大桥开通前驾车要绕道珠江口)。测量两城市间的距离时，分别选取三个城市市中心某一点作为始点或到达点：香港选择尖沙咀地铁站，澳门选择大三巴牌坊，珠海选择珠海市政府作为城市中心点。三个城市两两间的驾车距离如表3所示。(2)选取香港、珠海、澳门房地产业总产值指标进行研究，因为港珠澳大桥于2009年底动工，预计2017年底正式通车，因此分别选取大桥开通前和大桥开通后的两个年份：2009年和2018年作为研究时点。在港珠澳大桥尚未正式通车的情况下，研究过程中选取2018年三个城市房地产业总产值的预测值进行分析，分别采用香港、澳门、珠海2000-2015年房地产业总产值计算三地2018年房地产业总产值的预测值，并将其按当年价格与当年汇率统一调整单位为亿元人民币，作为时间序列数据。使用Stata11.0，建立自回归移动平均模型，根据数据特征采用ARIMA(1,1,0)模型，得出三个城市2018年房地产业总产值的预测值。三个城市2009年房地产业总产值与2018年房地产业总产值的预测值见表4。

表3 香港、澳门、珠海两两城市间驾车距离 单位：km

表4 2009年和2018年香港、澳门、珠海房地产业总产值 单位：亿元人民币

资料来源：根据《香港统计年鉴2016》、《澳门统计年鉴2015》、《珠海统计年鉴2016》换算整理。

需要特别说明的是，由于房地产业的发展只能在陆地上进行，因此港珠澳大桥建设对两城市房地产业影响力均衡点的影响力研究，和两城市间房地产业均衡点分别距两城市距离的变化研究均是理论上的观察。

(三)计算结果

分别用H、M与Z代表香港(Hongkong)、澳门(Macao)与珠海(Zhuhai)，则PH、PM、PZ分别为香港、澳门、珠海房地产业总产值；DHM、DHZ、DMZ分别为香港到澳门驾车距离、香港到珠海驾车距离、澳门到珠海驾车距离。定义k1、k2、k3分别为香港澳门、香港珠海、澳门珠海之间影响力平衡点，则DHk1、DMk1分别为香港、澳门之间影响力平衡点k1距香港的距离和距澳门的距离；DHk2、DZk2分别为香港、珠海之间影响力平衡点k2距香港的距离和距珠海的距离；DMk3、DZk3分别为澳门、珠海之间影响力平衡点k3距澳门的距离和距珠海的距离。FHM、FHZ、FMZ分别表示香港澳门、香港珠海、澳门珠海两地房地产业的空间相互影响力。RHk1=RMk1、RHk2=RZk2、RMk3=RZk3分别表示香港澳门、香港珠海、澳门珠海对影响力平衡点的影响力。根据式(3)、式(4)、式(8)和式(9)，计算结果如表5所示。

1.香港-澳门计算结果

由表5可以看出：首先，港珠澳大桥开通前，香港、澳门两地房地产业的空间相互影响力FHM为2.24，而港珠澳大桥开通后，由于香港与澳门时空距离的缩短，香港、澳门两地房地产的空间相互影响力FHM有着非常明显的上升，为53.47，是大桥开通前的23.87倍，表明港珠澳大桥建设对于香港、澳门两座城市的房地产业来说，空间相互影响力大大增加，依赖程度明显加深。其次，从RHk1或RMk1可以看出，港珠澳大桥开通前后香港、澳门房地产业对两地间影响力平衡点k1的影响力也在加强，从2009年大桥开通前的0.0355变为2018年大桥开通后的0.3520，大桥开通后两地房地产业对影响力平衡点k1的影响力是开通前的9.92倍，说明港珠澳大桥开通后，香港、澳门两地房地产业对周边的辐射加强。再次，从香港、澳门两地与影响力均衡点k1的距离看，大桥开通前，影响力均衡点k1距香港146.89km，距澳门59.21km，该点距香港的距离是距澳门距离的2.48倍；而大桥开通后，该影响力均衡点k1距香港51.28km，距澳门34.92km，该点距香港的距离与距澳门的距离之比缩小为1.47倍，说明澳门房地产业对周边的辐射力度相对于香港更强。

表5 2009年和2018年香港、澳门、珠海房地产业影响力

2.香港-珠海计算结果

由表5可以看出：首先，港珠澳大桥开通前，香港、珠海两地房地产业的空间相互影响力FHZ为1.56，而港珠澳大桥开通后，由于香港与珠海时空距离的缩短，香港、珠海两地房地产业的空间相互影响力FHZ有着较为明显的上升，为20.41，是大桥开通前的13.08倍，可见港珠澳大桥建设对于香港、珠海两城市的房地产业来说，空间相互影响力大大增加，依赖程度明显加深。其次，从RHk2或RZk2可以看出，港珠澳大桥开通前后香港、珠海房地产业对两地间影响力平衡点k2的影响力也在加强，从2009年大桥开通前的0.0348变为2018年大桥开通后的0.2363，大桥开通后两地房地产业对影响力平衡点k2的影响力是开通前的6.79倍，从理论上看，港珠澳大桥建设使香港、珠海两地房地产业对周边的辐射变强，有利于两地房地产业的发展壮大。再次，从香港、珠海两地与影响力均衡点k2的距离看，大桥开通前，影响力均衡点k2距香港148.31km，距珠海47.29km，该点距香港的距离是距珠海距离的3.14倍；而大桥开通后，该影响力均衡点距香港62.58km，距珠海27.52km，该点距香港的距离与距珠海的距离之比缩小为2.27倍，说明大桥开通后，珠海房地产业对香港、珠海两地间的相对影响距离延长，珠海房地产业对周边的辐射力度相对于香港更强。

3.澳门-珠海计算结果

由于港珠澳大桥开通前后澳门-珠海的驾车距离ΔFij不变，因此由式(3)、式(4)、式(8)和式(9)得出的2009年和2018年计算结果的变化将不受两城市间距离ΔDME的影响。表5反映出澳门、珠海房地产业空间相互影响力的变化情况，该变化情况主要是由两城市本身房地产业的发展不同导致，而不是距离变化导致的。首先由ΔFMZ可以看出，2009年澳门、珠海两地的房地产业空间相互影响力为65.00，而2018年则变为516.37，是2009年的7.94倍，随着经济的发展，澳门与珠海的联系加深，二者的空间相互影响力增强，依赖程度加深。其次，从ΔFMZ或ΔRik或ΔRjk可以看出，2009年澳门、珠海两地房地产业对两地之间影响力均衡点ΔRMk2或ΔRZk2的影响力为2.68，到2018年变为7.81，是2009年的2.91倍，这说明澳门、珠海两地房地产业对周边辐射增强。第三，从澳门、珠海两地与影响力均衡点的距离看，2009年，影响力均衡点ΔRMk2或ΔRZk2距澳门6.81km，距珠海5.39km；2018年，该影响力均衡点ΔRMk2或ΔRZk2距澳门为7.41km，距珠海4.79km，该点距澳门的距离延长，距珠海距离缩短，说明2018年比2009年，澳门房地产业对周边辐射的力度相对于珠海稍强。

4.结果分析

将表5中两城市间驾车距离的变化ΔDij、两城市房地产业空间相互影响力的变化ΔFij和两城市房地产业对两地之间影响力均衡点k的影响力变化ΔRik或ΔRjk归纳总结如表6所示，为便于比较，数据均用变化倍数表示。

表6 港珠澳大桥开通前后重要指标的变化情况

由表6中的数据可以看出：(1)从两两城市间驾车距离的变化ΔDij看，港珠澳大桥的开通直接缩短了香港-澳门与香港-珠海之间的距离，大桥分别节省了香港到澳门、香港到珠海距离的58%和54%，方便了香港与澳门、珠海两城市之间的交通往来。而由于港珠澳大桥是横跨在珠江口之上，对于同时位于珠江口西岸的澳门和珠海来说，并未直接从港珠澳大桥建设上获取交通便利。(2)根据表中两城市房地产业空间相互影响力的变化ΔFij，港珠澳大桥建成后，两城市房地产业空间相互影响力变化最大的是香港-澳门，影响力变化为原来的23.87倍，其次是香港-珠海，影响力变化为原来的13.08倍，澳门-珠海两城市房地产业空间相互影响力变化最低，只有原来的7.94倍。两城市间房地产业空间相互影响力的变化说明港珠澳大桥建设使得香港-澳门、香港-珠海两城市房地产业的空间相互影响力大大增强，依赖和联系大大加深。在香港-澳门及香港-珠海方向上，房地产业的辐射增强，带动两城市房地产业发展壮大。从两城市房地产业影响力均衡点的影响力变化ΔRik或ΔRjk中可以发现，对香港-澳门、香港-珠海来说，港珠澳大桥的开通对两城市中间地区的影响力加大，有利于两城市房地产业的发展向两城市中间延伸，即有利于两城市房地产业向对方城市方向上延伸发展，而澳门-珠海两城市房地产业影响力均衡点的影响力变化仅为大桥开通前的2.91倍，说明港珠澳大桥的开通对于香港-澳门、香港-珠海房地产业的影响力要远远大于对澳门-珠海房地产业的影响力。

五 结论及建议

本文主要研究港珠澳大桥建成和贯通对香港、澳门、珠海三地房地产业变动的影响。通过对影响力均衡点及对两城市房地产业影响力均衡点分别距两城市距离变化的分析, 可以清晰地看出香港、澳门、珠海三个城市房地产业的发展方向：港珠澳大桥开通后，香港澳门、香港珠海和澳门珠海三个方向上房地产业发展情况不同。澳门-珠海受港珠澳大桥开通的直接影响不大，且两城市之间房地产业影响力均衡点的变化不明显。对于香港-澳门而言，港珠澳大桥开通后，香港、澳门两地房地产业影响力均衡点距澳门相对距离更远，说明港珠澳大桥的开通对澳门的影响力大于香港，澳门房地产业会吸引更多香港居民。对于香港-珠海而言，港珠澳大桥开通后，香港、珠海两地房地产业影响力均衡点距珠海相对距离更远，说明港珠澳大桥的开通对珠海的影响力大于香港，珠海房地产业会吸引更多香港居民。为推动香港、澳门、珠海房地产业的健康发展,可采取如下措施：

1.对香港、澳门、珠海房地产业发展而言，应推行协调发展。由于港珠澳大桥的开通使得香港、澳门、珠海三座城市房地产业的相互联系和相互影响加大，因此三地在发展房地产业的过程中，既要抓住港珠澳大桥开通使三城市相互依赖、相互联系、相互影响加强的机遇，又要防范房地产市场的连带风险，注意规避风险，不能受其他城市的影响盲目扩大投资，否则容易形成连续的房地产泡沫，相互影响。

2.对香港房地产业发展而言，应推行稳健发展。港珠澳大桥开通后，澳门和珠海房地产业对周边的辐射范围相对于香港而言会进一步增大，澳门、珠海两地房地产业则在原本优势产业的基础上又增加了发展契机。由于香港房地产业发展已较为成熟，澳门、珠海房地产业尚处于探索发展阶段，因此，香港房地产业发展经验可供澳门、珠海借鉴，同时，香港应发挥专业服务业的优势，向澳门、珠海输送香港房地产业相关人才(陈章喜和稂欣，2015)[10]。

3.对澳门房地产业发展而言，应推行融合发展。澳门房地产业的发展可与澳门支柱产业博彩业相互依托，融合发展。澳门依托博彩业这一传统优势产业，可以发展特色化、高端化房地产业，体现澳门世界文化遗产特征，发挥其独特风格以吸引香港居民，同时澳门房地产业应加强对博彩业的支撑作用，推动澳门经济多元化发展(陈章喜，2016)[11]。

4.对珠海房地产业发展而言，应推行合作发展。珠海房地产业发展空间较广，在与澳门加强旅游业合作的同时，也要加大房地产业的相互合作。通过合作共同拓展珠海、澳门两地房地产业的发展空间，将澳门博彩旅游业向珠海延伸，为两地房地产业的合作提供支撑。

[1] 邓英达. 兴建杭州湾跨海大桥对宁波区域经济的影响[D]. 上海: 华东师范大学, 2009.

[2] 岳小泉, 郭建钢, 徐锦强等. 建设平潭海峡大桥对平潭综合实验区经济的影响[J]. 交通建设与管理, 2014, (18): 87-90.

[3] 陈章喜. 跨海通道与城市群协调发展: 以港珠澳大桥为例[J]. 科技导报, 2016, 34(21): 64-68.

[4] 张华伟. 港珠澳大桥建设对珠海房地产业的影响研究[J]. 南方经济, 2014, (7): 120-124.

[5] 陈向科. 港珠澳大桥建设对珠三角地区物流业的影响[J]. 交通标准化, 2012, (12): 64-67.

[6] 吴旗韬, 张虹鸥, 苏泳娴等. 港珠澳大桥对珠江口两岸经济发展的影响[J]. 海洋开发与管理，2013, 30(6): 96-99.

[7] 冼超文. 港珠澳大桥对珠海市产业政策发展的影响及优化研究[D]. 长春: 吉林大学， 2013.

[8] 陈章喜. 港珠澳大桥对珠江口城市群协调发展的影响效应[J]. 澳门理工学报， 2017， (3)： 35-44.

[9] 李平. 通勤距离与城市空间扩展的关系研究[D]. 北京: 北京交通大学, 2010.

[10] 陈章喜, 稂欣. 澳门房地产业： 经济地位、 香港元素与产业合作[J]. 产经评论, 2015, 6(3): 108-116.

[11] 陈章喜. 澳门博彩业对房地产业影响效应的实证分析[J]. 港澳研究, 2016, (3): 84-92.