浅析我国房地产企业的融资结构

王梦洁

（安徽财经大学会计学院　安徽　蚌埠）

随着经济的不断发展，房地产企业作为经济发展的重要产业项目之一，选择合理的融资结构是一个非常重要的举措。这对于房地产这样一个需要巨额投资的行业而言，资金的充裕与否、资金能否及时周转以及选择怎样的资本结构等方面仍需进一步改善。本文阐述了当期仍存在的融资问题，并提出完善融资结构的措施和对策，为我国房地产企业构建最优资本结构提供一些思路。

一、企业融资结构的基本理论分析

企业总是面临着这样或者那样的生存考验，融资结构理论一直以来都是研究人员进行深入探究的对象。现阶段生产技术水平不断提高，生产规模不断扩大，内源融资已经无法满足企业发展的需要，便纷纷转向外源融资。但是如何在内部资金和外部资金之间权衡，选择企业发展所需的资金，是企业进行项目投资决策，乃至未来发展的重要问题。而融资结构理论的发展，同时也促进企业在融资结构选择中进行更加理性的决策。较为经典的资本结构的理论有：

（1）MM理论。最初的MM理论表明资本结构的选择在一定前提假设下是不重要的，即企业是否负债并不影响企业的价值。但是由于 MM 理论的基本假设大多在现实生活中无法实现，后来的学者逐步对其进行修改，形成了修正MM理论，考虑了企业所得税因素，公司价值与财务杠杆系数成正比，会随公司负债规模的扩大，能够获取的抵税收益相对变大。

（2）代理理论。代理理论只应用于负债的代理成本，通过研究资本结构与代理成本的关系，指出一个企业如果负债规模越大，股东面临的代理成本也就越大，因为债务监督成本与企业负债规模成正比。代理成本指的是股东和管理层利益冲突的成本，股东和管理层之间往往会因为管理者和股东的目标不同而产生分歧，当前我国企业大部分采用股东财富利益最大化原则。

（3）信号传递理论。信号传导理论是指在信息不对称的情况下，潜在投资者向外界传递公司内部信息，为盈利创造更好的营商环境。有效信息传递工具要求管理层发出信号真实有效，无法被其他企业所模仿，企业除了要考虑抵税收益、财务风险以外，还需要将向外部利益攸关方披露的信息含量考虑进去。

（4）啄序理论。啄序理论认为：在筹资过程中，内部融资优先于外部投资，如果需要外部筹资，债券投资的选择优先于股票投资，间接融资优先于直接融资，这种筹资顺序将不会影响公司股价信息的传递。

二、我国房地产企业的融资结构概况分析

1.房地产企业融资结构情况分析

（1）主要财务指标分析。根据国家统计局的最新资料显示，我国房地产投资的资金已达到了162,398.59亿元，同比增速3.6个百分点。从我国房地产投资的融资结构来看，其中国内贷款金额为20,214.38亿元，同比下降了4.8个百分点；外资金额达到了296.53亿元，同比降低了53.6个百分点；自筹资金为49,037.56万亿元，同比下降了2.7个百分点；其他渠道的资金来源为55,654.60万亿元，同比增长了12.0个百分点。此外，来自国内贷款的资金仅有12.45%，且呈现小幅下滑的趋势；自筹资金和其他渠道的占比相对较高。从目前的情况看，我国房地产开发企业融资成本高、融资水平差异大。

（2）融资结构的现状分析。从我国房地产融资结构的现状可以看出，当期我国大多数房地产企业，尤其是未上市房地产企业，面临着极大的融资困境。但是有一些地产选择了上市，这样不仅获得了股市的直接权益融资，同时也大幅度拓宽了银行借款渠道，从而支撑了公司规模的高速度、大规模扩张，并有助于降低资产负债率以及负债中的流动负债比例，帮助企业缓解债务风险，并促进企业经营能力的提升。

2.我国房地产企业的常用融资渠道

（1）银行借款和公司债券。我国房地产企业普遍存在的 短贷长投 现象，在这种情况下，如果房地产企业为了避免出现资金周转困难、偿债能力恶化、流动比率下降等财务困境，就必须提高自己的盈利能力，保持良好的现金流，创造利润。

（2）股权融资。股权融资是企业常用的一种融资方式。它是股东将部分企业所有权出让给新股东，增加企业总股本以获得资金的一种渠道，具有长期性、无负担性、不可逆性的特点。

（3）商业信用融资。商业信用融资是经济活动中最常见的一种债权债务关系，这是在商品买卖时，企业以商品形式提供的贷款活动。它之所以能够占据越来越重要的地位，是因为相比于其他筹资方式相比，商业信用筹资约束较少，选择较多，更加方便。

三、我国房地产的融资结构问题探究

1.融资渠道单一，主要依赖外源融资

在我国，虽然内外源融资形式并行，且企业多以外源融资为主，但是事实上在金融体系较为完善、经济较为发达的国家，内源融资是企业融资的最佳选择。而在我国房地产作为关系到国计民生的重要行业，如今高度依赖外源融资，尤其是银行信贷，一旦形成房地产泡沫，房地产强大的经济辐射将会使得整个国家的经济安全受到严重的威胁，如同多米诺骨牌，破坏效应可想而知。

2.负债结构不合理，杠杆水平较高

我国很多房地产企业当期的负债结构不太合理，中短期融资比例过高，长期融资占比较低，流动负债比例较高，杠杆水平较高，虽然能够相对提高企业的盈利能力，但同时也会极大地放大财务风险，一旦企业的销售未能及时收回，在很大程度上能够导致房地产企业的资金链出现短缺，甚至断裂的风险，企业抵御风险能力急速下降。因此，房地产企业需要认真权衡高杠杆带来的盈利能力增强和财务风险扩大两者之间的利弊关系。

3.间接融资占比高，直接融资占比低

我国许多房地产治理结构不够完善，流通股占总股本的比重相对较大且呈上升趋势，间接融资比例太大，一旦出现资金周转问题，就会使企业陷入危机，所以企业要改善房地产治理结构，比如开始设立房地产信托基金，发行公司债券等，进一步拓展和完善房地产企业的多元化融资渠道。

四、我国房地产的融资结构启示和对策建议

1.优化资产负债结构，开拓多元化融资渠道

现在房地产业市场变幻莫测，国家的宏观经济政策也在不断地调整，要求企业需要不断拓宽融资渠道，开拓多元化的融资渠道。相比来说，新型融资模式具有资金成本低、筹资形式灵活、程序简单方便、利率可调控等优点。因此，企业要积极多元化融资，不但可以有效解决房地产企业融资困难、资金缺乏等问题，还可以分散风险，优化企业的资产负债结构。

2.降低负债比率，完善资本结构

任何一个房地产企业都有其自身的成长阶段，有自己的生命周期。不同阶段面临的外部经济环境、自身的运营管理、财务状况、外部竞争者都不尽相同。对于需求大且要求周转速度快的高负债企业，其产品市场前景良好，产品销售利润率高，很大程度上可以化解高负债带来的风险。根据企业的发展状况，合理地选择负债融资方式，适当降低负债比例，从而将公司财务风险控制在合理的范围内，有助于企业更好地发展和壮大。

3.提高企业风险控制意识，合理控制风险

企业在经营中受到外部环境的影响会时刻面临着风险和变化，但机遇与风险共存。房地产企业要同时关注企业的外部政策和经济大环境，以及内部经营环境，通过合理的风险控制策略，有效控制财务杠杆带来的风险。在房地产企业中，如何看待和利用负债经营是一门高深的学问，债务管理使得公司在取得财务杠杆效益和面临的财务风险之间博弈。一旦使用不当将会使公司陷入经济危机，甚至走向破产和被兼并。所以企业要有风险控制的意识，合理控制风险。

五、结语

房地产企业作为一个典型的资金密集型行业，在增加资金来源、降低融资风险和成本等方面，都需要大力的资金支持，一个合理的融资结构不仅影响了企业的融资成本、治理结构等方面，而且有效地决定了企业的市场价值。而单一的融资渠道会在很大程度上限制企业的发展，因此房地产开发企业要选择合理的资本结构，积极进行多元化融资的尝试。

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