浅谈综合性商业体涉及房产税的筹划思路

王康

摘 要：我国人民群众的生活质量随着经济的高速发展有了显著的提高，对消费档次和方便程度也有了较高的要求。综合性商业体的出现刚好能满足了这种消费需求，并迅速在全国各地开花结果;综合性商业体属于重资产，涉及税费较多、较大，主要税种为房产税、增值税、企业所得税、土地使用税等。随着企业发展，承担的税收压力日显突出，已经影响了企业的资金运营管理和发展速度，因此，文章从综合性商业体涉及的主要税种“房产税”角度，阐述房产税的计算方法、筹划的必要性、筹划的思路;为合法合规的降低企业税负给予思路的指引。

关键词：综合性商业体;房产税;必要性;筹划思路

一、房产税概述

房产税是以不动产业态存在的房产为征收对象，按房产的原值或房产出租的租金收入为计税依据，向不动产权利所有人征收的一种财产税。分为对个人产权所有人和企业产权所有人征收两大类，目前对个人产权所有人的房产税只在上海和重庆进行试点征收，其他地方暂未征收;企业不动产权所有人的房产税除了少数特殊减免外，均在正常征收中。本文只讨论综合性商业体作为不动产权所有人涉及的房产税的筹划思路。

二、综合性商业体的房产税纳税筹划的必要性

综合性商业体的房产税的计收标准是两种方法兼而有之，即自用的房产部分以房产原值减计30%部分后按照1.2%的税率按年计算交纳;出租部分的房产以租金收入为计算基数，按照12%的税率计算交纳。

财税[2010]121号文第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”。

依据房产税的计算方法和此条法规的明确要求，会产生以下影响：

1.综合性商业体在招商租赁期间，与主要店铺的商务谈判时，对方一般都会要求给予一定期间的免收租金的政策;而综合性商业体从整体运营管理、客户吸引度、销售额带动度、租金收入收缴完成度等因素考虑，一般都会答应此商务条款;导致在签订合同中双方约定了一定期间的免租期，将会导致在免租期内必须依据该铺位的房产原值计算交纳房产税，但是综合性商业体没有收到租金的情况下还得先行交纳房产税;给综合性商业体产生现金流和利润方面的不利影响。

2.综合性商业体对外出租的店铺，不单只租赁不动产，还包括了提供物业管理服务，有些大型主力店铺还包括另外配置的专用机器设备、设施;如果商务谈判时不进行合理的考虑，在合同签署时统一按照租金收入来计算收取，则会导致房产税的计算依据过于增大，多交房产税的不利影响。

3.综合性商业体一般与商户签订的租赁面积均按照使用面积作为计算租金收入的依据，实际上购物中心为了考虑顾客体验度、良好的购物环境及商场竞争力的影响，在规划、设计和建造时的总建筑面积都会远远高于使用面积（通常情况下可出租面积约占商业总建筑面积的比例在50%-70%左右），得租率较低;如果商户租赁合同对此不进行合理考虑，则会导致自用的房产面积无形中增大很多，自用的房產原值被放大，从而产生多交房产税的不利影响。

4.一般的综合性商业体很少有长期满铺租赁的情况，运营中难免会有铺位调整、商户经营困难不交租金后逃铺、偏角位置无客户认同租赁等情况，导致空铺位的存在;如果处理不当，会被认定为按原值交纳房产税的不利影响。

三、现行政策下对综合性商业体房产税处理的筹划思路设想

1.对于商务谈判时涉及免租期的筹划设想

招商部门在商场租赁谈判时，可以与租户进行沟通，在原商务谈判的租金总额不变的前提下，将租金合理的分配至免租期内（即免租期内也要承担少量的租金）;从而达到降低房产税税额的目的。具体操作指引是，在合同签订时可以通过将首期交纳的租金分出一定比例，在免租期间内平均分摊，从保证总租金额不变的原则来规划，这样既保证了正常的租金收益，同时达到降低房产税的目的。例如：某商户商务谈判的条款是 “合同租期2年，免租期3个月，从第一年的第4个月开始租金为9万元/月，第二年开始租金为12万元/月，总租金为225万元”，该铺位的房产原值为500万元。按此条款计算的房产税为=500*（1-30%）*1.2%/12*3+（9*9+12*12）*12%=1.05+27=28.05（万元）;经过沟通后的条款修改为“合同租期2年，第一年的第1-3月租金为3万元/月，第一年的第4个月开始租金为8万元/月，第二年开始租金为12万元/月，总租金为225万元”，按沟通后的条款计算的房产税为=（3*3+8*9+12*12）*12%=27（万元）;经过合理筹划后降低房产税1.05万元。

2.对即提供租赁服务、又提供物业管理服务的筹划设想

招商部门在商场租赁谈判时，可以与租户进行沟通，在原商务谈判的租金总额不变的前提下，将租金、物业管理费等合理地进行分配（即将租金总额按照物业的品质来分摊一定比例的费用计入物业管理费）;从而达到降低房产税税额的目的。例如：某商户商务谈判的条款是“合同租期2年，第一年的租金为9万元/月，第二年租金为11万元/月，总租金为240万元”。按此条款计算的房产税为=（9*12+11*12）*12%=240*12%=28.8（万元）;按合理的比例分摊（本例假设为20%）给物业管理费经过沟通后的条款修改为“合同租期2年，第一年的租金为7.2万元/月、物业管理费为1.8万元/月，第二年租金为8.8万元/月、物业管理费为2.2万元/月，总租金和物业管理费为240万元”，沟通后的条款计算的房产税为=（7.2*12+8.8*12）*12%=192*12%=23.04（万元）;经过合理筹划后降低房产税5.76万元。另外，营业税改征增值税后此业务涉及到的增值税也相应的得到降低;因为一般纳税人中不动产租赁服务的增值税税率为11%，物业管理服务的增值税税率为6%。

3.对于按照使用面积计租的筹划设想

招商部门在商场租赁谈判时，可以与租户进行沟通，在原商务谈判的租金总额、租赁使用面积不变的前提下，在合同中增加该铺位对应分摊的建筑面积，将租金按照建筑面积进行折算单位租金;以达到降低自用房建筑面积和原值、从而降低自用房房产税税额的目的。

4.对于空铺位房产税筹划设想

对于空铺位，招商部门可以通过招些临时摆位或进行其他推广促销销售场地活动进行合理安排，即使只收取极少的象征意义的租金，对于空铺按照原值来计算交纳房产税来说，都是一种税款的降低。

5.对于设立营运管理公司的筹划设想

综合性商业体一般都是由房地产开发公司开发建设并进行后续的自持运营管理的商场，可以通过设立运营管理公司来进行筹划。采取与设立的营运管理公司签订整体租赁协议的思路，将开发建设的物业在最后装修前的阶段以较低的租金整体租赁给营运管理公司，由营运管理公司进行不动产物业的装修;由于房产税是由不动产权利人进行纳税，故可以用较低的租金额作为房产税的计算基数，达到降低房产税的目的。

四、结束语

以上是对综合性商业体在房产税方面的影響因素及相对应的筹划思路提供参考。各不动产所在地的执行政策可能存在差异，需要根据当地的纳税环境和公司在进行商务谈判时的优越条件综合考虑，选择适合自身特点的筹划方式，实现合法合规的筹划目的。

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