关于房屋建筑保修阶段监理工作的探讨

2018-02-13冷兵

建材与装饰 2018年5期

冷兵

（四川三联家禽有限责任公司四川成都 610000）

1 引言

目前，建设监理服务已成为促进建筑业发展最好的重要力量，也是建筑市场的主力军之一。特别是保修和维修阶段还处于施工阶段，监督没有贯穿在整个施工过程中，这样的发展状况已经不能适应监管和社会市场发展的要求，所以，我们就需要改变的现状，为企业的进一步发展铺垫更坚实的基础，针对项目决策，勘察，设计和保修提出具有针对性的服务，为我国建筑行业的快速的发展提供有力的保证。

2 监理依据和重要性

2.1 工程保修监理依据

工程保修是指工程验收合格后的质量保修。为了确保工程使用后出现的问题，能及时进行保修确保工程的正常使用，施工合同中还应明确规定工程质量的质保金额，一般为程造价的5%，质保金的预留、付款方式和利率，还可以通过与业主和承包商签订的协议，签订项目担保专项合同，保证监督应以支付方法以及保修金的利率进行支付，在保修期中监理也可以根据《建设工程监理规范》、《工程建设监理合同》、《房屋建筑工程质量保修书》、《住宅使用说明书》和设计文件、工程质量验收标准等进行保修期工作的正常进行。

2.2 工程保修阶段监理服务期限

在现在的建筑工程中，在工程进行施工时，工程的“施工合同”中包含的承包商保修期期限必须符合国家的《建设工程质量管理条例》中的第三十二条规定来进行编制：

（1）基础设施工程和房屋设施中的主要工程部位有地基与基础、主体结构设计，同时在设计项目文件中必须明确指出工程的承载能力和使用的时间；

（2）一般保修期为五年的工程主要有屋面防水工程，厨房卫生间，外墙的防渗漏等具有防水要求的部位；

（3）对于工程的采暖系统和空调系统而言，一般的保修年限在2个加热周期合冷却周期内；

（4）工程上的电气管道，排水管道，设备安装和工程装修一般的保修期都在2年。

2.3 保修期监理的重要性

监理公司对工程质量控制的部分主要集中在施工阶段，但在工程完工交付使用后的保修阶段监管力度比较低，在保修期内，监理工程师在工程的使用过程中监督不足，建设项目在该项目的交付和使用后，对出现的设备故障问题，施工和材料的选择上，竣工验收后未能及时发现其中的问题，监理工程师应与施工单位，开发单位和业主了解保修期内使用工程过程中出现的实际问题，根据以前项目管理的工作经验预测工程交付使用后潜在的事故隐患。

3 工程保修期监理的工作要点

3.1 工程状况检查

对住户的的使用满意度进行调查是一种比较方便的调查方法，该项调查是对用户和其他管理人员进行工程使用过程中的调查，了解项目使用过程中的一些问题，由于调查的对象对该工程比较熟悉，提供的数据也比较有可靠性，可以更好的控制工程后期的保修工作，所以监理人员应该高度重视这种调查的方法，并收集数据分析。

3.2 监理工作的方法及措施

（1）项目进入后期的保修阶段时，这时承包商已离开现场，监管部门可以决定是否要在项目工程中，配备相应的监督部门和维护部门，在项目的保修阶段并且要参与监督工程施工阶段监管机构由专门的人员进行负责。

（2）监理单位的相关负责人应保持与业主和企业之间的联系，倾听住户在使用过程中的一些建议，同时还要时刻观察工程在使用过程中的一些问题，与此同时，监理人员还必须要求承包商有一个专门的人进行工程的后期维修工作。

（3）当项目完成后，监理单位应该督促承包商向业主方提交《质量保修书》，承包商应该提供具体的保修期的内容和保修的时间。组织承包商进行项目质量控制测试，通常每六个月进行一次，而且随着气候的变化（台风，冬季低温），如台风后暴风雨过后，组织使用的单位进行检查，一旦找到了与该项目有关的问题应按单位工程进行登记。

（4）在工程保修期快到的1～2个月内之前，该项目应该由监监理人员在保修期内组织业主和承包商对项目的进行全面的检查，在检测的过程中，如果出现了相关的质量问题，需要进行维修登记。

（5）监理和承包商都要重视工程后期的维修工作，并且对出现的质量问题进行详细分析，以确定质量问题的原因，并进行责任的划分，如果在质量上出现更严重的质量缺陷，应由业主，设计人员和承包商来进行确定，最关键的是，在正常使用条件下是否对工程产生更严重的质量的缺陷，符合条件的，监理人员应及时发出《工程维修通知书》，要求承包商在收到通知10d内派人维修。在质量上如果出现比上面还严重的缺陷，如地基的不均匀沉降和泄漏的屋顶，以及其他质量问题，责任方应出具处理缺陷的方案，制定的方案必须经过设计师，业主的认可，并由监督人员实施监督进行缺陷的整改。