试论“凶宅”买卖纠纷中的若干疑难问题

摘要：近年来我国凶宅买卖纠纷案件的数量呈上升趋势，引发了社会和学界的关注。基层法院在处理凶宅案件时通常面临若干疑难问题，对于这些问题，不同法院也往往会作出不同判定。笔者将结合典型案例，研究分析实务中常见的问题，为凶宅买卖纠纷案件提供处理思路。

关键词：凶宅；附随义务；沉默型欺诈；民俗

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）35-0226-01

作者简介：李天成（1997-），男，汉族，江苏宿迁人，南京理工大学，2015级法学专业本科生。

一、问题的提出

凶宅买卖合同纠纷一般出现在二手房屋交易中，通常因房屋发生过我国民俗中忌讳的事情而导致买受人对该房屋产生负面心理从而要求撤销合同。由于凶宅是我国民俗上的一个概念，法律上对此没有作相应的规定，因此法院在审理凶宅纠纷时往往会面临法律认定和适用方面的问题，本文即从此出发研究凶宅纠纷中的若干疑难问题。

二、几个疑难问题

（一）凶宅的认定

目前我国法律法规并没有对凶宅作出明确的认定，一般来说，凶宅指发生过非正常死亡事件，对普遍群众会产生不良心理影响的房屋。非正常死亡事件并不会使房屋本身产生瑕疵，并不会从客观上影响房屋本身的质量和人们使用房屋，而是由于受传统习俗的影响，人们会产生恐惧或排斥的心理，从主观上不愿意入住此类房屋，导致房屋交易更困难，从而影响房屋的市场价值，对所有者及使用者的经济利益会产生较大影响。从实务来看，只有发生过非正常死亡的房屋，法院才可能会认定为凶宅，我国民俗上的其他事件，一般不会作出凶宅认定。如王列军诉闵国军一案中，被告的房屋中操办过丧事，法院最终没有认定涉案房屋属于凶宅。另外，非正常死亡一般需要发生在房屋内部，才可能认定该房屋为凶宅，如跳楼死亡因死亡地点不是在房屋内，因此一般也不会被认定为凶宅。

（二）出卖人的信息披露义务

出卖人的信息披露义务也可称为告知义务，告知义务属于现代民法理论中的附随义务，双方当事人为了缔结合同需要将与合同相关的事实告知对方，尤其是对合同是否能够成立具有重要作用的信息，这些信息对于当事人的缔约意思能够产生重要影响，是双方平等缔约的基础，是民法诚实信用原则的要求，所以一方应当主动将该类信息告知相对方，使对方能够在全面正确认知事实的基础上作出真实的意思表示。虽然我国《合同法》没有明确规定附随义务的具体事项，也没有规定凶宅信息是房屋买卖中卖方必须向买方透露的信息，但是凶宅作为我国传统习俗中忌讳的事物，会对绝大部分买方的缔约意思产生重大影响，容易使买受人在意思表示不真实的情况下完成交易，违背了诚信原则，因此出卖方有义务主动将此信息告知买方。

（三）沉默型欺诈

沉默型欺诈即行为人保持沉默以隐瞒重要信息导致相对人作出错误的意思表示。如前文所述，房屋买卖中的凶宅信息属于重要信息，卖方有信息披露义务。笔者认为除此之外沉默型欺诈的构成要件还包括卖方明知该信息、卖方的沉默行为造成买方实际损失的结果。欺诈的前提是行为人有实施的故意，因此只有卖方在明知存在凶宅信息却未告知买方的情况下才可能构成沉默型欺诈，如果卖方自己都不知道凶宅信息而让其承担责任则有违公平原则。在丁某某诉戴某等房屋买卖合同纠纷一案中，卖方不知道自己的房屋曾发生过非正常死亡事件，买方也没有证据证明卖方确实知晓此信息，因此法院最终认定卖方不构成欺诈。如果行为人的行为满足了这三个要件，就可以认定其构成沉默型欺诈，当事人可要求变更或撤销合同。

三、凶宅买卖纠纷案件处理思路

（一）全面认定案情，梳理法律关系

对于凶宅买卖合同纠纷，首先是要对案件基本事实有正确的认识，明确买卖双方之间的合同约定，对于案件标的房屋的有关情况要做全面的调查。在涉及中介服务商的案件中，还要明确中介商与出卖人之间的约定，以确定中介商的责任。

（二）分析关键问题，明确责任分配

在清楚了案件的基本情况之后，应当就前文提到的几个在凶宅买卖纠纷中至关重要的问题进行分析研究。涉案房屋是否属于凶宅、卖方是否向买方透露过凶宅信息、卖方是否对凶宅信息知情等，原告方一般需要对这些问题承担举证责任，除了被告主张其不知晓自己的房屋内发生过非正常死亡事件应当由其举证。

（三）结合本地民俗，综合作出判断

由于凶宅是外国传统习俗上的一个概念，因此除了把握非正常死亡事件是认定凶宅的标准外，还应当结合本地民俗作出综合考量。民俗在我国当前的社会环境中仍然有着很大的作用与影响，在一些案件中，民俗甚至会被作为判决依据，这一点在现行法律中也已有所规定。出于地理、历史、民族等原因，我国各地的风俗习惯皆有差异，在依据《合同法》的前提下尊重本地风俗处理凶宅案件对于化解矛盾、营造社会和谐风气具有重要意义。

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