父女联手签合同 集体资产变“私产”——厦门市湖里区枋湖农贸市场项目四至六层权属问题调查

本刊记者/曹静

“集体资产在没评估、没召开居民代表大会、没公示的情况下是如何卖给厦门市怡丽广公司的呢？”厦门市湖里区枋湖社区部分居民为解开谜团，从2015年开始就收集证据。他们发现，原属于枋湖社区居委会所有的建筑面积4512.1平方米的社区工作用房，在怡丽广公司董事长李友生与其女李明婷的买卖合同中被“合法侵占”，成为怡丽广公司名下资产。在买卖合同中李明婷系枋湖社区居委会代理人。怡丽广公司和原禾山镇枋湖村民委员会签订的两份“枋湖农贸市场”项目转让合同、一份转让补充协议书也涉嫌造假。

合同代理人被质疑不适格集体资产被低价转让

2000年8月12日，厦门市政府关于枋湖农贸市场建设用地的批复（厦府[2000]地276号），同意怡丽广公司和禾山镇枋湖村民委员会合作兴建枋湖农贸市场，建筑面积5472平方米。

据记者查询了解，禾山镇枋湖村民委员会在2004年1月正式“村改居”变更为湖里区枋湖社区居民委员会。怡丽广公司之前名为怡丽广贸易有限公司，2006年8月11日变更为怡丽广实业发展有限公司。

2004年7月16日，厦门市政府关于枋湖农贸市场建设用地延长动工期限及调整建设规模的批复（厦府[2004]地303号）显示：同意“枋湖农贸市场”建筑面积调整为9984.1平方米，其中一至三层为农贸市场，建筑面积5472平方米，四至六层为社区工作用房（产权归枋湖社区村民委员会所有），建筑面积4512.1平方米。

厦门市规划委直属分局施局长提供的建设工程规划许可证（附件）（2004）厦规建设第0141号显示：“四至六层社区工作用房，不得改为经营性用房或住宅。”发证日期是2004年9月21日。

2008年12月23日，枋湖社区居委会向厦门市房地产交易权籍登记中心申请产权析产，将位于湖里区枋湖路289号的厦国土房证第00644024号产权证，一至三层属怡丽广实业公司，四至六层属枋湖社区居委会，以层为单位办理各自的产权。

2011年5月11日，怡丽广实业公司和枋湖社区居委会签订三份存量房买卖合同，将归属于枋湖社区居委会的四至六层产权（厦国土房证第00655267号、第00655271号、第00655269号）出售给怡丽广实业公司。

值得一提的是，三份存量房买卖合同中枋湖社区居民委员会的代理人李明婷，系怡丽广实业公司董事长李友生的女儿，并非枋湖社区居民。

2011年7月15日，怡丽广实业公司办理了枋湖农贸市场四至六层的土地房屋权证。

“李明婷不是枋湖社区居民，和李友生是父女关系，怎能代表枋湖社区居委会？”居民林先生说，2011年枋湖区房价每平方米已到1.5万元，怡丽广实业公司存量房买卖合同价格只有912.68元/平方米，而且，居委会没收到关于四至六层的买房款4261783元。通过国土资源局也核查不到2011年5月16日本该缴纳的4669.49平方米国有建设用地使用权出让价款5147655.8元，房管局档案查不到交款的发票。

2018年1月23日，记者到厦门市国土资源与房产管理局采访。1月26日，厦门市国土资源与房产管理局发来了邮件——厦门市不动产登记中心《关于湖里区枋湖路289号“枋湖农贸市场”权属登记相关问题的答复》。答复显示：“湖里区枋湖路289号401、501、601室于2011年7月办理权属转移登记，系根据2011年5月11日枋湖社区居委会与怡丽广实业发展有限公司签订的《存量房买卖合同》（合同号：00011028）办理的，符合房屋登记的相关法律规定。”房管局未提供枋湖社区居委会委托李明婷代办三份存量房买卖合同的委托书。

关于国有建设用地使用权出让价款的答复中，厦门市国土资源与房产管理局称“怡丽广实业公司应交纳的5147655.8元地价款已缴入市财政土地出让金专户”。但未提供缴费证明。

答复称，为证明当年的转让行为真实存在，湖里区禾山街道办事处曾提供《关于枋湖农贸市场项目房屋产权过户事项的说明》等材料，被作为附件收存于登记档案。

两份项目转让合同、一份补充协议涉嫌造假

枋湖社区居民反映，房管局档案中还有三份转让协议涉嫌造假，所盖公章也有问题。2003年11月15日，枋湖村委会为甲方和怡丽广贸易公司为乙方签订了枋湖农贸市场项目转让合同书。骑缝章是枋湖社区居委会公章。合同上还有枋湖社第6、7、8、17小组代表的签字。时隔4天，11月19日，怡丽广贸易公司和枋湖村委会又签订一份枋湖农贸市场项目转让合同书，与11月15日签的合同内容一样，但少了小组代表的签字。骑缝章是枋湖村委会公章，落款枋湖村委会上盖的是枋湖社区居委会公章，落款怡丽广贸易公司上盖的是怡丽广实业公司公章。“2006年后才会出现的怡丽广实业公司公章、2004年1月后才会有的枋湖社区居委会公章怎会出现在2003年的合同上？”居民陈先生说。

记者在采访中了解到，多名“被签字”的村民代表表示“名字不是自己签的，也没有见过这份合同”。

枋湖社区部分居民调查后还发现，收存于厦门市国土资源与房产管理局登记档案中的枋湖农贸市场项目房屋产权过户材料里，还有一份“早产”的转让补充协议书。在厦门市政府2004年7月16日批复枋湖农贸市场调整建设规模前，2004年5月15日，怡丽广贸易公司和枋湖村委会就签订了枋湖农贸市场项目转让补充协议书，枋湖村委会将所有的社区活动用房产权过户给怡丽广贸易公司，转让房屋建筑面积四至六层共4557.3平方米。然而，在2008年12月23日，枋湖社区居委会向厦门市房地产交易权籍登记中心申请产权析产时，四至六层产权还属于居委会所有。双方签的项目转让补充协议书的真实性和法律效力同样令人质疑。

“村民不可能在政府没批复的情况下就把集体资产转让出去，再说批的是社区工作用房，按照2004年厦门市规划局规划要求，是不得改为经营性用房或住宅。是不准买卖，更不能私自变卖的集体资产。”据枋湖社区居民反映，怡丽广实业公司从2006年开始就将4至6层租给锦江之星做旅馆，又加盖了两层，没任何手续，属违章建筑。

2010年1月22日，厦门市规划局（厦规建[2010]15号）文件批复，将枋湖农贸市场综合楼四至六层建筑功能变更为商务接待中心。

一份由枋湖社区居民提供的厦门市国有建设用地使用权出让合同复印件显示：“出让坐落于湖里区枋湖路289号401—601室，建筑物区划分摊土地面积：1708.04平方米，房屋建筑面积：4669.49平方米。土地用途：旅馆。”签订时间是2011年6月10日。

按照《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》规定，枋湖农贸市场综合楼四至六层建筑功能和土地用途变更在不受理范围内。

2018年1月26日，厦门市规划委直属分局施局长接通了记者电话。施局长证实社区工作用房不允许买卖，至于变更建筑功能，是因湖里区政府提出为增加片区内失地人员的收入，扶持社区经济发展，满足片区城市化建设的接待工作需要。“我们就给变更了，有文件批复，这里面很复杂，我们只是形式审查，提交材料真假我们无法鉴定，如果作假，私刻公章或者私自做公文，就（涉嫌）伪造公文罪，不属于我们管理范畴，需要公安机关介入。处置集体资产要按照程序，据我以前的基层处置经验，首先要召开村民代表大会，应该有三分之二以上的村民代表同意，应该公示，选择何种方式转让也应有村民代表决定。（怡丽广实业公司在枋湖社区工作用房六层）上面加盖的两层，我们没批，属违章建筑，我们现在要举报，让执法局去拆除。”

房地产交易管理机构受理过户申请，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，早产公章、早产的转让补充协议是如何通过审核的？能证明当年的转让行为真实存在的法律依据是什么？李明婷是否可以代表枋湖社区居民委员会签订存量房买卖合同？

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