商品房预售法律制度的缺陷及其完善探讨

2018-02-10劳丽珠广西壮族自治区灵山县房产管理局广西钦州535400

中国房地产业 2018年10期

文/劳丽珠广西壮族自治区灵山县房产管理局广西钦州 535400

随着市场经济制度的不断完善，国家所有土地使用权都可以进入市场进行交易，加以我国原有的住房制度逐渐改革等多种因素的共同作用下，我国房地产开发市场进入了繁荣发展的时期。由于商品房预售法律制度有其自身的优势所在，因此这种销售方式能够长期在市场中焕发生机。对于房地产开发企业来讲，商品预售制度减轻资金带来的压力，在施工前期能够保证拥有充足的资金来实施建设施工，后期在运营过程中资金周转符合需要。而对于银行来讲，商品房预售延伸出来的信贷业务增加，促进了金融机构的发展，因此解决商品房预售法律制度中问题，减少不利影响的出现，是现阶段房地产市场发展的必然要求。

1、分析我国商品房预售法律制度存在的缺陷

1.1 缺乏严格的准入和退出机制

进入新世纪以来，我国房地产产业发展就表现出强势的劲头，由于我国购房者对于房产的硬性需求，使得大批投资者将目光聚焦于房地产交易市场中，以取得最高的经济效益，但是这些投资开发商的经济实力参差不齐。我国颁布的《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》都对房地产开发企业的预售方资格做出了明确界定，其中涉及到企业的注册资金、施工设计专业技术人员资质和数量，施工原材料等诸多方面，但是这些制度对于实力良莠不齐的开发企业不能形成实质性的监管规定，制定的法律中具有一定的缺陷和漏洞。虽然我国法律规定了开发商进入商品房预售市场的准入制度，但是其中缺乏对企业信用评价和公开信息的查阅平台，这种情况造成资信不良的房地产钻法律漏洞，带给房地产市场以消极影响。关于企业在后期退出时的法律制度更是少见，所规定的责任不明确，无法真正保证购房者的合法利益。

1.2 商品房预售广告审查不严格

商品房在预售过程中都会设计出吸引人眼球的各种广告，这作为一项重要的营销策略和促销方式在商品房销售市场中发挥出至关重要的作用。因此关于开发商制定虚假广告来欺骗购房者的法律纠纷事件在近年来层出不穷，而这些对于商品房预售中规定广告的性质有必然联系，直接关系到购房者的经济利益。虽然我国法律也对商品房预售广告做出明确规定，但是所述内容不够全面、详尽，一方面缺少对预售广告开始审查方面的标准规定，另一方面缺少对开发商所发布虚假广告违反到法律的责任划分规定，所述条例过于宽泛、笼统，因此在购房者交房时看到的实际效果与广告描述相差甚远时就会产生争议。

1.3 预售资金监管不力

有关预售资金的监管没有形成统一立法。从现阶段我国对资金监管做出的法律法规来看，缺少完整、系统的法律规定，没有像发达国家如美国、德国那样明确的商品房预售款项律师事务所来具体监管预售资金，我国法律制度中关于对预售款监管的规定比较零散、稀少。当前由于我国不同行政区域的房地产监管部门要考虑到当地的实际状况，对于商品房预售也有本地的监管依据，因此在预售资金纠纷司法案件中，法院给予的审判标准也有所差异。此外，商品房预售资金监管的制度和监管措施不恰当，虽然法律规定预售款必须专款专用，但是由于缺少第三方的监督，导致我国的商品预售款监管制度存在形式化。

2、完善我国商品房预售法律制度的有效措施

2.1 制定严格的房地产准入和推出法律机制

从上文提到的进入房地产市场的企业实力参差不齐问题，导致了房地产市场秩序混乱，购房者的合法利益不能得到维护，因此应当提高房地产企业的准入门槛。当低信誉。不诚信的房地产企业进入房地产市场后暴露出现的预售纠纷问题增加，对于不承担法律责任的企业或者违法法律运用不正当的手段混入房地产市场的企业要从两方面加以限制。一方面提高市场准入门槛，提高最低注册资本的金额；另一方面积极建立信用等级评价机制，健全房地产退出机制，对于不合格的企业加强惩罚力度，公开其信息，实现优胜劣汰。

2.2 完善商品房预售广告法律监管体系

我国现阶段的商品房预售广告法律秩序比较混乱，而且缺乏可操作性，首先做到理顺有关商品房预售广告的法律关系规定，对于不完整、不规范的法律进行不重合调整，切实加强行为可实施性。其次明确第三方监管机构对于商品房预售广告的审查标准，并且进行补充叙述，尤其是房地产开发企业一定要做到严格自身审查，在这一方面可以有效借鉴台湾的商品房预售法律规定。

2.3 建立完善的预售资金监管法律体制

健全预售资金监管的立法体系，包括资金使用的整个过程，在施工进度中所支付的每项预售资金的安全问题都要加以重视。由于预售资金法律监管带有地区性具体规定，开发商所承担的责任有所差异，因此笔者建议由中央立法部门统一针对商品房预售资金进行立法，提供标准的可操作依据。此外，加强明确监管主体的责任，作为预售款监管机构，应该具有自身的监管权利和义务，从保护购房者的权益出发，主动赔偿损失。