房屋测绘面积与规划面积差异问题分析

文/肖玉瑾 沭阳县房地产管理处 江苏宿迁 223600

近年来，房地产行业作为一种新兴的产业，逐渐成为国民经济的支柱产业，并且在市场中有着重要的地位。在房地产的交易中，房屋面积是最重要的，但是，在进行规划的时候，由于房产面积测绘技术没有很完善，从而就使房屋的规划面积和测绘面积有一些出入，另外，房地产商也没有及时的与业主进行沟通，导致了纠纷和矛盾的发生。因此，为了能够避免在房屋交易中一些不必要的麻烦，在房屋面积的测绘过程中，测绘单位、房地产商以及施工单位要进行密切的配合，从而能够有效的减少或避免规划面积和测绘面积之间的差异。

1、房屋测绘面积与规划面积出现差异的原因

1.1 图纸变更和数据采集产生的差异

房屋的设计复杂多样，大多数的数据是现场实际测量的，在建设过程中，因为某些原因对图纸进行更改，这样就导致了两者出现差异的情况。图纸是施工的重要的依据，因此图纸的变更非常容易导致测绘面积与规划面积出现差异。

1.2 房屋测绘面积与规划面积差异问题的原因

设计单位中的负责房屋测绘与规划面积的工作人员，在实际作业的过程中，常因为采用不同的测绘与规划工具或设备，导致规划与测绘的相关数据出现偏差。在测绘与规划单位统一的情况下。在实际开展规划房屋面积与测绘房屋面积的工作过程中，两者之间的工作流程与重点的工作内容也不相同，进而导致规划的面积与测绘的面积出现不同的现象。

1.3 技术原因产生的差异

技术上的差异主要出在施工的环节，施工技术的差异是房屋测绘面积与规划面积产生差异的重要原因。此外在测量技术上也存在着一定的差异，相比发达国家的测量技术，我国的测量技术还明显不成熟，归根结底是经济的迅猛发展导致的技术跟不上发展的要求，此外市场机制、仪器的使用与投入的差异都有可能导致房屋测绘面积与规划面积的差异。

2、消除房屋测绘面积与规划面积的差异的具体措施

2.1 统一房屋面积计算原则，消除差异

在实现房屋测绘面积和规划面积二者间的差异最根本办法为房产与规划部门实施统一的房屋面积计算规则。因涉及到房屋权属的认定、开发商及房地产管理和登记机构实际需求，故房屋测绘面积须精确至各分户室。为确保所有住户合法权益得到保障，真正做到公正、公平、公开及机构专业性，房屋测绘在面积测算精度与分摊合理性这两方面均更具科学合理性。

2.2 加强协调，化解纠纷

从上述的内容中，了解到房屋测绘面积与规划面积之间的差异，会引发许多的纠纷，加上房屋自身存在较多的不稳定因素，给后续办理房屋的相关手续带来了一定的影响。因此，要有效的解决纠纷，实现开发商、销售商与客户之间的利益双赢，需要拓展销售商与客户之间的交流渠道，优化销售商与客户之间的交易流程，进而达到化解法律纠纷的目的。通常情况下，房屋测绘面积与规划面积之间的差异主要表现的形式分为两种：房屋的规划面积要高于其实际测绘的面积，以及房屋的实际测绘面积要高于其规划面积。当房屋实际测绘面积要低于其规划的面积，销售商要及时将这种情况反馈开发商的主要管理人员，并向其提出合理的要求，依据相关的法律法规，双方对其超出的建造部分进行相应的处理。这种及时交流并共同探讨的方式，不仅有利于增进开发商与销售商之间的理解，还可以平衡开发

2.3 引进先进的技术

与发达国家相比我国测量技术明显不成熟，测绘仪器也存在着漏洞，这要求测绘单位要引进先进的测绘技术。我国经济发展迅速，建筑行业也是蒸蒸日上，一些技术上问题，还是要多学习发达国家的先进技术。不断的改进测绘技术，采用先进的测绘仪器，尽可能将房屋的测绘面积与规划面积差距拉到最小。

2.4 在施工过程中解决差异

加强施工时的管理是有效解决房屋测绘面积与房屋规划面积的方式。从上文可知导致房屋测绘面积与规划面积最大的差异在于建筑开发商与销售商的分离，这个分离可能会导致开发商在施工的过程中没有按照图纸与销售商提供的数据进行合理施工，让前期的开发工作与后期竣工得到的效果形成一定的差异，同时房屋具有特殊性，在完工后许多空间会变更，比如会加入停车场、消防设施等公共空间的占用，使建筑的使用面积大大缩小，这一系列的因素都会造成房屋测绘面积与规划面积的差异问题。

2.5 加强开发商、测绘单位、施工单位以及房产管理部门的配合

首先，房屋开发商在完成商品房的预售工作之后，会根据一些实际的需要对原来的设计图纸进行相应的更改，在更改确定之后，一定要及时的同时测绘单位、规划部门以及各个业主，将预售房屋的面积进行技术的更改。其次，测绘单位要加强测量人员的专业素质，提高测量的技术，使其对房屋面积进行测绘的时候能够提供更准确的数据。另外，施工单位在施工的过程中要严格按照设计图纸和规划方案进行施工，如果因为特殊情况要对施工方案进行更改，一定要及时的联系开发商，共同进行协商。还要及时的同时测绘单位，在测绘单位进行考察之后才能确定变更计划。最后，房产管理部门要转变观念，在商品房取得预售许可证之后，房产管理部门不仅要负责房屋面积的测绘工作，还要承担预测市场的责任。还要加强预测队伍的管理，将预测单位的信息以及工作人员的相关信息进行记录和登记，测绘单位还要将测绘人员的职责分配等信息提供给房产管理部门，从而方便对其测量人员进行监督和管理。有效的减小或消除房屋测绘面积和规划面积的差异，减少矛盾和纠纷。

结语：

综上所述，在社会经济开始发展的环境下，房地产已成为现阶段我国社会经济发展的主力之一。价格的高低是是影响房屋面积的重要因素，房屋面积作为房产所有权登记的唯一依据，而房屋测绘面积与规划面积差异的影响，导致在办理房产证及预售许可证时经常出现纠纷与矛盾。因此，要实现房屋测绘面积与规划面积之间的一致性，必须对其差异进行全面的分析，根据其分析的结果制定有效的解决措施，并将其措施落实到每一处，为房地产实现经济循环目标奠定良好的基础。