分析各阶段房地产开发工程项目成本造价控制

2018-12-17张双煌湖南飞达工程造价咨询有限公司湖南湘西416000

中国房地产业 2018年23期

文/张双煌湖南飞达工程造价咨询有限公司湖南湘西 416000

据统计数据显示，在2018年1-7月份，全国范围内40个重点城市总计完成房地产开发投资34845.2亿元，增长了6.3%，增速平稳。其中，重庆和上海投资额都超过了2000亿元。从各个城市实际情况来说，32个城市房地产开发投资保持正增长状态。对房地产开发企业来说，若想在激烈的市场下，获得更多的市场份额，增加经济效益，必须要从项目本身入手，做好造价把控。

1、房地产开发成本的组成

从成本角度来说，涵盖了企业商品房开发所有支出的综合。按照资金用途来说，主要如下：1）土地、建安工程费用和设备费用，，占比达到80%。其中，土地费用占比较大，包括置换成本和批租费用以及动迁费用等。2）配套和其他收费支出。在学校和医院等公共项目开发中，需要配套服务性设施，比如足球场、手术室等，为成本构成的主要内容。3）管理费用和筹资成本。不同于其他行业，房地产开发的时间周期长，而且项目投资风险很高，为保证项目顺利进行，多数企业采取贷款的形式，获得资金，进而会产生大量的利息，也是成本的一部分。

图1 为房地产开发项目工程成本构成体系架构图。

2、房地产开发工程项目成本造价控制的影响因素

2.1 设计阶段

从设计角度来说，影响成本费用的因素，具体如下：1）总体规划设计。开展小区规划设计，要从功能以及要求角度出发，合理布局道路和建筑等，做好人口密度以及建筑密度等的把控。在建设用地利用率以及经济性评价方面，用地面积是重要指标，影响着项目费用。除此之外，建筑密度越高，对降低项目开发成本造价越有利。2）住宅建筑的平面布置。相同的建筑面积，若性质不同，则工程量以及建筑工程成本不同。通常来说，正方形建筑布局以及矩形布局形式，有利于降低工程造价。3）住宅的层高以及净高。据相关资料显示，若住宅层高从3m降低为2.8m时，每套住宅综合成本造价能够下降4%-4.5%，并且还能够节约施工材料和能源等。4）住宅的层数。一般来说，将建筑设计为4层-6层，能够减少工程费用，达到节约用地。因为超过6层后，即7层及以上，必须要增加配套设施，比如电梯等，进而增加了造价成本。5）住宅结构。对住宅结构的设计，要做好不同结构的经济学分析，优选结构类型，进而减少造价成本。以装配式钢框架和现浇混凝土框架形式为例，进行对比分析，某项目若采用装配式框架形式，梁板柱混凝土使用量照比传统框架形式，节约了5%，同时节省了钢材，取消了柱模板工程和脚手架。使用PK预应力叠合板，照比现浇结构，节约了4%的钢筋；混凝土节约了32.2%，省去了模板以及支撑，具有一定的经济优势。

2.2 建设阶段

从开发工程项目具体实施阶段来说，影响工程造价的因素，主要包括人员、物质和财力等。大型房地产开发项目，材料以及设备等的价格，极易受到各类不确定因素的影响，产生变动。项目建设阶段，投资决策对项目成本造价的影响较大，能够达到80%-90%。因此，要保证决策的科学性，做好各类因素的把控[1]。

3、各阶段房地产开发工程项目成本造价控制策略

3.1 设计阶段

在房地产开发工程项目中，对于成本造价的把控，要重点把控设计环节的成本管控。以某工程建设项目为例，总建筑面积为90555m2，利用BIM技术，进行工程造价把控。其中，86%的概算是利用BIM模型导出的，剩余的14%，则采取传统方式导出，因为使用的模型中，没有包含脚手架和临时支撑等，除此之难以施工缝进行数量评估。在设计优化方面，利用BIM技术，构建建筑模型，进行碰撞分析，发现了管线碰撞问题，获得了不错的效益，具体如表1所示。除此之外，在结构设计方面，利用各类软件进行分析，比如风荷载分析，实现了设计问题的前期控制，避免了质量问题的发生，节省了一部分投资。结合此工程实践，提出以下措施：

1）设计方案优化。设计图纸是工程预算编制的重要依据，是工程造价控制的有效保障。设计方案的优化，能够节约工程建设成本。对设计方案的编制，要保证技术可行性，做好经济性分析。目前，在建筑设计中，利用BIM技术或者其他技术，进行建筑造型和管线等的优化设计，将设计缺陷控制在施工前，减少设计变更，进而保障工程项目的效益。

2）实行限额设计。房地产开发工程项目的执行，若想实现成本造价的有效把控，必须要严格控制预算。在具体实施中，实行限额设计，并且落实设计经济责任制度，进而强化设计环节的造价把控。目前，房地产开发项目中，普遍存在着设计不精以及深度不够等问题，极易造成工程造价增加。对于此问题，推行限额设计，构建奖惩考核激励机制，增强相关人员的造价意识，使其能够做好严格控制。

3）做好前期造价分析。开发单位在委托相关单位设计前，要积极组织力量，开展成本可控分析。在具体实践中，采取技术资料收集以及专家会议等方式，从项目设计和工程建设以及销售等方面入手，对工程设计方案，进行全面的分析。

表1 设计优化的经济效益

3.2 招投标阶段

房地产开发项目中，推行工程招投标制度，引入市场竞争机制，保证了项目建设的水平，降低了工程造价，避免暗箱操作的发生。采购材料和设备时，比如幕墙项目和消防器材等，采取低下中标的形式，以免哄抬标价或者低价中标导致低质工程。在建设中，选择3-4规模大并且有信誉度的企业，作为项目的投标人，进行投标。投标的过程中，通过自主报价和询价的方式，使得投标企业能够自己控制利润空间，促使开发企业降低工程造价[2]。目前，在房地产开发工程项目成本造价管控中，多采用现代化手段，利用招投标阶段造价管理工具和合理中标价格分析工具以及合同实施阶段造价控制工具等，能够提高成本的把控水平。合理选择应用工具，发挥其作用，能够达到辅助造价控制的目的。

3.3 项目建设阶段

在项目建设阶段，开展成本造价的把控，要从以下方面入手：1）优化承包单位和供应商等，实行公开招投标的方式，来进行优化。招标工作中，负责工程管理以及造价管理的相关部门，要做好图纸研究，控制设计变更以及索赔的发生。评标的全过程，要做好严格把控，避免低价中标以及高架索赔等的发生。除此之外，采取工程量清单的方式，进行招标成本的把控。2）做好合同签订和实施的把控。对房地产开发企业来说，规范的工程合同文本，能够强化成本的控制。在签订合同时，要保证各条例的合理性，充分利用“严密合同条款”，预测可能出现的问题，做好严格把控。3）做好工程变更的把控。在工程建设的过程中，充分发挥监理单位的作用，严格落实工程变更程序，强化工程造价的把控。4）做好结算审核工作。按照合同要求，开展竣工验收，保证结算工作质量，强化造价成本的把控[3]。