“土地超市”：土地二级市场改革创新的余姚模式

□余姚市国土资源局

以全国土地二级市场试点为契机，全面整合现有的数据资源，积极打造线上线下一体化“土地超市”，解决了土地二级市场供需信息不对称的问题，有效盘活了存量建设用地，提高了土地资源配置利用效率

2017年1月，宁波市正式被原国土资源部列入全国完善国有建设用地转让出租抵押二级市场试点地区之一。余姚市以此为契机，积极探索创新，破解实践难题，在全省率先建立“土地超市”，盘活利用存量土地资源，促进土地资源的优化配置和节约集约利用，开创了土地二级市场改革创新的“余姚模式”，取得了初步成效。截至目前，通过“土地超市”共完成交易163宗，面积2033.6亩，交易金额近20亿元；共受理抵押登记业务560件，抵押融资金额约2.5亿元。

政策上“先行先试”，完善交易机制。一是明确交易范围。适时出台《余姚市国有建设用地转让二级市场试点实施方案》，明确本市各类导致国有建设用地使用权转移的行为都属于转让，包括买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移，首次明确了土地转让范围。二是“降低”交易门槛。按照“先投入后转让”的原则，在全国首创以“预告登记”方式为“未完成开发投资总额25%以上的国有建设用地”办理转让，受让方可凭《不动产预告登记证明》办理项目开工相关手续，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理转移登记手续。截至目前，已有12宗土地以预告登记方式办理转让，其中3宗已办理施工许可证可开工建设，预计可增加固定资产投资2.3亿元。同时，积极开展工业用地分割转让试点，在出让合同无限制性约定的前提下，允许工业、仓储和用于科研的科教用地经批准后分割转让。目前，该市已为6家企业办理了分割转让，涉及面积40.4亩。三是“调低”交易成本。实施税收优惠，对通过司法拍卖、协议转让等方式取得闲置资产所有权，其中涉及房产和土地资产过户产生的地方税收（仅指增值税、土地增值税和契税）收入的50%奖励给受让人。截至目前，已成功为22家企业节约资金750万元，切实降低了企业用地成本。

平台上设“土地超市”，创新运行模式。一是平台交易。结合年度土地出让计划以及全市批而未供、供而未用和低效闲置土地数据库，于2017年6月建立了土地交易二级市场数据库平台，开发建设“发布、归集、查询”三位一体的微信公众号“余姚土地市场”，及时提供信息服务，主动接受社会监督。二是信息共享。广泛宣传引导和鼓励有意向转让或求购土地的企业，直接向国土部门或在“余姚土地市场”公众号上登记，实现“线上”和“线下”同步登记，不断充实“土地超市”的“货源”，推动信息集聚和实时共享。截至目前，“土地超市”上共登记企业381家，其中意向交易的企业201家，涉及面积2787亩，意向申购的企业180家，涉及面积1811亩。三是市场透明。“土地超市”中土地需求信息、转让信息、成交宗数、成交金额等大数据应用的建立和基础数据库的实时更新，成为了土地市场的“晴雨表”，为职能部门土地资源配置提供科学依据。

管理上“规范运作”，健全服务体系。一是规范交易流程。结合本地实际，明确土地二级市场按照“信息发布-交易登记—交易审批—合同签订—权证办理”的交易流程进行，采取违约责任追究、价格管控、批后监管等方式进行管理，实现信息发布常态化、交易登记一体化、交易审批标准化、转让合同规范化的管理机制。同时，结合“最多跑一次”改革要求，拟定了国有建设用地二级市场转让事项权力清单，明确了办理依据、受理材料、工作流程等内容，最大限度让办事企业和群众“少跑”，不断规范交易程序。二是完善市场调控。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导和监督机制，防止交易价格异常波动。严格落实土地交易价格申报制度，对交易价格进行审核。存在闲置违约责任的先处置违约责任后方可进行交易，经营性用地低于近3年同类用途、同地段土地一级市场平均出让价格70%的，政府可行使优先购买权。三是加强履约监管。对于涉及空地转让、在建工程转让的，重新约定开发建设期限和履约条款，强化以开、竣工为重点的履约情况监管。及时与新受让方签订土地出让补充合同，按照交易价格的10%收取开竣工履约保证金，明确其开竣工时间及违约责任。安排专人定期对项目用地利用现状进行实时跟踪，做好开竣工预警提醒、开竣工申报、现场核查和竣工验收等工作，督促用地单位按照合同要求有序开发、集约利用。