浅议不动产权籍调查与地籍调查的关系

王跃磊

正元地理信息有限责任公司潍坊分公司，山东潍坊 261000

在经济全球化的大背景下，人们更加关注自己的权益，不动产权籍调查与地籍调查是不动产登记和土地登记的重要内容，直接关系到城中村改造、违法建筑的处理以及房地产开发等问题，是和每个人的切身利益密切相关的大事，因此，如何根据具体情况，分析不动产权籍调查与地籍调查的关系，采取科学合理的应对措施，正确处理二者之间的关系，加强不动产权籍调查与地籍调查工作是值得探讨的问题。

1 不动产权籍调查与地籍调查简析

地籍调查是指根据相关法律法规，对土地的归属权问题所展开的调查过程以及对已经登记的土地权属问题进行更详实地记录的管理方式。地籍调查是土地登记的重要基础，为土地的注册登记、 发证核实提供可靠的依据和重要的信息参考。地籍调查中的资料成果只有进行了土地登记后，才能具有法律效应。地籍调查分为土地权属调查和地籍测量2方面。

不动产权籍是指对不动产的归属情况、所处状态以及一些其他相关情况所进行的调查和记录，在土地管理过程中，对和申请人相关的宗地信息、以及房产信息等内容的调查。主要包括在测绘和登记过程中形成的各种图纸、登记表格、清单、各种记录等信息以及所涉及的照片、视频、音频等资料。不动产权籍调查，是城建过程在规避违章建筑的重要途径。

2 不动产权籍调查与地籍调查的关系

2.1 不动产权籍调查和地籍调查的联系

不动产权籍调查和地籍调查无论在土地权属调查方法上，还是界址测量方法和程序上都遵循地籍调查的权属调查要求和界址的测量要求，对测量技术和精准要求方面2种调查大体相同，另外，在软件功能主体上也遵循地籍调查功能。宗地是进行不动产权籍调查和地籍调查的核心，宗地是地籍调查的基本单元，宗地是最基础的不动产权籍调查途径，还包括房屋、林木等的调查，不动产单元的编码是对地籍调查宗地代码的扩展和完善。

2.2 不动产权籍调查和地籍调查的不同点

2.2.1 外延不同

不动产的外延范围更大，不动产权的权利人的自身权利包括使用权和所有权这2大类型。不动产权籍调查不仅包括地籍调查中以宗地为中心的集体土地所有权、集体土地使用权以及国有土地使用权，还包括土地承包经营权以及房屋、林木等定着物所有权、使用权等主要调查内容，不动产权所包含的物权范围要比地籍调查大。不动产权籍调查以地基调查为基础，地籍宗地代码为19位，不动产单元编码在此基础上加设了9位定着物代码。

2.2.2 技术路线不同

不动产权籍调查是以地籍调查为基础，以宗地为基本单元，工作底图是根据所获得的调查信息资料， 并以现存的集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图为基础，通过大比例尺地形图、高分辨率影像图等的协助，共同制作完成的，内外业核实、实地测量等调查方式是进行不动产权属调查和不动产测量等工作的有效手段，操作程序要符合不动产登记的相关要求。

2.3 调查的目的不同

地籍调查的最初目的是为了查明组成城镇、村庄的每一宗土地的具体位置、权属、界址范围、数量以及每一宗土地的用途、等级等，工作重点是对土地信息的挖掘。不动产权籍调查是以进行不动产的统一登记为目的，调查是不动产确权登记和发证的必备环节，更侧重于合法权益，是必须遵照法律法规完成的遵照法定程序的调查。地籍调查本身不存在法定性质，只有当宗地需要进行确权登记发证，这时所进行的地籍调查才具有法律意义。

2.4 调查的成果不同

不动产权籍调查和地籍调查的图件成果有区别，宗地图是地籍调查的图案结果，对实际面积的计算也只是对宗地面积的计算，在不动产权籍调查中，不仅要获得宗地图，还需调查房产分户图，不动产权籍调查关于实际面积计算增加了房屋面积计算，这是地籍调查所没有的。此外，二者的调查表格不同，地籍调查主要运用地籍调查表，不动产权籍调查不仅有地籍调查表，还有土地承包经营权调查表、农用地其他使用权调查表、集体土地所有权宗地分类面积调查表、房屋调查表、林权调查表等，所涵盖的调查内容更多。

3 关于不动产权籍调查的优化建议

3.1 了解不动产权籍调查的主要技术

野外测量技术是在不动产权籍调查中应用广泛的技术，采用全站仪进行实地测量，把测量得到的数据传输至计算机中，通过图片的形式把测量结果记录在计算机中。数字化内业扫描技术是对不动产地籍测量中所获取的图片信息通过数字扫描技术和计算机技术来确定不动产坐标数据，并通过对数据和图片的对比、叠加、调整，作为地籍测量的重要参考。RS技术是随科技的发展新兴起的测量技术，已逐渐在不动产权籍调查中推广运用，根据具体情况，具体分析运用，使遥感技术发挥最佳效果，确保测量结果的准确性。通过遥感技术和影像处理技术的融合，对不动产测绘中的图片和信息数据处理更高效更合理，提高测绘效果。

3.2 做好不动产的权属调查

不动产的权属调查是不动产权籍调查中的重要工作内容，在不动产权属调查过程中，采取内外业核实和实地调查相结合的方式，对不动产的权属进行调查、明确界址划分、用途等内容，确保所调查的不动产权属明确、界址清楚。根据实际情况，对于权属来源资料相对完整的不动产权属调查可采取外业核实法完成调查；若不动产权属来源资料缺失，采取内外业核实、实地调查法来共同实现调查；针对没有权属来源资料的不动产，主要通过外业调查法来完成权属调查。

3.3 恰当使用测量方法

不动产测量是权籍调查中的不可缺少的组成部分，在具体测量中，根据实地的基础条件、技术可行性等进行测量方法的合理选择，以实现不动产单元的界址清晰、面积测量操作规范，数据运算准确。对于城镇、村庄、独立工矿等区域的权籍调查测量通常采用解析法；关于房屋边长的测量，可以通过几何要素法来计算；解析法进行界址点坐标和土地面积的测量适用于那些分散、独立的建设用地，也可以通过图解法对界址点坐标进行测量；对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等，可以根据具体实际情况，合理选择解析法或图解法来完成界址点坐标的测量。

3.4 加强管理，提高重视程度

严格的管理是做好不动产权籍调查工作的有力保障，因此，对于不动产权籍调查应有专门的机构统一管理、统一标准的原则， 提高工作效率。房地一体调查、林地一体调查模式在逐渐推广。提高对动产权籍调查的重视程度，运用板报、条幅、传单、公众号、多媒体等多种形式，加大宣传力度，使更多的人了解不动产权籍调查和地籍调查的关系，明确不动产权籍调查的重要意义和作用，获得权责人的大力支持，减少工作中的阻力，提高工作效率。

3.5 提高工作人员的自身素质

工作人员是不动产权籍调查工作的主要完成者，他们的自身素质和技术水平是做好这项工作的关键。因此，需要通过集中学习、网上培训、外出进修等多种形式加强对工作人员的学习和培训，提高他们的理论水平和专业素养，并通过具体的不动产权籍调查案例分析、学术交流等积累实践经验，取长补短，选择吸收，运用于自身的不动产权籍调查工作实践，提高工作能力和业务素养。树立终身学习的正确理念，注重自身的后续自我提升，通过学习不断完善自我，以适应现代测绘技术的新要求和时代发展的需求。严格录用人员，对新招人员要从学历、理论测试、实践操作、工作经历和业绩等多方面进行考核，入职前做好岗前培训，熟悉和了解不动产权籍调查工作的特点和主要内容，为做不动产权籍调查工作奠定必备的基础。加大人才引进力度，聘请专业技术人才担任重要岗位工作，加强工作人员队伍建设，提高工作人员整体素质。

4 结语

随着经济的市场化，人们的权利意识逐渐增强，国家相关的法律法规也相继出台，不动产权籍调查是不动产权登记的重要环节，也是保障人民合法权利的具体体现。本文阐述了不动产权籍调查以及地籍调查的主要内容，探讨了不动产权籍调查同地籍的调查的联系，从外延不同、技术路线不同、调查的最终目标不同、调查的成果不同等方面进行了不动产权籍调查和地籍调查的不同点的分析，采取了解不动产权籍调查的主要技术、做好不动产的权属调查、恰当使用测量方法、加强管理，提高重视程度、提高工作人员的自身素质等有效策略，明确不动产权籍调查和地籍的调查的关系，提高调查的效率。不动产权籍调查工作是一项艰辛而复杂的工作，需要我们树立正确的服务意识，克服困难，不断进取，提高技术水平，优化调查方式，提高调查质量。让我们共同努力，为不动产权籍调查和地籍的调查的顺利、有效进展贡献力量。