对我国房地产经济发展趋势的思考

甘启文

摘要：近年在房地产经济的快速发展的同时，也引发了一系列的问题。在对我国房地产经济发展现状进行分析的基础上，对未来我国房地产经济的发展趋势进行了探讨，以期能够更好地应对未来房地产经济的发展。

关键词：房地产经济；发展趋势；思考

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）021-0365-02

引言

房地产经济的发展不仅关系着国民经济的发展，也关系着广大人民的切身利益，更是成为我国社会经济发展的重要支撑。当然，房地产行业在快速发展的同时，也带来了一些负面的影响，更是引发了一系列的问题，其发展现状更是喜忧参半。

一、我国房地产经济的现状

1.房地产经济发展持续高涨

具體表现在以下几个方面：

（1）房地产总投资不断上涨

房地产经济总体上呈现出上涨趋势，尤其是总投资额的上涨趋势最为明显，其居高不下的增长态势，必然会带动整个房地产行业的高速发展，不断攀升的土地采购价格、房地产商之间的激烈竞争，都是房地产总投资不断上涨的具体表现。

（2）非理性的房地产资本市场投入

在居民消费水平持续走低、投资渠道不多的市场条件下，大量资本投入房地产行业，势必会促进房地产行业的飞速发展，也必将会拉动内需，极大推动整个国民经济的蓬勃发展。但是，追逐利润是这些资本积极涌入房地产行业的最大目的，这将会抬高房价，造成房地产泡沫，不断加大城市住房资产价值在居民家庭财富中的比重，而居民家庭投资及收入很大一部分来自于房地产投资所得，即房子是用来炒的。这与中央的精神“房子是用来住的”相背离。

（3）房地产销售处于高位状态

随着国家对土地政策的调整，由严格控制到宽松，加上城乡居民对房地产市场的刚性需求不断释放，使得房地产市场的销售呈现回暖迹象，处于高位状态，且呈不断增长的态势。

（4）房地产土地购置面积大幅上升

回暖的房地产销售市场，极大刺激了各路资本纷纷投资房地产行业，房子越盖越多，面积也越来越大，迎来了发展房地产经济的良好转机。复苏、回暖后的房地产经济，在很大程度上提升了房地产企业的发展速度，增强了房地产企业的经济实力，导致房地产企业有更多的资金投入建设用地的购置，购地步伐加快，购地面积大幅上升。同时，各个地方政府或者官员为了提高自己政绩，而大肆的出售土地，共同促使土地交易市场非常火爆，各地“地王”频出。

2.过快上涨的房价导致价格泡沫风险加剧

目前，国内的房地产市场投资回报率高、发展快速，房地产行业成为各路资本的香饽饽，吸引大量的社会闲散资金投资房地产行业，导致房地产行业发展速度过快，投资增幅过高，出现“过热”的苗头。居民购买房子，不再是出于居住的需要，而是作为一种投资手段，产生了大量的炒房现象。房子还是原来的房子，价值并没有增加，却在几经转手后导致房子价格大幅上升，房子的价格远远超出了其相对应的实体价格，也大大超过了其本该应有的价值。这是一种虚假的增值，是房地产行业出现“价格泡沫”的具体体现。“价格泡沫”问题的存在，对我国房地产经济的健康发展造成了极大的影响，也深刻地影响我国房地产行业的长远发展，投资房地产经济面临着极大的风险。

3.房地产空置数量加大

当前，由于房地产开发企业严重误判居民对住宅的需求数量以及居民对当前房价的承受能力，过度进行开发，导致房产供大于求，住宅数量的增长速度远超过城乡居民生活水平的增长速度，房子盖好了，老百姓却买不起，最后导致房子卖不出去，空置在那里或被投资商拿去炒了。与此同时，由于有巨额利润的吸引，大量房地产开发企业涌入房地产行业，竞相盖楼，其中必然会有一些黑心企业，要么是资质不够，要么是资金不雄厚，要么是水平太低，导致改出来的房子出现严重的质量问题，问题房、烂尾楼等现象层出不穷，导致大量的房子销售不出去。此外，由于房地产商过度追求经济利益，忽视了周围环境的自然条件以及居民的生活特点等，在规划上与外部环境不相符，地理位置偏僻等，在设计上则缺乏特色，功能不健全等等，在局部区域上会导致出现空置的房地产，严重浪费了宝贵的城市土地资源，更加剧了城市土地资源的供求紧张。

4.区域间房地产发展的差异明显

在我国，区域间房地产发展的差异明显，首先，区域间房地产发展最明显的差异就是房价问题，北上广深等一线城市的房价居高不下，“北漂”、“蜗居”等现象在一线城市频出不穷；全国各省会城市间的房价也千秋百态，区域性的差异非常明显；而一线城市的房价与三、四线城市的相比，更是天地的差别。其次，区域间房地产市场发展也非常不平衡。相较于经济发达、人均收入水平较高的东部，经济欠发达的中西部的房价明显低于东部，在中西部开发房地产的利润相较于东部而言就比较薄，所以，越是发达的地区，房地产的开发就越红火，越是贫穷的地方房地产市场就越凋零，导致越是发达的地区，就越是遭到过度开发，而越是贫穷的地区，越是应该开发的地区越是受到冷落，最终导致东西部地区发展不均衡，贫富分化严重，不利于全国的统一进步和繁荣。

5.房地产市场供求关系出现变化

随着社会经济和房地产经济的发展，在不同的发展阶段，房地产市场的供求关系也呈现出不同的时代特点。在发展的初级阶段，房地产经济的发展主要靠政府主导，由政府筹措资金进行建设，由政府给居民分配，由政府进行管理等等，该阶段是以满足居民的住房需求、保证居民的基本生活作为政府开发房地产的主要目的，这一阶段开发房地产优先保障的是住房数量。随后，随着社会经济的不断发展，居民的收入不断增长，其对住房的要求也越来越高，由注重数量到开始注重质量，居民对住房的需求表现出不同的层次需求，有些只考虑基本的居住，有些要考虑生活配套的完善和便利，居民对住宅的需求呈现多样化。在加上市场的调节作用，逐步形成了市场主导型的房地产市场。这一阶段，普通居民的住房主要通过市场来解决，而政府的主要精力将投入到解决中低收入家庭的住房问题上，即保障房的建设和管理，通过大力发展保障房，来保障和改善中低收入家庭的住房问题，使他们充分享受到改革开放带来的成果。

6.房地产规划布局不合理

随着房地产经济的不断深入发展，房地产行业面临着很多严峻的问题，其中最为重要的问题是规划问题，主要表现在：

（1）由于政府部门出于招商引资的考虑，出让城镇土地使用权，出让土地的面积、规模、时机等均由政府部门决定，完全违背了市场经济的基本规律；

（2）生态环境遭到破坏。在经济利益的驱使下，很多房地产开发商在项目建设过程中不考虑周边的自然条件和生态环境，肆意破坏绿地和植被，任意调高容积率，使得住宅小区的人口密度过大，人均公共资源减少，在紧张的土地上容纳过多的居住人口，很多自然风光遭到严重的污染和破坏，导致市区污染加剧，空气条件变差，造成城市用地的进一步紧张，居民的生活质量大大降低，老百姓的获得感和幸福感大为减少。

（3）文化建设重视不够。中华文化丰富多彩，每个地区、每个民族和每个区域都有各具特色的民族文化和地域文化，各地区文化色彩特色鲜明，具有各自的风采和韵味。但在房地产开发过程中，为了节约成本，为了追求建设速度，开发商往往会忽略对当地民族特征、城市特点、生活风俗以及地域文化的考量，使得开发出来的项目千篇一律，充满了商业气息，毫无体现当地的文化底蕴和色彩。

（4）资源浪费严重。我国人口不仅众多而且密集，为追求经济利益，大量土地资源、水资源、花草树木等资源被过度消耗。当前，我国粗放型的房地产发展模式，确实存在着严重浪费资源，自然资源被过度开发，没有合理利用空间资源，资源利用率低，恶性循环等问题，所有这些问题都将会严重影响房地产经济的健康发展。

二、我国房地产经济发展的趋势

1.房地产市场趋于成熟

在不久的将来，随着房地产市场的发展，各方人士对房地产市场的认识和了解也会越深刻。届时，政府出台的各种指导政策、调控措施将会更加精准，其对房地产市场所起的效果将会更加理性、长效、持续和积极；房地产开发企业投资房地产更加理性，其建设房子的目的更加明确，也更加合理；而居民购买房产的行为也趋于理性、成熟，深刻把握中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的精神实质，购买房子的主要目的就是为了居住。所有这些理性行为，都会促使整个房地产市场积极进行自我调整，向着越来越理性和成熟的方向发展，最终形成一个健康、成熟、稳定和良性的房地产市场。

2.房价趋于合理

影响房地产经济发展的重要因素之一是房价，相对稳定、合理的房价是房地产市场成熟的标志之一。过去多年快速、不理性增长的房价，不仅极大地影响老百姓的正常生活，也对整个社会的经济发展产生重要的影响。在我国，老百姓都比较重视“家”的文化，“家”是每个人的根，有了家就有了根，就有了思念，就有了安全感，安居才能乐业，因此“家”在每个中国人的心中是一种思乡的情节，“家”对每一个中国人而言有着重要的意义。对很多人而言，住房就代表了家，因此很多人都不惜一切代价要拥有自己的一套住房，因此，控制好房价，拥有一个相对稳定、合理的房价不仅是民心所向，更是政府的责任，相关职能部门会积极出台相关政策和措施来调控房价，并且充分发挥市场的自主调节能力，使房价逐步与居民的收入水平相适应，更趋于稳定和合理。

3.房地产泡沫将逐步消失

由于国家对房地产市场不断推出各种“组合拳”的宏觀调控政策，以及房地产市场的自我调节作用，目前已初见成效，具体表现在：过快上涨的房价得到了有效扼制，各地区的房价基本与当地居民的收入水平相适应，部分地区出现抛售现象，挂牌及成交价格逐步回落，个别地区还出现成交量的负增长，买卖双方都更加理性，这些仅仅只是个开始，随着国家各种宏观调控政策的持续、深入影响，原有的房地产泡沫将被有效控制，并呈缓慢下降趋势，最终将逐步消失掉。

4.房地产建设将更加注重品质、宜居

随着我国社会经济的不断发展，居民收入水平的不断提高，居民对住房的需求不仅是要有房住，而且要住得舒服、便利。因此，房地产市场将从保障性住房向改善型住房转变，居民不仅要求房子面积要大，装修要豪华，他们更关注房子的质量，小区的各种配套设施，居住区域的市政设施等是否健全，更加关注入住后的物业服务以及是否具有升值空间等。做房子就是做服务，卖房子就是卖服务，因此，宜居、安居、乐居不仅是居民追求的理想境界，更应该是开发商追求的最高境界。

5.保障房建设将是重中之重

保障房是一种与商品房相对应，由政府主导建设和管理，专门用于解决中低收入家庭住房问题的政策性房子，目前主要包括廉租房、经济适用房、限价房和公租房等，这是国家的一种惠民政策。随着我国政府财力的增强，国家将有更多的财力来建立和完善以保障房为主的、多层次的、立体的城镇住房供应体系。因此，保障房的建设将是未来房地产经济发展的重中之重，保障房将是房地产市场供应的主体，与商品房相比，保障房在房地产市场中的占比将逐步提升，保障房建设也是未来各房地产开发企业角逐的主战场，更是各级政府的政治任务。

目前，我国的保障房制度刚刚起步，在执行过程中还存在不少的问题，比如：保障房建设资金筹措困难、项目选址偏僻、房子设计不合理、学校、医院、幼儿园、商业设施、图书馆等居住环境配套设施的完善、周边市政基础设施的完善等等，而保障房管理中面临最重要的问题是保障房的分配不公平和退出机制问题。由于保障房属于政策性住房，价格比较便宜，加上我国相关的制度还不够完善，就会给部分贪图私利的人钻了制度的空子，导致部分保障对象弄虚作假、申报不实，造成该得的不得，不该得的却得了，甚至该退的不退等现象的产生，引起更大的社会分配不公，有违保障房的建设初衷。

因此，未来政府将投入更多的物力、财力和人力进行保障房的建设和管理，并逐步扩大保障对象的范围，让居者有其屋，真正把这项惠民政策落到实处，让老百姓真正享受到中央好政策带来的好处，分享国家改革开放带来的成果。

6.国家调控政策持续发力

由于过热的房地产经济不仅阻碍房地产行业自身的健康有序发展，还会影响整个国家的经济社会生活的正常稳定开展。随着国家对房地产经济的了解越深入，对其的认知也会更全面、更成熟，出台的各种宏观调控措施也会更精准、更有效，所发挥的效果更持久。因此，国家会通过限购、限价和限贷等“组合拳”政策，并在房地产市场自我调节的引领下，慢慢走向一条节约资源和环境、健康、稳步的良好发展道路。

三、结语

房地产经济在我国的经济发展中起着非常重要的作用，对于社会民生、国民经济都是十分必要的。因此，相关部门要采取切实有效的措施和制度对房地产市场进行保护和调节，克服其发展现状中存在的不足之处，促进我国房地产经济能有一个健康、理性的发展趋势。