浅析中国房价与居民收入的关系

陈烨

摘要：房价自房地产市场不断发展，就一直是社会关注的热点，房价与居民收入的关系是衡量房价高低，居民购买力和居民生活水平的要素。本文将采用近几年中国房价与居民收入相关数据，设计问卷调查，分析中国房价现状与影响房价的因素，探究居民收入的影响因素，根据房价收入比的数据分析房價高涨的原因，研究房价与居民收入的关系。结果表明，中国房价高涨在一定程度上与居民收入差距、城乡差距有关，并且房价的稳定健康发展是提高居民生活水平的前提。

关键词：房价收入比；居民收入；城乡差异；生活水平

中图分类号：F293.31 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）021-0007-02

一、引言

住房问题一直是中国社会上最重要的民生问题之一。房价的变化对中国经济发展趋向起着重要作用。近几年来，中国房价一路高涨，北京上海广州等一线城市平均房价达四万多，住房难等问题突出。而居民收入的增幅如果过低，远远跟不上房价的涨幅，可能会造成房地产的泡沫化与中国GDP增长的虚假化。房价收入比是判断居民购买力与生活水平的重要因素，除了房价收入比，房价与居民收入还有许多不同关系，而研究房价与居民收入之间的关系对探究居民生活水平，判断中国经济发展形势与探究房地产业发展方向起到一定作用，并对中国经济发展现状有一定了解。因此，本文采用近几年中国房价与居民收入相关数据，以此分析房价近几年的变化趋势，从而了解国内房价现状与居民生活水平，分析居民收入的影响因素，探求房价与居民收入之间的共性与差异，分析原因，寻求解决方案。

二、中国房价现状与影响因素分析

1.中国房价整体现状分析

目前来说，国内学者一般认为现今房价高居不下，房价变化呈一路上涨的趋势，根据齐家网发布的2001年到2016年中国均房价走势图，可以发现，中国房价呈一路上升的态势，在2016年房价便达到大约6800元/平方，与2001年的1000元/平方相比，翻了六七倍，十几年间房价攀升的速度相当快，而根据房价变化的趋势，房价未来的走势或许也会持续上涨。而房价高低标准实在难以界定，按照国际上的标准，一般来说，会以房价收入比作为指标。但是，房价收入比只是其中一个用以衡量的指标，并不能完全显示出房价高低与居民对房产的购买能力，因此，本文仅以房价收入比作为基础，研究中国房价的大致现状，分析原因。

2.中国部分城市房价与居民收入调查分析

根据中商产业研究院发布的2017年4月全国各省会城市房价排行榜中的数据，可以看出北京上海等的一线城市房价相对较高，北京房价最高达67951元/平方，且与其他城市房价差距较大。环比上月，整体而言房价上涨，北京涨幅最大，为6.7%。房价范围为四千到六七万左右，房价在不同省市差异相当大。

而从区域方面看，总体而言，南方地区的房价比北方的要高，经济发达的地区的房价比欠发达地区高。经济发达地区涨幅大，欠发达地区涨幅小甚至房价下降。

城镇居民可支配年收入大约在两万到五万的范围内，在一线城市的居民收入高，居民收入与地区经济发达呈一定的正相关关系。

结合以上分析可以看出，房价和居民收入都与城市规模，地区经济发达程度有关，并且从整体上看，房价越高的城市，收入也越高。由此看出，房价与收入大致呈正相关关系，且都受经济发展水平的影响。

3.房价收入比及影响因素分析

房价收入比，以一般的标准来看，就是住房价格与城市居民家庭年收入的比例。一般来说，这种比例的较为合适的比值是在3-6倍之间。而从易居研究院所发布的2016年的数据来看，我们可以发现，超过半数的城市的房价收入比都偏离了合理区间，最高的深圳超过了35倍，北京上海厦门等的一线城市和中国东部沿海的经济发达地区房价收入比远高于合理范围，而这些地区的房价收入比大致都呈上升态势，深圳涨幅最高，达49.4%。

一般来说，房价收入比高于这一区间，就认为其房价偏高，而在产业方面看，房地产可能存在泡沫，数值高出越多，就越可能存在泡沫，这对于房地产发展是不利的。那么，从理论方面上讲，深圳北京上海等一线城市最可能存在泡沫。

以上是一般情况，影响房价收入比与房价的因素有很多，下面将分析原因。

关于许多城市房价收入比偏离合理区间，房价高涨，学者丁祖昱、李超，张超给出理由，整理如下：

（1）在我国房地产市场中，由于我国人口基数十分庞大，而这将导致居民对房产需求量巨大。而一直以来，人们有置业的传统，因此房价收入比普遍偏高。

（2）东部沿海地区和一些一线城市经济发展水平高，多人口聚集，人均土地资源少，土地价格高。

（3）高校扩招，令高素质人口向大中城市加快集聚，就业压力大，对房地产消费需求大。

（4）二线城市整体房价水平略高，投资推动部分城市房价收入比过高。

（5）大部分三线城市房地产市场由于经济发展速度较缓，还处于起步的阶段，因而房价收入比相对合理。其中海口为旅游城市，房价收入比偏高。

为了更加方便探究真实原因，本文设计了一份问卷调查，以广东省为例，在广东省内随机抽样300份，设计了居民对房价的态度是什么和居民认为的房价高的原因等一系列问题。调查显示，64%的居民认为其所在地的房价过高，而71%的人认为房价高的主要原因是炒房严重，其次是地价高，然后是经济发展水平导致的必然结果。

结合上面的分析，我们可以对中国房价的现状有了大致的了解：

（1）近几年中国房价呈上涨的趋势，且房价过高。

（2）房价收入比在国内有地区分异，一线城市过高，影响因素有地价、投资、居民购房需求、居民收入与地区经济发展水平。

（3）居民对于房价现状比较忧心，认为投资房地产过热是导致房价高的主要原因。

三、居民收入与影响因素分析

根据中国产业信息网公布的2016年1-6月居民人均可支配收入情况，可以看到，中国居民收入一直在增长，但是增长速度一直跟不上房价，造成了房价收入比逐年增大。

1.经济发展水平与城市化对居民收入影响分析

根据上文分析，居民收入与地区的繁荣程度有关。可以分析到，国家的GDP增长能在一定程度上反映中国产业的发展。依据国家统计局公布的数据，国家GDP一直在增长，且在2016年中国国内生产总值74.41万亿元，增速6.7%。这显示出，中国产业经济也得到了发展。产业发展，工资水平则会提高，就业岗位增多，居民收入也会增多。因此，经济发展水平对居民收入有正向的积极促进的作用。

关于城市化，有一个定律可作参考，即“配第一克拉克定理”，其内容是随着居民收入水平的提高，劳动力从第一产业移动到第二产业，最后逐步转到第三产业。城市化建设的不断推进促进第二、三产业逐渐形成并走向成熟，城市建设对农村工业原材料和劳动力的需求增加，促进了城市和农村生产率水平的提高，生产率水平的提高又带动了城乡居民收入水平的提高。因此，城市化水平对居民收入也具有正向促进的作用。

2.城乡居民收入差距因素分析

上文仅引用了城镇居民的数据，未能完全反应居民收入水平，此次根据中国经济网公布的2001年至2014年城乡居民收入比变化情况，可以看到，城乡居民收入差距虽然逐年缩小，但仍保持三倍的差距。有学者认为，收入差距对城市居民收入水平具有正向作用，对农村居民收入水平具有负向作用。我国广大农村地区的城市化建设相对落后，无法起到促进居民增收的作用，同时在城市化建设进程中又不可避免的出现城乡居民收入差距拉大问题。当农村剩余劳动力迁移使得城市人口接近于最适合人口规模时，政府对城市部门基础设施投资的强度就会不断加大，以避免对经济增长起抑制作用。政府对城市建设的投入通常比农村高得多，致使城市的发展环境更优于农村从而吸引更多的社会资本流入城市，一定程度上推动了城市居民收入提高。然而农村由于缺少劳动力、机遇、平台和资本造成了贫者更贫的局面。

从上面两点我们就可以总结，影响居民收入的因素主要有總体经济发展水平，城市化程度以及城乡居民收入差距，经济发展水平和城市化对于居民收入有正向促进作用，而农村因为城市化建设不完善，基础设施不完备，导致更多劳动力和资本流失，因而收入差距对城市居民收入水平具有正向作用，对农村居民收入水平具有负向作用。

四、房价与居民收入关系研究分析

1.房价对居民收入作用分析

中国房价高涨，根据上文问卷调查中，投资者炒房是房价高涨的重要原因，投资者对于楼房的投资，会直接影响到楼市的价格，从而造成房地产市场的波动，最终造成整个市场的波动，对各个行业造成冲击，对产业经济造成影响，最后导致对居民收入的影响。

2.居民收入对房价作用分析

在居民中，高收入者更偏好高质量，配套设施良好，地段好的楼房，而相对的，地段好的楼房地价高，房价高。而随着中国经济发展水平的发展，经济增速的不断提高，居民的收入不断提高，更多的高收入者出现，良好的基础设施与经济发展水平促使他们涌入大中城市，造成城市楼房需求大于供给，房价高涨。并且，高收入者因为支付能力高，除去一般的日常消费，他们还可以进行购房投资，最终可能造成房价上涨。

3.房价，居民收入与居民生活水平的关系

本文的问卷调查还设置了这样一个问题：对于高房价，住房与生活水平到底应该选择哪一个？一半的答卷者都选择了房子，生活水平慢慢再提高。显示的结果表明，居民的购房意愿依旧十分强烈，愿意牺牲优渥的生活水平换取房子。选择先享受生活和选择两者兼得的人比重差不多，是选择房子的人的一半。这反映多数人的购房能力跟不上房价及其上涨的速度，有能力两者兼得的人不多。上文提到，中国房价收入比不合理，许多人未能有房子的支付能力，所以高房价可能会促使居民在不改变购房意愿的情况下，降低生活水平。

五、结语

本文通过对中国房价与居民收入的分析，探讨了两者之间的关系与影响因素，得出结论如下：

1.中国房价收入比严重偏离合理区间的重要原因是一线城市的聚集效应。一线城市由于基础设施优良，就业岗位收入高吸引劳动力造成房子供不应求，致使房价上涨，这就需要当地政府对二三线城市以及乡村加大基础设施投资力度，并合理分布产业，吸引劳动力回流，政府促进城乡经济增长的同时应积极寻求有效手段缩小城乡收入差距，特别是东部地区与中西部地区、城市与农村的居民两者之间的收入差距，要注意辨清和处理好城乡居民收入差距与经济发展的关系。

2.房价高涨的重要原因是炒房过热。政府对此已经有限购限贷的措施出台。这个措施在短期内的确能够抑制一些投机性购买者，从而抑制房价的上涨。但从长期看，这个措施只是稍微减弱了居民的购房需求，对房价上涨的大趋势只有很小影响。从土地供应人手也是抑制房价上涨的有效措施，合理规划住房用地，产业分布均匀，教育资源分布平衡，这些政府也应考虑。

3.房价对于居民生活水平有反作用。房价高间接影响到居民的收入水平，从而对居民的生活水平产生一定影响。所以假如要提高生活水平，就一定使房价稳定下来，将房价收入比稳定在合理区间内，健康良好发展。