一份法院发布的物业纠纷白皮书

宁韬

物业是现代城市发展起来的一项重要的社会服务内容，伴随着国内房地产市场的活跃态势，物业服务行业也迅猛发展。城市居民的日常生活方方面面都要跟物业公司发生联系。处理好业主和物业公司之间的关系，是实现社区和谐治理的一项重要内容。近期，北京市第一中级人民法院通过总结近三年来审理的该类案件的情况，发布了该院《涉物业纠纷审判白皮书》，不少亮点内容、扎实的维权提示值得社会公众广泛关注。

据了解，北京市第一中级人民法院近5年共审理各类涉物业纠纷案件1373件，案件量呈逐年递增的趋势，尤其引人注意的是，今年以来，涉众物业纠纷明显增多。而从案件类型上看，传统的涉物业服务费纠纷依然占据大部分比例，高达此类案件总比的73.59%。物业企业作为原告身份参与诉讼的达到全部案件的90%，且由于举证能力、专业化法律顾问参与等因素，也导致物业企业整体胜诉率较高。

通过审理大量的涉物业纠纷，该院发现，近年来此类纠纷呈现出的一个突出变化：业主维权意识明显增强。用该院长年专门审理此类案件的王法官的话说，“前些年，所谓的涉物业纠纷，几乎全部是物业公司起诉业主追缴物业费的，而这些年，类型明显增多，比如业委会要求物业公司移交账目、交付经营性收入，物业服务的安全保障义务，物业服务合同效力认定，等等，案件主体从单一的业主与物业企业纠纷，向业主委员会与物业企业纠纷以及其它群体性纠纷发展。可以说前些年的物业纠纷法律关系比较简单，事实比较清楚，案件审理起来非常快，而现在的涉物业纠纷往往牵扯合议庭更多的精力，对于法官如何认定各种法律关系，怎样平衡、考量各方的合法利益都提出了新的挑战。”

此外在以涉物业纠纷为代表的群体性纠纷案件中，社会力量介入时间先后对化解矛盾至关重要。而司法审判的程序性和化解群体性纠纷的时效性有时会存在矛盾。一旦纠纷诉至法院，矛盾经过无数的诉讼流程更加尖锐，法院审理时再调解起来难度非常大。在部分案件中，业主通过物业企业降低物业费的方式与物业企业达成调解后，又拒绝交纳下一年度的物业费，造成物业企业再次诉讼时明确表示拒绝调解。

针对涉物业纠纷近年来呈现出的特点，北京市第一中级人民法院通过区分涉物业案件的难易程度，构建了“繁简分流”的差异化审判机制，推动涉物业纠纷审判工作的高效率，并以繁简分流为基础，对非简单的涉物业案件实施专业化审判工作机制，推动涉物业纠纷案件裁判基准的统一。此外，该院依托专业化人才资源，强化调查研究，全面提升涉物业纠纷案件审判的能力水平，出版了《物业纠纷新型典型案例与专题指导》一书。与中国政法大学合作开展对小区物业管理法律问题的专题研究，研究成果刊载于著名民法学家柳经纬教授主编的《房地产法制专题研究》中，力促在专业化审判的基础上更加精细化。

针对涉物业纠纷业主胜诉率较低的问题，该院特别提出了一些有针对性的建议：

首先，业主应当强化法律意识，加强举证能力，理性维权。对此，该院民二庭的李法官举例说道：“如在房屋质保期内，要注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据，注意及时通过物业企业寻找开发商以期在质保期内得到妥善维修。对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入，寻找中立第三方进行相关鉴定，以明确问题和责任，并在日后可能发生的诉讼中提供依据。”

其次，符合业委会成立条件的小区应当积极促进成立业主委员会，有效发挥业委会作用。有数据显示，全北京成立业主委员会的小区只占全部小区总数的1/7，大部分小区均未召开业主大会，成立业委会。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业企业所提供的物业服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的行为，应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。

再次，物业服务合同究其本质仍是合同，因此，对于人身、财产损害问题应尽量在合同中作特别约定，以便发生纠纷时，厘清合同权利义务，避免争论不休。

最后，根据域外物业管理中的成熟经验，虽然聘请对物业管理方面有专长的律师作为法律顾问会增加一定的成本支出，但能够有效地对物业服务合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，有条件的小区或者业委会可以考虑聘请专业的法律顾问提供物业法律知识方面的服务。

当然营造物业环境的和谐，除了广大业主的努力外，物业企业也应明确自身定位，明确自身是为小区业主提供物业服务的企业，而非“管理企业”。对于欠交物业费的业主，物业企业应避免采取断水、断电等措施，避免把矛盾扩大化。同时应着力提升服务质量，按照物业服务合同约定内容达标完成服务事项，避免争取“蝇头小利”而缩减物业成本开支，物业服务过程中的各项收支应做到有据可查——物业收费标准的依据，小区内共有物业、楼梯和电梯广告等收益，以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明，避免为涉物业纠纷的产生埋下隐患。

物业问题关系到每一个业主，与百姓民生息息相关，法院作为解决社会矛盾的最后一道防线，在纠纷的化解问题上必将发挥应有的作用。但我们也应看到，物业纠纷的解决也需要社会各界，特别是相关物业协会、社区，包括每一位社区公民的共同努力。希望全社会在提升社区基层治理，实现社会和谐稳定的道路上形成合力，共同建造我们美好的生活环境。