上海市基于住房供不应求的供给侧结构性改革

刘敏

摘要：一直以来，住房供应不足和房价的持续上涨是上海住房市场的主要矛盾。高房价挤压需求并造成人才外流。但是需求侧调控并不能在根本上抑制房价上涨。通过研究住宅土地供应结构调整、租赁市场对购买住房的替代、租赁住宅地块低价出让等供给侧结构性改革对房地产市场的影响规律和内在机理，并对供给侧改革向需求侧的有效传导进行了案例分析，从而得出结论：增加租赁住房土地的低价出让可以从根本上解决上述问题。

Abstract： The main contradiction of real estate market in Shanghai is always being the supply of housing is not adequate and the housing price grows sustainable. High housing price squeezed the spending and caused population outflow. But demand-side policies could not curb the rising of housing price basically. Through stating and analyzing the supply-side reform， such as， structure adjustment in land supply， substitution of lease for purchase， the land conversion for lease in lower price， the writer come to a conclusion that the land conversion for lease in lower price can solve the above problem.

关键词： 住房;上海;供给侧结构性改革

Key words： housing;shanghai;supply-side reform

中图分类号：F293.33                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2018）36-0001-05

1  概述

由于人多地少，上海住宅房产一直具有稀缺性。1998年房改后，房价逐步上涨;2009年后房价高速上涨。目前，从上海房地产市场看，住宅房产供不应求仍是当前的主要矛盾。

房地产市场的主要影响因素包括供给和需求两方面。需求侧的代表性指标包括人口、居民收支等。为抑制房价的过快上涨，2011上海开始实施房地产需求侧限购政策，以抑制需求的方式调控房地产市场过热发展。从市场反应来看，调控效果并不明显，房价依然居高不下，严重脱离了居民的购买力（根据国际货币基金组织的报告，上海2016年房价收入比达到了30.91，排名全球第6）。事实证明，由于上海住宅用地资源紧缺与人口集聚的矛盾长期存在，需求侧调控并不能从根本上抑制房价上涨。

影响房地产市场的供给侧有诸多要素，在我国大城市，土地供应是最好的代表性指标。关于土地供给对房地产市场和住宅价格的影响，近年来有多位学者进行了多方面的研究，发表了各自不同的观点。Peng和Wheaton（1994）以香港为例分析了土地供给限制会引起更高的住房价格。李如海，甘博（2002）、胡睿宪（2003）、黄绿筠（2005）等提出香港土地供给增加并不能抑制房价上涨，因为政府对土地供应后的开发周期缺乏有力的监管，开发商囤地现象严重，供给侧与需求侧传导不畅，造成房价上涨[1]。任超群、顾杰、张娟锋等（2013）认为，从信号传递角度出发，土地出让事件冲击带来的房价变化在时间和空间上有扩散效应[2]。任辉认为，导致目前房地产市场价格上扬的影响因素主要有土地短缺、流动性过剩、地方政府的推动作用、贸易顺差等[3]。王良健、颜蕾、李中华等（2015）借鉴四象限模型，从理论上剖析了土地供应计划对房价的传导机制[4]。社科院学者张斌（2016）认为土地价格是大城市商品房价最重要的组成部分，近几年一线城市土地供应严重不足，造成住宅用地价格上涨超过房价上涨，成为高房价的根本推手[5]。

在国家供给侧改革的大背景下，如何建立土地供给与房地产需求市场之间的内在联系，实现供给侧和需求侧传导畅通，从而合理发挥供给侧调控的长效作用已经成为当务之急。

本文通过梳理近年来上海人口、收支和住房现状，分析需求侧抑制房价政策，研究住宅土地供应结构调整、租赁市场对购买住房的替代、租赁住宅地块低价出让等供给侧结构性改革对房地产市场的影响规律和内在机理，并对供给侧改革向需求侧的有效传导进行了案例分析，研究供给侧改革背景下的合理土地供应政策，为上海房地产市场健康发展提出合理建议。

2  上海现状

2.1 住房现状

当前，上海住宅大约700万套。从2005年到2015年，上海新房均价从每平米8164元涨到每平米32174元，10年增长率达到294%（如图1）。2017年10月1日，上海住宅小区基价均值达到每平米54761元。

2.2 收支水平

2015年，上海職工年平均工资合计71268元，其中：国有企业105774元，集体企业50852元，外资企业109547元，其他51749元。按照户均人口2.62，人均年可支配收入合计49867元，比2014年增长4.5%。分为五档：低档21086元，中低档34370元，中档45454元，中高档59403元，高档97276元。

2015年按照户均人口2.62，人均年消费支出34784元，比2014年上涨14%。其中居住11308元，在总消费支出中占比32.5%，比2014年增长273%，包括：房租829元，水电燃料等951元。按照上述统计口径，按照户均人口2.62，人均年居住支出最多可达（49867-34784+11308-951）=25440元。则，每年每户最多居住支出66653元。具体情况如表1。

根据表1，可以看出：2015年全市人均收入增长4.5%，同时全市人均消费支出增长14%，而其中居住消费增长更是达到了273%。上表数据显示，人均消费支出的增长大大领先于人均收入的增长，而居住支出的比重从2014年的9.9%一跃达到2015年的32.5%，居住支出的迅猛增长挤压了食品、衣着、教育文化娱乐和交通通讯等项目的支出。

2.3人口现状

截止2015年12月31日，上海常住人口2415.27万人，其中：户籍人口1442.97万人，外来人口972.30万人。总户数536.76万户，平均每户人口2.69。

2010-2015年，上海常住人口分别为：2302.66万人，2347.46万人，2380.43万人，2415.15万人，2425.68万人和2415.27万人，常住人口环比增长率由4.18%逐渐下降为-0.43%。与此同时，上海外来人口分别为：890.34万人，928.1万人，960.24万人，982.81万人，986.99万人和972.31万人，外来人口环比增长率由9.98%下降为-1.49%。具体情况如表2。

2010-2013年，上海从业人数由1104.33万人逐步增长到1368.91万人，环比增长率由1.24%逐步达到20.36%。但是，2014年，从业人数由1368.91万人下降到1365.63万人，环比增长率为-0.24%。2015年，从业人数继续下降，达到1361.51万人，环比增长率继续下降为-0.30%。具体情况如表3。

根据以上数据，可以看出：上海外来人口从2009年开始增长率逐年下降，2014年达到最高，2015年出现了负增长。与此同时，上海从业人员从2009年逐步增长，在2013年达到了最高，2014年和2015年从业人口逐步减少，而且有减速增长的趋势。具体情况如图2。

2.4 分析

当前，上海住房大约700万套。按照2015年统计数据常住人口2415.27万人，平均每户人口2.69，则可计算得出：常住人口总户口数约为897.87万户。平均每户持有住房小于一套。住房的供给显然不能满足需求。再加上一部分居民对住房的投资需求。可以说，目前上海住房供不应求的矛盾比较严重。

2010 -2015年，人均可支配收入从2010年的31838元到2015年的49867元，6年增长率为56.6%。2005-2015年，上海新房均价从每平米8164元涨到每平米32174元，10年增长率达到294%。2010-2015年，人均居住支出从2010年的2166元增长的2015年的11308元，6年增长率达到422.1%。很显然，人均可支配收入的增长远远低于房价和居住支出的增长。

2015年，上海外来人口和从业人员的数量都出现了负增长，并有进一步减少的趋势。显然，上海在高房价和人才流动之间出现了矛盾，高房价挤压消费支出，并已经导致外来人口和从业人员流出问题日趋严重。

3  上海基于需求的抑制房價的政策

为了抑制房价的过快上涨，上海首先在需求侧进行了尝试。2011年上海开始实施房地产限购政策，以抑制需求的方式调控房地产市场过热发展，具体措施如表4。

从市场反应来看，调控效果并不明显，房价依然居高不下，严重脱离了居民的购买力（根据国际货币基金组织的报告，上海2016年房价收入比达到了30.91，排名全球第6）。

4  上海供给侧结构性改革

事实证明，由于上海住宅用地资源紧缺与人口集聚的矛盾长期存在，需求侧调控并不能在根本上抑制房价上涨。影响房地产市场的供给侧有诸多要素，在上海，土地供应是最好的代表性指标。

4.1 住宅土地使用权出让情况

上海土地使用权的出让主要包括商业服务、住宅、工矿仓储和公共服务等用途。2012-2015年，上海各不同用途的土地的出让情况如表5。

通过计算可以得出（见表6），2012-2015年上海商业服务用地的比重变化不大;住宅用地的比重增长迅速，从2012年的27.8%上涨到2015年的55.4%，短短四年时间，几乎上涨了一倍;而与之相反的，工矿仓储用地从2012年的59.7%下降到2015年的26.7%，下降了一倍还多。截止2015年底，各类土地使用权出让比重如图3。

因此，上海2015年已经对土地出让结构进行了调整，减少工业用地，同时增加住宅用地。住宅用地的比重增长迅速，从2012年的27.8%上涨到2015年的55.4%;而与之相反的，工矿仓储用地从2012年的59.7%下降到2015年的26.7%。

4.2 住房租赁替代住房购买

根据上海统计数据，2017年上半年全市居民人均可支配收入29902元，人均消费支出19528元。假设上半年与下半年相等，则2017年全市居民人均可支配收入59804元。根据上海城市估价数据，2017年10月1日，上海住宅小区基价均值达到每平米54761元。人均可支配收入与住宅房价相比，收入显然不能支撑如此高的房价，住宅的有效购买力明显不足。

根据相关数据，上海2015年平均租金价格为58.53元/平米·月，2015年平均租赁指数为（1673+1805）/2=1739，2017年8月租赁指数为1932，则计算可得：2017年8月租赁价格约为65.03元/平米·月。假设一房60平米，则一房的租金约为3902元/月;假设两房90平米，则两房的租金约为5853元/月。相对于人均可支配收入59804元，租房显然成为更为可能的选择。

2008-2017年，上海房屋租赁指数连续上涨，从2008年1月的1137上涨到2017年1月的1922（见表7），9年上涨69%（见图4）。

4.3 住宅土地的供给侧结构性改革

2017年7月，上海市政府公布住房发展“十三五”规划，提出未来5年供应170万套住房（供应住宅用地5500公顷）的目标，相比”十二五”增加60%，切实解决住房供应不足的问题。当前，针对住房市场，上海的供给侧改革主要是用地结构的调整，主要是增加住宅用地，特别是增加租赁住宅用地。

2017年7月，国家住建委等9部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，大力发展租赁住房”，同时在后续的配套政策当中提出“鼓励有条件地区将存量商业用地、闲置工业用地、集体建设用地转为租赁住房”，上海作为响应最快的城市，至2017年9月已经完成了6幅租赁住宅的出让，为市场提供了有效的住房供应。租赁住宅土地价格按照地区租金水平定价，其价格水平远低于同地段的普通商品房住宅用地：

①浦东新区世博板块14-03C地块

②浦东新区北蔡板块Z000501地块

③长宁区古北板块W040502地块

④徐汇区漕河泾板块196a-08地块

⑤嘉定新城E17-1地块

⑥浦东新区张江板块A3-060

（数据来源：上海市规划与国土资源管理局官方网站）

4.4 实现供给侧向需求侧的有效传导

在国家供给侧改革的大背景下，上海着力于建立土地供给与房地产需求市场之间的内在联系，实现供给侧和需求侧传导畅通，从而合理发挥供给侧调控的长效作用。下面以浦东新区张江租赁住宅地块为案例进行分析。（见表8）

根据上述资料，该租赁住房地块土地总价72392万元，总建面130015平米，楼面地价为5568元/平米。目前，土地取得税费3.05%，住宅造价4000元/平米，投资利息6.15%，假设开发期1年，运用成本法计算构建价格为10212元/平米。土地出让年限为70年，资金报酬率10%，则开发商可以承受的最低租金为1022元/平米·年，即85.17元/平米·月。目前，上海张江的住房租赁价格大约为80-90元/平米·月（数据来源：中原地产）。显然，该租赁住房建成后可以很好地起到平抑市场租金的作用。由此可见，增加租赁住房地块的土地低价出让，可以实现土地供给侧结构性改革向需求侧的有效传导，从而合理发挥供给侧调控的长效作用。

5  结论

自2017年5月開始，上海房屋租赁指数一改过去9年的持续增长态势，首次出现下降，从4月的1939下降到5月的1933，尽管6月回升到1936，但7月再次下降到1933，8月保持下降态势下降到1932（见表9）。2017年5月到2017年8月，上海房屋租赁指数出现上下波动，上海租金走势总体趋于平稳（见图5）。

上海住房市场的供给侧结构性改革，多幅不同区域租赁住宅地块的低价出让。通过上海张江租赁住宅地块的案例测算，可知：房地产开发商可提供租赁住房租金最低可达到85.17元/平米·月，与当前张江的住房租赁价格80-90元/平米·月（数据来源：中原地产）相比，显然可以很好地起到平抑市场租金的作用。该信号迅速传递到市场的需求侧：在2017年5月到2017年8月，上海房屋租赁指数一改过去9年直线上升的趋势，开始出现下降和上下波动。目前，上海住房租金走势总体趋于平稳。

综上所述，租赁住宅用地作为一种相对灵活的供地方式，可以快速增加住宅土地的供应，并通过市场信号的作用有效传导到需求侧，从而实现住房租赁市场价格的变化在时间和空间上的扩散效应。实现住房租赁市场价格的平稳，从而有效地满足外来人才的住房需求，保障上海外来人才的持续流入，合理发挥供给侧调控的长效作用。

参考文献：

[1]朱嫒玲，燕玉铎，赵俐.土地供给信息对我国住宅市场价格影响研究[J].情报科学，2012（5）：782-786.

[2]任超群，顾杰，张娟锋，贾生华.土地出让价格信号引起的房价变化时空扩散效应[J]，地理研究，2013（06）.

[3]任辉.中国房价的影响因素及其变动趋势.新浪微博，[2015].

[4]王良健，颜蕾，李中华，谭译林，李辉.土地供应计划对房价的传导机制研究[J].自然资源学报，2015（11）.

[5]张斌.货币炒法的偏见与悬案：为什么高房价不能归咎于货币高增长（三），“中国金融四十人论坛”官方微信公众号.