国有林场经营性资产的运营管理问题和对策

张满水

摘要：指出了经营性资产也是可以运营的资产，根据行业的特点，结合林场实际，探讨了如何将闲置可运营的资产进行盘活，既可以增加租金收益也可以加强资产管理，从分析资产情况到政策的界限，分类管理，再到运营过程管理，总结了运营管理工作，针对制度存在的问题提出了相应的建议。

关键词：经营性资产;运营管理程序;效益分析

中图分类号：S7

文献标识码：A

文章编号：1674-9944（2018）01-0029-02

1 引言

随着县域经济的发展，城市建设不断征用周边林地，2011年11月3日宁化国有林场与县政府协商签订了征用林地补偿机制，促进了林场向做好“山上山下”两篇文章的目标迈进;“山下”的文章不断做大做强，但在电商、微商、快递业的快速发展下，如何盘活这些固定资产，将是目前的一项重要课题。

2 经营性质资产简介

2.1 经营性资产概念

经营性资产是在生产和流通中能够为社会提供商品或劳务的资产。经营性资产的使用单位一般是具有法人地位的企业，经营性资产的运营要以追求经济效益为原则。从会计角度来看，主要指企业因盈利目的而持有、且实际也具有盈利能力的资产。

2.2 经营性资产内容

经营性资产包括土地、建筑物、机器设备、存货、应收账款、预付账款等涉及日常经营活动的资产。

2.3 现有经营性资产情况

2.3.1 福馨佳苑小区资产

位于宁化西环中路50号（307线旁），距离老城中心3 km，离新车站l km，2013年11月交付，2015年9月成本核算完成，林场建有1#-4#楼架空层2275. 97m²，其中可经营面积1716 m²，职工周转房9套965 m²，林场工区管理房1932.15 m²，地下室附属工程2463. 09m²，合计可经营面积5746 m²。

3.2.2 永信SOLO时代楼盘部分资产

位于宁化西环中路48号（307线旁），距离老城中心3.2 km，离新车站0.7 km，计划2018年12月交付，1#楼1925 m²，2#楼一层门厅75 m²，二、三层计4500m²，地面停车位20个，地下停车位25个，预计可经营面积6425 m²，停车位配套使用。

3.2.3禾口保护站原禾口林场老场部资产

位于方田乡路口苦株下，距离县城15 km，离周边最近自然村0.8 km，围墙内面积7232 m²，含二层砖混结构面积402 m²，农田面积3344.2 m²，合计可经营面积10576.2 m²。

3.2.4 安远管护站土地资产

位于安远镇安远村芙蓉小区1-10 -127 - 21地块的国有资产建设用地使用权，建筑面积132m²。

3 建立健全组织机构

随着宁化国有林场资产的不断扩大，原来的办公室统一管理模式已不再适应形势的发展需要，要求借鉴县里及其他林场的做法，成立专门的资产管理部门，进行资产的清查、登记建档、运营管理、制度建设等工作。

4 熟悉政策界线

省属国有林场在不影响本单位履行职能、职责的前提下，将占有、使用的国有资产对外出租、出包的，应按《福建省直行政事业单位国有资产出租出借管理实施办法》（闽政管综[2012 ]12号）、《关于进一步规范直行政事业单位国有资产交易行为的通知》（闽政管综[2014]94号）及福建省省属国有林场国有资产管理暂行办法第十九、二十条等规定执行。

5 分类管理

5.1 不可进场交易资产：按政策界线规定

（1）地处乡镇（不含县城）、村等偏远位置且不改变土地用途的农用地等非重大资产出租、出包，市场需求很少，无竞争性，主要目的是保护好资产的完整性。

（2）房屋建筑物单项面积3000m2以下（含3000m2）、300m2以上，且出租、出包期限5年以下（含5年）的出租、出包。

（3）除土地和房屋建筑物外，单位价值10万元以下（含10万元）、5万元以上其他资产的出租、出包。

符合以上条件的资产，由国有林场提出申请，经设区市林业主管部门审核同意后，报省国有林场管理局审批。

5.2 可进场交易资产

位置离城区较近，经市场调查，该部分资产有市场需求，并存在多家或多人需要，以下不含地处乡镇、村等边远地区且不改变土地用途的农用地等非重大资产出租、出包。

（1）土地（不含林地）、房屋建筑物单项3000 m²以上的出租、出包;

（2）房屋建筑物单项3000m²以下（含3000 m²），且出租、出包期限5年以上的出租、出包。

（3）除土地和房屋建筑物外，单位价值10万元以上其他资产（不含森林资源资产）的出租、出包。

6 经营性资产进场交易程序

6.1 确定资产出租底价

委托列入省财政厅评估机构优选库的专业评估公司，厦门大成方華资产评估土地房地产估价有限公司对福馨佳苑小区的国有资产进行租金评估，初次进场交易评估的面积为5746m²，并对出租底价的资产进行分项评估，计算出每平方米出租均价，依据评估报告由场务会最终确定招标标底均价（设保留价）。

6.2 制定《金刚亭职工安置房底层物业招租方案》

拟出租资产物业的基本情况、入住商户业态的规划要求、对承租人的资格要求、资产产权人对招租的要求及条件、资产部门制定对资产出租的租金底价询价情况表、确定依据、招租方式等。

6.3 资产价值凭证

由财务部门对出租资产情况按资产折旧的相关规定进行计算。

6.4 资产产权证明

由资产管理部门收集整理需出租的不动产产权证明复印件、土地及建设批复文件等。

6.5 单位填写《福建省直行政事业单位国有资产出租出借审批表》

本项工作由财务部门和资产部门根据评估报告和场务会研究的会议纪要为依据进行填写。

6.6 重大事项会议纪要

拟对出租资产情况、出租底价情况、招租方案等事项进行场务会讨论通过，再提交职工代表大会表决。

6.7 向上级主管部门申请出租出借报告

由资产部门将出租资产基本情况、拟出租年限、评估底价等情况行文，向上级主管部门提出申请，需附上招租方案、资产产权证明、《福建省直行政事业单位国有资产出租出借审批表》、单位对该项出租资产有关的会议纪要、中介出具的出租资产的租金底价评估报告。

6.8 委托中介机构进场交易

根据省机构事务管理局的批复文件，委托有资质的中介机构进行进场对出租资产做好招租准备工作，要求在媒体上公开发布招租信息，做好确定出租资产的答疑和看样时间、报名收取招标保证金、开标前召开场务会研究保留价、开标唱标、确定中标人、中标公示、完成招租材料整理等工作。

6.9 签订出租资产的《出租合同》

根据中标通知书要求，公示期结束，甲乙双方就前期招标方案和拍卖会规则提出的事项，签订《出租合同》，在合同中明确出租资产的位置、面积、中标出租均价、双方的权利和义务，违约责任以及租期到期后的再续优惠政策等事项。

6.10 出租资产的移交

根据前期拟出租资产明细清单，双方各派出两名管理人员逐项进行现场出租物业移交，办理移交手续，无疑议后双方代表在移交清单上签字盖章确认。

7 出租资产效益分析

7.1 经济效益分析

拟出租资产的出租面积5746 m²×（评估价）7元/（m2月）- 40222元/月（月租金收入），年租金收入为482664元，将为宁化国有林场带来可观的经济收入。

7.2 社会效益分析

若按出租资产租金收入的20%计算缴纳所得税，资产出租成功预计每年将为国家增加税收收入96532元，需要安排资产管理岗就业人员2～3名。

8 经营性资产管理存在问题

8.1 出租面积的分割

8.1.1 整体打包出租的优缺点

将资产进行整体打包出租，虽然在管理上比较简单、招租程序上也较单一，如果一次性招租成功，承租方上交租金压力较大，对招租对象的实力也要求高，相对市场需求者较少，局限性大，容易形成承租方市场，垄断出租价格，从而影响林场经济收入。

8.1.2 分割出租的优缺点

对出租资产如果进行分割出租，虽然在管理上、招租程序上较复杂，但若按需出租，市场需求者较多，相对收缴租金难，物业管理难方面，将使资产出租盘活更快，更见效。

8.2 行政审批方面

对于资产出租的报批事项，牵涉的审批部门较多，需要资产出租单位提出申请、市林场处同意后上报省国有林场管理局，局研究同意后再报省机关事务管理局，由省机关事务管理局研究批准下文，如宁化国有林场2014年3月28日对拟出租资产提出申请，2014年9月17日才收到省机关事务管理局批准文件，申请批准时间近6个月，审批时间太长，程序太多造成了很多不利影响：①将直接导致了潜在客户另行他处，9月25日开标时就无人报名，造成了流标情况;②影响了延期租金收益，提前3个月招租，将提前3个月取得租金收益;③影响了租金的即时评估价，6个月前的出租租金底价与6个月后的出租底价有可能就会每平方米相差几角钱甚至1、2元钱;④同时也造成了招标的广告费、中介费、评估费的损失。

9 改革管理方向

（1）按照中央改革精神，简政放权，简化审批程序、缩短审批时间，规定各级各部门的审批时限，在最短的时间产生最的大经济效益。

（2）因地制宜、因场施策，按照政策界限，积极盘活资产。

（3）按市场需求分割招租，让拟出租资产区域逐渐形成市场。

针对宁化国有林场拟出租资产的情况具体可分割为工区管理房1932. 15 m²，地下室附属工程2463.09n12，1#-4#楼架空层2275， 97 m²3部分，目前需求较多的是工区管理房一层，可先行上报审批招租。

10 结语

经营性资产的管理既要把握好相关的政策导向，又要在政策的框架下因地制宜、因场施策，同时还须适应当地的市场发展需求，考虑长期利益，方可盘活资产，做到经营有道、管理有方，为企业增加经营收入。

参考文献：

[1]福建省林业，福建省省属国有林场国有资产管理暂行办法[R].福州：福建省林业厅，2015.

[2]福建省人民政府.福建省直行政事業单位国有资产出租出借管理实施办法[R].福州：福建省人民政府，2012.

[3]王鑫，武陵山片区县城经济发展差异与极化比较研究[J].中南民族大学学报（自然科学版），2016（4）：142～147.