国外住房租赁市场对中国的启示

管子君

背景

在我国2016年中央经济工作会议中，已经明确对住房进行了定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，同时应当综合运用各种政策手段来达到研究我国国情并建立合适的基础性制度以及长效的运作机制。该举目的是为了抑制自2015年来全国房地产市场的过快发展以及住房价格的快速增长，防止住房价格的大起大落并稳定房地产市场的发展，利于我国居民的财产稳定。

经济工作会议中。中央给出了加快住房租赁市场立法、加快机构化、规模化租赁企业发展、加强住房市场监管和整顿、规范开发、销售和中介等行为。并以此作为契机向全国进行推广，购租并举可以有效的缓解国民住有所居的现状，为我国构建多层次满足不同阶层居民需求的住房体系。2017年5月，我国住房城乡建设部颁发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，又于2017年7月联合8部委联合发布了《關于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将广州、深圳等12个大中城市作为加快发展住房租赁市场的首批试点。为应对国家在住房租赁政策的导向，广州率先实行了“租购同权”等措施，上海首创出让用地仅用于租赁，即“只租不售”等。

我国住房租赁市场管理的现状与问题

根据数据显示，我国住房租赁市场中进行住房租赁登记备案的租赁关系非常少，其主要原因是由于缺乏相关的制度进行约束，而租赁市场的交易双方没有主动进行租赁登记备案的动机等。中介的存在在一定程度上并没有捋顺我国住房租赁市场的规范化，反而还促使了我国住房租赁市场虚假现象。

我国住房租赁市场管理机制不健全。由于我国长期以来住房租赁宣传的缺乏，我国目前住房租赁市场主要以出租人与承租人之间双方私下签署住房租赁合同为主，这种租赁关系并没有在相关机构进行备案登记，同时由于住房租赁无法享受社保、医疗与教育等相关权利，租赁双方均没有动机进行备案登记。在这种背景下，管理层对于未备案登记的处罚行为的操作空间不大，执行起来比较困难。

依据目前我国住房租赁的现状，我国管理层应当将公安、工商、税务以及城管等各部门分别给予相关权利，并纳入住房租赁体系的构架中，而目前我国的各部门参与度较低，导致我国住房租赁市场管理机制的不完善。同时，即使目前推出了“租购同权”，租赁双方也不知道在何处进行备案登记。

住房租赁市场隐形化，缺乏相关制约措施。由于住房租赁双方没有动力在政府相关部门进行备案登记，因此，为了规避繁琐的管理与满足进程务工的大量农民的需要，我国的住房租赁市场基本上处于隐形化的状态。而根据我国住建部《城市房屋租赁管理办法》与税法的相关规定，居民或法人以盈利为目的的将所有权的房屋进行出租，应当依法在相关部门进行登记备案并交纳税费。

在过去的住房租赁市场中，租赁双方没有动力进行登记备案，反而需要被相关法律法规约束并交纳税费，因此，市场上以居民为主的住房租赁市场均以隐形化的方式存在。而大量没有通过登记备案的隐形租赁，不仅使得住房租赁市场十分混乱、不便管理，同时也导致我国政府税收的流失。而在对于隐形租赁市场的管理中，管理层进行取证十分困难，由于租赁双方私下签署租赁合同，在没有发生纠纷的情况下，一般不会向管理层承认租赁行为。

住房租赁市场涉及层面复杂，出租人欠缺法律知识。由于住房租赁市场的混乱，绝大多数的住房租赁双方所签署的租赁合同都出现无效或者不规范的现象，有点甚至未签订书面的租赁合同或者仅以口头承诺作为租赁行为凭证。还有的出租人将非自身所有权的住房进行二次出租，或将不具备合法产权的住房进行出租等等，还有发生各种租赁纠纷的情况，这导致在隐形租赁市场上出现大量的民事纠纷。

另外，有的承租人利用租赁住房进行不法行为，例如“传销”、“黄赌毒”等。出租人由于法律意识较弱，一味追求眼前短期利益并将住房出租给租金价格高者，这为大量不法分子提供了钻空子的机会。正是因为这样，我国大量的不法行为均发生在租赁住房市场中。

国外住房租赁市场的经验

正值我国大力发展住房租赁市场之际，我们需要从国外发达国家成熟的住房租赁市场吸取相关经验，并以此来指导与帮助我国住房租赁市场的平稳长期运营。

法国住房租赁市场的经验。法国作为欧洲经济较为发达的国家之一，其首都巴黎的市区住房均价维持在1万欧元每平方米左右，且房价的波动一般控制在10%的区间，主要是因为法国政府采取了一系列的法律措施来限制房地产投机行为。

法国对于土地的出让进行价格限制，对于国有、共有土地进行转让或者买卖，其必须按照国家所指定的基础价格进行出让。所以，这部分国有和共有土地主要用来向具有低保性质的住房建设及运营机构进行出让，并要求该类住宅必须缴纳30%的地方租金。

德国住房租赁市场的经验。由于德国的国有土地面积有限，因此德国的住房租赁市场的发展较为完善。根据最新统计数据，德国居民的自有住房比例仅为43%左右，而剩余主要依靠住房租赁市场予以解决。

在德国，其政府为租赁市场的供给主体。无论任何机构在德国开发住宅或经营住房租赁，其在最初的一个期限内必须按照德国政府的要求将住房对外出租，并按照政府的要求收取较低的租金，只有在这个期限以后才能将住房直接面向市场。其次，德国政府对于住房租赁价格实行严格的价格管制，否则予以惩罚。

美国住房租赁市场的经验。美国作为世界上经济实力最强的国家，其人口结构复杂，居民阶级层次丰富，住房租赁市场为其社会稳定和人们正常生活提供了非常重要的作用。美国最初的租赁住房是主要由政府建造并由政府提供，通过该举为住房租赁市场提供大量的供给，用以解决居民的住房问题。后随着美国认购的迅速增长，美国政府由于财政的压力导致供给增速无法匹配社会对租赁住房的需求。因此，在上个世纪末，美国政府开始采用引入社会资本的方式来增加租赁住房的供给，并以此来平衡住房租赁市场的供给与需求。

措施和建议

首先，应当强化政府的市场监管职能，建立完善的住房租赁管理机制。政府应当针对住房租赁市场授权某部门为主管部门，并建立关于住房租赁管理的一整套机构，并且联合公安、税务、房管以及工商等多个部门进行联合协作管理。房管部门应当履行为住房租赁市场提供登记备案，并统计相关数据提供给其他相关部门。工商部门在为个人办理工商手续时，需要对个人的住房以及经营场所进行查验。公安部门在为个人办理户口登记及身份证明文件的过程中，也应当对个人的居住住房进行查验。

其次，政府应当强化并建立住房租赁信息数据中心职能，并对租赁市场加强管理。由于住房租赁市场的信息统计较为庞大且难度较高，而城市大部分的住房租赁行为为通过房地产中介服务机构而达成。因此，政府应当要求房地产中介以及相关平台机构及时向房管部门报送住房租赁签约等相关信息。

最后，由于我国近年来城市住房的价格的过快上涨，大量外来务工以及城市低收入人群存在无房可住的现象。对于此，我国应当努力倡导住房租赁的消费理念，弱化“重买轻租”的思想，这也可以适当缓解我国住房价格的过快上涨。同时，政府应当大力发展机构化租赁企业。向市场提供租赁专用土地，同时给予住房租赁者相应的医疗等社会保障以及受教育权利。

（作者单位：中国社会科学院研究生院）endprint