农民合作社土地经营权货币价格计算研究

◎王国平

目前对于土地经营权的定性研究很多，但是对其定量研究不够。土地经营权的定量研究特别是关于土地经营权的货币价格计算研究，对于农民合作社至关重要，因为无论是土地经营权作为包括农民合作社等经营主体的注册资本，还是以土地经营权抵押担保贷款及破产清算，都需要准确计算而不是估算土地经营权的货币价格。本文试图对农民合作社土地经营权的货币价格计算做一些深入研究。

一、土地经营权在农民合作社中表现形式

本文所称农民合作社，是指依照《农民专业合作社法》成立的农民合作社。本文所称土地经营权，按照“三权分置”理论，是从农村土地承包经营权中分离出的一项权能，一般是指某个组织或者个人对取得的土地拥有占有、使用、收益和一定处分的权利。依照2003年3月1日起施行的《中华人民共和国农村土地承包法》，包括采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式取得的土地经营权，还包括对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地通过采取招标、拍卖、公开协商等方式承包取得的土地经营权。

农民合作社取得土地经营权的方式一般有两种，一种是农民合作社通过土地所有权人或土地承包经营权人出租土地取得土地经营权；另一种是通过农民合作社成员以土地经营权入股取得土地经营权。无论通过哪种方式，最后的结果是农民合作社取得了一定期限的土地经营权，土地经营权最大的功能是给农民合作社带来经济效益。按照有关会计学对资产的定义，资产是指企业过去的交易或者事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源，从这一原则可以判断，合作社取得的土地经营权应该属于资产范畴。按照资产的相关分类原则，无形资产是指长期使用但是没有实物形态的资产，土地经营权归农民合作社长期使用，而且没有实物形态，因此土地经营权在农民合作社中的表现形式应该是资产中的无形资产。

2017年12月27日经全国人大修订，自2018年7月1日起施行的《农民专业合作社法》，第十三条明确，农民专业合作社成员可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地经营权、林权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产，以及章程规定的其他方式作价出资。这也从法律层面明确了土地经营权作为资产或称财产，注册成立农民合作社，成为农民合作社的资本金。

二、农民合作社土地经营权货币价格计算

土地经营权既然是资产，就应该能进行货币计价，也就是以货币计算土地经营权价值。现在大多是对土地经营权进行估价，估价的方法和依据主观性太强、科学性不高，有的不尽合理，甚至无限高估出现虚增注册资本的现象，难以有效保护交易安全和债权人的权益。土地经营权货币价格计算，目前是个空白而且是个难点，目前没有一个大家普遍认可的计算方法。本文试图找到科学计算农民合作社土地经营权货币价格的方法。

（一）农民合作社土地经营权货币价格计算的几种方法

本文认为农民合作社土地经营权的货币价格计算，应因农民合作社取得土地经营权的不同途径而有不同的计算方法。

1.合作社通过土地所有权人或土地承包经营权人出租土地取得土地经营权的货币价格计算方法。合作社通过土地所有权人或土地承包经营权人出租土地取得土地经营权的货币价格计算应该没有争议，就是农民合作社花了多少租赁费，土地经营权的货币价格就是多少，即土地经营权的货币价格就是一定期限的土地租赁费。譬如某农民合作社租某村30户农民100亩耕地，每亩每年500元，租5年，租赁费25万元，那么农民合作社取得的这100亩地的土地经营权的货币价格就是25万元。

2.农民合作社成员以土地经营权入股农民合作社的货币价格计算方法。农民合作社成员以土地经营权入股农民合作社的货币价格计算比较复杂。总结起来，目前主要有以下几种方法：

（1）土地流转价格（土地租赁费）参考法。这还包括两种计算方法。一种是以一年的土地流转价格为依据，如当地每亩土地一年的流转价格为500元，那么某户以5亩土地经营权入股合作社，土地经营权的价格为2500元。另一种是以入股期限内的土地流转价格总和为依据。就是说，农户在以土地经营权入股合作社的时候，一定要明确入股期限，如入股5年或10年，按照现行政策，农户以土地经营权入股合作社的期限，不能超过二轮承包期的剩余期限。如当地每亩土地一年的流转价格为500元，以5亩地入股合作社10年，那么土地经营权的价格为500元*5亩*10年=25000元。如果在土地经营权入股的时候没有明确入股期限，那就要以到二轮承包期的剩余期限为准。

（2）土地收益参考法。土地收益参考法与土地流转价格参考法大同小异，只不过计算的依据由土地流转价格变为土地收益。作为参考的土地收益不是农户土地入股合作社后的收益，而是入股前当地正常年景、种植当地普遍的农作物的收益，一般是最近几年土地收益的平均值。而且这里的收益是没有去除土地流转价格（土地租赁费）的收益，如当地种植甘薯，去除各种种子、化肥、农机服务费、农药费、人工费等，每亩年纯收益为2000元，那么土地收益的参考值就是2000元。还也包括两种计算方法。一种是以一年的土地收益为依据，如当地每亩土地一年的收益为2000元，那么5亩土地经营权入股合作社的价格就是10000元。另一种是以入股时间内的土地收益为依据，如当地每亩土地一年的收益为2000元，以5亩地入股合作社10年，那么土地经营权的价格为2000元*5亩*10年=100000元。

（3）土地收益还原法。即将待评估土地最近几年平均当地种植普通农作物的收益，以一定的土地收益还原率（一般为农业行业农业社会平均利润率）还原，以此计算土地经营权价格。它是土地权利和预期收益的购买价格。土地经营权价格高低取决于可以获取的预期土地收益的高低和农业行业社会平均利润率多少。用公式表示：土地经营权价格=土地平均年收益÷农业行业社会平均利润率。譬如，某地一亩地年平均收益为2000元，当地农业行业社会平均利润率为8%，那么可以计算一下需要多少资本的投入才能得到2000元。计算方法是2000÷8%=25000元。那么一亩地土地经营权价格应该为25000元，5亩地为125000元。如果以当地每亩土地流转价格500元计算，500÷8%=6250元。那么一亩地经营权价格应该为6250元，5亩地为31250元。

土地收益还原法的合理性在于，土地经营权与货币资金都是资产，从本质上没有区别，投入125000元货币资金一年可以带来10000元收益，那么带来10000元收益的土地经营权的货币还原就是125000元。

三、农民合作社土地经营权货币价格计算方法最优选择

从上述分析，可以看出三种方法计算土地经营权货币价格结果相差很大。到底哪个比较合理呢？我们应该选择哪个方法计算呢？

（一）农民合作社土地经营权货币价格正确计算的必要性

如果一个农民合作社，农户均以土地经营权入股，以上三种计算方法均可，就看农民合作社社员认可哪个，因为计算标准一样，即使是以入股土地面积计算也没有问题，现实当中也确实为了计算简便和易于农民接受，就是以入股土地面积计算股份的，而且有的地方为了更简便，甚至没有把土地分等评级，就是以入股土地的自然亩为股份，如某户农民入股合作社的土地面积为1.3亩，那么这户农民在合作社中的股份就是1.3股。问题的难点是，合作社既有以土地经营权入股的，也有以货币资金入股的，土地经营权入股和货币资金入股要对等折算，就是要把土地经营权合理折算成货币资金。譬如某合作社60户农民成员以500亩土地经营权入股，另外一非农民成员以50万元现金入股，在计算入股资金的时候要把500亩土地经营权折算成与出资成员对等的可计量的货币价值。

土地经营权货币价格计算，容易走向两个极端，货币价格计算过高或过低。当全体入社成员均以土地经营权入股的时候，为了增加农民合作社的注册资金和显示农民合作社的实力，容易过高估算土地经营权价格，但是当农民合作社以土地经营权清偿债务的时候，可能会侵犯合作社债权人的利益。当有出资大户参与农民合作社，出资大户为了控制农民合作社，往往过低估算土地经营权价格，从而侵犯以土地经营权入股的农户的利益。现实当中存在较多的还是是土地经营权折算太低，对入股农民利益进行挤压，农民觉得吃亏，农民宁可采取土地出租的方式流转土地，客观上影响了农民入股的积极性。因此科学计算土地经营权货币价格，非常重要且必要。

（二）农民合作社土地经营权货币价格计算的最优选择

我们可以用排除法对入股合作社的土地经营权货币价格计算方法进行分析：

1.入股农民合作社的土地经营权货币价格计算不能用1年期的土地流转价格或收益计算。以1年的土地流转价格或收益计算土地经营权价格明显不合理。土地经营权既然是入股合作社，一般不会是仅仅入股1年，土地经营权为合作社做出的贡献及带来的效益一定不止1年，以1年期的土地流转价格或收益定价土地经营权，并作为农民对合作社的出资，那是对农民利益的强取豪夺。

2.入股农民合作社的土地经营权货币价格计算不宜用收益计算。土地经营权入股合作社前，农民没有对土地进行耕作和投入，此时转让土地经营权农民应该得到的是土地的地租收入而不是总收益，这是供需双方博弈的结果。转出方获得了地租转出了土地经营权，转入方以给付地租为代价得到了土地经营权，转入方经营耕作土地，收益减去地租，就是转入方的利润，如果收益全部给付转出方，转入方是不接受的。即使是现在有些转出方因为某种原因提高地租，以自己平时种植的农作物的收益向转入方要价，譬如转出方平时种植玉米，每亩去除种子化肥农药等费用收益800元，然后以800元作为标的出租土地，转入方只有种植利润高于玉米的其他效益更高的农作物才能获得利润，这800元其实质也是土地的地租。土地经营权入股是土地经营权流转的一种，其货币价格计算的依据也应以土地流转价格（地租）为依据。

3.入股农民合作社的土地经营权货币价格计算不宜用土地收益还原法。仔细分析，农民把土地出租或入股获得土地租金或分红，其凭借的是对土地的垄断。依据目前中央提出的“三权分置”理论，土地的所有权归村集体经济组织，农民获得的是土地承包经营权，农民又可以把土地承包经营权中的经营权流转。按照土地地租理论，土地所有权人凭借土地所有权获得绝对地租，但是现实我国实行惠农政策，国家已经取消农业税和“三提五统”，国家和集体不再向农民收取任何税费，绝对地租不存在了。农民流转土地经营权获得土地租金或分红凭借的是土地承包权。土地承包权制度是具有中国特色的产权制度，应该为中国所独有。获得承包权的农民在农村俗称“二地主”。

要明确土地经营权价格的本质。土地所有权价格是无限期的地租收入资本化；土地承包权价格是一定期限的地租收入资本化；土地经营权价格是一定年限的地租收入累加。因此，依据土地收益还原法还原的是土地承包权的价格，而不是土地经营权的价格。土地经营权入股合作社的货币价格计算不宜用土地收益还原法。

结论：农民合作社土地经营权货币价格，就是入股期限内土地流转价格（地租）的总和。这也是比较合理的计算方法。

至于土地经营权的货币价格计算，到底是由农民合作社成员自己计算，还是由第三方专业评估机构计算，那是农民合作社内部的事情，由农民合作社依据章程自己选择。相信如果明确了以上土地经营权的货币价格计算原则与方法，农民合作社成员自己就能算出来。当然，影响土地经营权价格另一因素还有供求关系，即农民与合作社双方的博弈。那是另外一个问题。