对建筑物区分所有权的共有权研究

2018-01-22蔡旻君张嫣然

法制博览 2018年17期

蔡旻君张嫣然

河南师范大学法学院，河南新乡 453007

一、建筑物区分所有权的共有权的概念

虽然已经经历了上百年的发展，关于建筑区分所有权的的界定仍未形成通说，各国的观点大致分为三种：一元说、二元说和三元说。我国采取三元说，即：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权即专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利即成员权。

而其中对专有部分以外的共有部分享有的共有权是指对建筑物区分所有权人依照法律或者管理规约的规定，对建筑物的共有部分享有占有、使用和收益的权利。

二、建筑物区分所有权人的共有权客体与内容

(一)建筑物区分所有权人的共有权客体——共有部分

目前我国的《物权法》和《物业管理条例》规定了共有部分的范围，其主要采取的是排除和重点列举式相结合的方式。如《物权法》73条、74条的表述为：建筑区划内道路、绿地、车库等其他公共场所、公用设施和物业公共用房，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

然而，这些规定并不成熟，存在弊端。一方面，由于这些规定散见于《物权法》以及其他一些法律规范中，不成体系，所以存在冲突、交叉甚至相互冲突的现象；另一方面，这些规定不够全面，不存在兜底条款，无法全面应对复杂多变的事实情况，使得建筑商和业主之间矛盾尖锐，并在多数情况下损害后者利益。

(二)建筑物区分所有权人对共有部分的权利、义务

建筑物区分所有权人对共有部分的权利有使用权、收益权、修缮改良权。对于使用权，如：使用健身器材、花园赏花等，建筑物区分所有权人之间可以协商共同使用，也可以轮流使用，对于不当使用，可以依规定进行处理；对于收益权，如在楼顶悬挂广告牌所获得的收益，这部分利益应包括天然孳息和法定孳息；对于修缮改良权，有权人在行使修缮改良时，应具备所需条件，如有一定比例的人数通过并不耗费过多费用等；对于物权请求权，即是建筑物区分所有权人可以要求加害人停止侵害、返还原物、恢复原状、赔偿损失。

建筑物区分所有权人对共有部分的义务包括按照本来用途使用的义务、负担费用的义务以及维护保存共有部分的义务。对于按照本来用途使用的义务，我国《物业管理条例》50条明确规定，对于公用建筑和公共设施，不得改变其用途，确有必要的除外，但需要办理相关手续；对于负担费用的义务，我国《物权法》72条明确规定，业主不得以放弃权利为由拒绝履行该义务，而履行方式我认为依按分履行较为妥当，但是如果依据情况事先约定的，应严格按照约定；对于维护保存共有部分的义务即是对第一项义务的进一步责任，即是不仅要严格要求自己按照其本来用途使用，更要在其遭受损害时挺身而出、担负责任。

三、建筑物区分所有权的共有权的立法建议

(一)明确界定共有的范围

我国目前采取的模式是排除和重点列举式相结合的方式，这一方面使得部分内容没有法律规定可供参考，另一方面，规定模糊使得可操作性差。结合国内外经验，采用排除、列举和推定相结合的界定模式较为可取。

(二)建立共有权侵权赔偿机制

要建立共有权侵权赔偿机制，首先应明确维权主体。业主委员会作为一个极具代表性又基数庞大的团体，其法律地位并不清晰，基本不具有诉讼资格，这在一定程度上使得业主的维权能力大打折扣。所以为建立健全共有权侵权赔偿机制，首先应给予业主委员会一个合理、明确的法律地位；其次，侵权后承担责任的方式过于笼统，使得赔偿称为纸上谈兵，如共有权人拒交物业费，应如何承担责任，所以我国应在今后立法时补充规定承担责任的方式以建立健全赔偿机制。