历史建筑老、旧房屋保护管理中存在的问题及处置方式

文/贾广葆

大连是一个美丽的沿海国际化城市，又是我国历史文化名城之一。由于建城年代较久 ，口岸开埠较早，城市开放度较高，历史上形成了大量欧式、俄式、日式、韩式以及中式等风格各异、中西合璧、形形色色、各具特色的历史建筑。这些老、旧建筑既有全国意义上的普遍性特点、类型和存在的问题，也有其独特的地缘性特点、多样化类型和保护管理中存在的一些特殊问题。

一、大连市历史建筑老、旧房屋的特点与类型

（一）历史建筑老、旧房屋的主要特点

一是建筑年代跨度较大，既有建于二十世纪的俄式、日式老式建筑，也有建于二十世纪三四十年代的中式建筑，还有建于二十世纪后期以及本世纪初、中期的公有住房。

二是建筑种类多样，有住房、办公楼、厂房、饭店、教堂、商店、仓库等。

三是公有房屋居多，由于历史原因，二十世纪九十年代前房屋基本是国家建造的直管公房、单位建造的自管公房，实行的是福利化的住房供应体系，而现存的历史建筑老、旧房屋中公有房屋占绝大多数。

（二）历史建筑老、旧房屋的主要类型

一是具有典型的、体现历史年代特点的欧式、俄式、日式和中式风格风貌的近、现代老、旧单体、连体、连片的历史建筑公有房屋。

二是具有丰富的、得天独厚的优秀传统文化资源和丰富的、尚未参加房改出售产权的直管公房、自管公房和私人产权房以及独立、单体、连片的老、旧历史建筑。

三是由于历史建筑老、旧房屋破损严重、部分残损，早期按原有老、旧房屋的结构、外貌、高度和宽度进行一般性翻建、修复和改造的历史建筑老、旧公房。

二、目前大连市历史建筑老、旧房屋保护管理中存在的主要问题

（一）历史建筑公有房屋保护管理中存在的问题

一是老、旧公房私自随意转租、转借、转让、交换，部分屋主甚至更换了多套住房。这不仅严重影响公房的日常管理养护，而且导致扰民、环境污染、群租、治安隐患、消防隐患、卫生隐患、邻里纠纷等诸多问题发生。

二是老、旧公有住房房租低廉，开展商业经营活动或出租，有较大的利润空间。部分房屋出租收入比公房租金高出几十倍甚至近百倍，导致大量老、旧公房通过改变用途，改变内部结构和外部风貌，深挖地下空间，加大加宽加高房屋，砸毁房屋承重墙、隔离墙，加盖违章建筑等方式扩大房屋经营使用面积。这不仅导致国有、单位公房资产严重流失，而且严重损毁、破坏历史建筑。

三是由于历史建筑老、旧房屋建造年代久，水、电、气、暖气以及上、下水等住房必备的日常生活设施较差。一些老房屋不独立成套，厨房、卫生间、进出走廊、大门多家共用，造成随意侵占多占共用部位、擅自改建搭建等问题。一些老房屋住户借口配套设施不全，管道堵、泡、滴、漏，而拒付房租，致使历史建筑老、旧房屋管理维修养护困难重重。

（二）历史建筑老、旧房屋日常保护管理不力，随意改变房屋用途，破坏情况比较严重

日常的历史建筑老、旧房屋保护管理机制还未完全形成，绝大部分优秀的历史建筑老、旧房屋几十年未曾进行过系统性维修，破损情况较为严重。

部分历史建筑老、旧房屋实用功能改变，特别是不宜参加房改的沿街、沿马路底层、不成套房屋，普遍改变居住功能，擅自出租成为经营性用房，导致这些历史建筑被过度改造、装修，任意占用公用部位、通道等，房屋使用严重不当，损坏现象严重。

历史建筑老、旧房屋保护管理资金严重缺乏。目前，大连市历史建筑老、旧房屋同其他房屋一样，一般依靠政策性租金进行最低水平的保养维修，一些公有房屋住房出租经营时常拖欠租金，部分则将住房出租他人经营，按居住的政策性租金缴纳，致使历史建筑老、旧房屋保护维修资金来源单一，无力解决历史建筑老、旧房屋的保护修缮经费问题，保护维修资金严重不足。

历史建筑老、旧房屋保护法律体系不健全。部分优秀历史建筑的保护利用改造，需对居民和单位进行动迁置换。然而，目前尚缺乏统一的拆迁、置换、调剂等安置办法的政策标准，如果完全采用协议置换办法实施，动迁置换难度大、成本高，而且难以控制置换、调剂时间。

杂乱无章地搭建、盖小房，使历史建筑老、旧房屋周边区域环境和景观受到较大破坏。历史建筑老、旧房屋大多伴随违章搭建等建筑，这不仅侵占空间，影响历史建筑街区内的绿化、交通和人流进出，还破坏了历史建筑的内、外环境。

三、历史建筑老、旧房屋的处置方式

大连市历史建筑老、旧房屋产权复杂、类型多样：既有国家所有的直管公房，也有单位所有的自管公房；既有房改售出的老、旧房屋，也有尚未出售的老、旧公房；既有规定不宜出售的底层、不成套公房，也有私人产权的老、旧房屋。针对这些历史建筑老、旧房屋的实际状况，应采取不同的处置方式。

（一）已售出的历史建筑老、旧房屋的处置

对此类历史建筑老、旧房屋应本着“以人为本、服务大局、尊重历史、保护传统”的原则，充分尊重售后公房安置对象的意愿，采用货币化置换或实物产权置换两种方式。

第一种：货币化置换。应合理评估房屋价格，确定房屋产权置换费用，在扣除一定比例的土地收益金后，一次性支付给老、旧房屋安置对象。

第二种：房屋实物置换。按房屋产权置换的形式，在扣除一定比例的土地收益金后，在同类区域可参照原住房面积、户型、楼层、朝向等予以房屋实物置换。在不同区域可参照不同的土地类别，并参照原住房的各项系数，给以面积等补差。

（二）尚未出售的历史建筑公有老、旧房屋的处置

目前，大连市城区仍有相当部分的公有房屋尚未售出。

第一种：在其他区域没有住房，目前仍然居住在历史建筑老、旧公有住房的使用权承租人。此类人群居住合规，按时缴纳住房租金，可采取相应的公有住房使用权置换的方式，由政府提供政策性租赁住房或公租房予以置换安置。对不同区域的住房使用权承租权置换，可给以一定的优惠补偿。

第二种：对其他区域有住房，目前仍居住在历史建筑老、旧公有住房的使用权承租人或虽没有居住于此，但仍按规定按时缴纳住房租金的人群，可采取一次性货币化置换方式。

（三）擅自转租、转借、转让、交换历史建筑公有老、旧房屋的处置

历史建筑老、旧房屋使用权承租人擅自转租、转借、转让、交换公有住房承租权，且没有正常缴纳房屋租金或协议租金，经房管单位多次规劝无效，则可按照《大连市城市公有房屋管理规定》，收回公有住房承租权，还原历史建筑老、旧房屋的本来功能。

（四）底层或不成套历史建筑老、旧房屋的处置

目前，大连市规定，底层或不成套公有住房暂不出售，一些沿街、沿马路的底层历史建筑公有住房承租人没有经房管单位审批，擅自改变公有住房居住使用用途，自行或出租进行商业经营活动，常年不缴纳房屋协议租金。对此类房屋，可按照《大连市城市公有房屋管理规定》，在约谈、教育、疏解、整治的基础上，使其补办改变房屋用途的手续，并一次性补交所欠房租或经营性协议租金；对拒不整改，无视法律法规的“问题户”，可通过启动司法程序寻求法律途径解决，收回公有住房承租权，还原历史建筑老房屋的本来面貌。

（五）擅自改变历史建筑老、旧房屋内外结构、外立面的处置

一些历史建筑老、旧公房使用权承租人为扩大使用面积，改变房屋内外结构、外立面墙体，甚至深挖地下空间，公共走廊搭建小屋，在底层房屋加搭建筑物等。对此类现象，按照公房管理规定，应予以纠正，恢复老、旧房屋原貌。对坚持不予纠正的，可会同相关执法部门强化纠正。对于承租人另有住房而不在此居住的情况，可收回公有房屋使用权以恢复历史建筑老、旧房屋的原有结构和风貌。

（六）产权私有的历史建筑老、旧房屋的处置

对一些产权由私人拥有的历史建筑老房屋，应在充分征求房屋产权人意愿的基础上，实行自愿置换，可采取两种方式：

第一种：按照房屋市场价格统一实行货币化置换收回。

第二种：若房屋产权人不愿置换，可同房屋产权人签订协议，明确权、责、利，保留房屋和原有建筑风格。