现阶段房地产市场的主要矛盾

文/苏艳

中共“十九大”2017年10月在京召开，会上提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

我国房地产行业经过近二十年的长足发展，住房基本告别短缺时代，房地产市场的主要矛盾也已发生转变。我国房地产市场的主要矛盾已经由总量不足转化为结构不平衡、能级不充分的矛盾。具体来看，当前房地产市场的主要矛盾包括以下五类。

矛盾一：产业发展跟不上需求的矛盾

在过去房地产业快速发展的过程中，房地产业的发展方式较为粗放，商品房产品在策划、设计、施工、装修等各个环节均十分落后。例如，在许多国内城市，住房产品、物业管理、小区绿化等有品质的小区屈指可数，更多的是产品问题频发、物业管理虚设、小区无品质可言的居住小区，既包括由早期的公房、动迁房等组成的老旧小区，也包括近年来建造的一些商品房小区。为什么过去开发企业不注意房屋的品质呢？不少开发商会回答：不需要。市场的需求太过旺盛，而从企业营利的角度出发，快速周转是企业盈利、快速扩张规模最有效的手段，过多地追求品质必然会降低项目的周转速度，拉长项目的建设周期。

在我国自有住房率升至约80%的当下，住房需求正由拥有住房向拥有品质住房过渡。这是2015年以来本轮楼市调整最为明显的表现：置换需求代替刚需成为本轮楼市调整的核心推动力。置换需求产生的原因主要是现有住房的品质无法满足居住需求。许多人在第一次置业时，没有能力直接购入符合心意的住房，而是在当时的市场条件下，购入了老破小的房屋，这些房屋在户型、面积、物业等各方面都无法满足其居住需求。此类人群在经济实力不断提升的情况下，会去寻求更合适的房屋。

当前房地产市场的矛盾之一是人们对住房条件日益提升的需求和目前整个房地产业粗放发展之间的矛盾。

矛盾二：空间和内容错配的矛盾

在我国商品房制度建设的过程中，在90年代和2000年，基本上是使用商品房供给的双轨制：一方面是保障房供给体系，一方面是商品房供给体系。未来随着租赁住房市场的发展，可能还将增加租赁住房的供给体系。过去的双体系供给方式，尤其是保障房供给体系，造成了大量的空间闲置和浪费，同时，仍有大量对空间的需求无法得到满足。以上海为例，上海的保障房体系中，动迁安置房是重要的组成部分。上海的动迁安置基地多处于远郊区域，如美兰湖、惠南镇等，而多数家庭分得的动迁安置房数量可能超过一套。多数动迁家庭不会前往远郊区域居住，而此类房屋进入住房租赁市场的机会也较小，因此形成了大量闲置的房源。同样，像北京的自住房，在最初推向市场时曾出现大量弃选的情况，这是因为自住房制度设置、自住房品质等出现了问题，房屋无法满足目标群体的需求。

而从开发企业的角度而言，面对既有地价，房价上限受到限制，唯有偷工减料才有可能获得一定利润，所以出现了大量建筑工程在质量方面存在问题的情况，这也是对寸土寸金的北京土地资源和住房资源的极大浪费。

矛盾三：住房和商办物业配比不合理的矛盾

当前，不少城市住房供不应求，上海、北京可供应的新建商品住房数量有限，而杭州、南京甚至南通等城市新房也十分紧缺，城市住房市场的卖方市场属性没有得到根本性转变。与之形成对比的是，这些城市均有大量的商业、办公属性用房，存在去化速度慢、利用效率低，空置比例高等问题。

在房地产业快速发展过程中，商业也从传统形态向集中式商业、体验式商业转变，商业中心新增规模大、数量多，在商业升级换代的快速发展中，商业体量的规划存在着较大的不合理性。上海人均商业面积早已超过2.5平方米，远远超过了国际人均1.2平方米的标准，商业过剩严重，运营情况差、难以生存的项目比比皆是，尤其是散售型的商业项目，对空间资源造成了极大的浪费。而就办公而言，因其能够导入产业、引进企业、落下税收等天然优势，地方政府对发展办公用房的积极性均相对较高。相信不少开发企业、咨询机构都有过这样的经历，即面对着一块土地的详规指标一筹莫展，对于占比较高的办公物业的未来充满担忧，这也是为什么过去几年出现大量办公属性的酒店式公寓产品的原因。开发企业通过这种方式将办公空间转换成了居住空间，迎合市场需求，从而达到快速销售、快速回笼资金的目的。

居住空间短缺和商办物业过剩之间的矛盾，也将是未来房地产市场需要考虑的问题，包括允许将存量商业办公用房改造为居住用房等，都将是有效利用空间的手段。

矛盾四：区域发展不平衡的矛盾

区域发展不平衡是我国经济发展、区域发展长久以来存在的矛盾。就房地产市场而言，区域分化在2011年后愈发凸显。此前，全国房地产市场的走势相对一致，成交量价的涨跌方向相对一致。但在2011年后，一线、二线、三线城市之间的分化逐步凸显，东、中、西部城市之间的分化加剧。这表现在城市市场容量的差距越来越大，现阶段存在着一线城市和热点二线城市市场供不应求的现象。同时，部分三四线城市和东北地区城市仍存在大量需要去库存的现象。以西部某省会城市为例：城市人口不足150万人，人口年均增量约1万人。在各类保障性住房、棚改等政策的共同推动下，户均住房1套以上，自有住房率80%以上，城市未来的新增需求少、改善空间小，城市住房市场基本上处于饱和状态。这类城市需要特别警惕，避免为保持经济增长，再次大规模开发房地产，从而出现空城、鬼城等现象。此外，如果继续大开大建，则过量的商办物业和薄弱的消费、办公需求之间的矛盾也将不可调和。与之形成对比，上海到2040年城市建设用地新增空间已经不足60平方公里，每年40万-60万的新增人口规模将继续产生巨大的住房需求。这种资源约束和需求旺盛并存的情况使上海城市未来住房市场仍有较大的发展空间。如果上海将来要继续满足日益增长的住房需求，则势必要向存量土地要空间，要将存量住房量提升，要更加做足新建住房的附加值。

在现有的城镇化进程中，我国城市间的分化明显，大城市化、城市群集聚发展的情况越来越突出，而城市间在经济发展、产业导入、人口增速、基建配套等方面的差距也越来越显著，对商品房的需求之间的分化也会越来越加剧。鉴于城市之间的需求差异，未来房地产市场的发展思路和方式都应该更有针对性。

矛盾五：金融税收制度的改革跟不上发展需求

在我国房地产业发展过程中存在的一个重要的问题，是开发-销售模式的不可替代性，这与开发-运营模式难以实施息息相关。开发-运营模式难以持续的原因一方面在于成本过高，其中最主要的是土地成本较高，尤其是近两年的土地价格，地价在商品房售价的占比越来越高，基本上占到了五成以上。此外，建安成本也相对较高，一般品质型的商办物业每平方米的造价约为3000-5000元，对于有一定规模的项目，这部分资金规模也较大。而与之相对应的另一个方面原因则是依靠租金难以在一定的周期内回收成本。

参照发达国家的经验，发展持有型物业的做法都有配套的金融制度、税收制度的支持。如美国百万亿级别的REITs市场是靠金融制度和税收制度共同保障促成的。而我国近两年也试水了不少REITs产品和ABS产品，但持有物业通过公开市场募集资金、相应的税收减免等配套制度都没有得到贯彻落实，这也是所有的持有型物业难以为继的原因。

随着房地产市场发展进入新时代，租赁住房的发展开始提上议事日程。2016年6月，中央出台关于租赁住房的相关文件，其后约有13个城市相继出台了相应的实施意见。此外，许多城市目前为了提升商办物业利用的有效性，出台了商办物业全生命周期管理的相关文件，对商办物业的持有比重作出了硬性要求。但如果支持和鼓励持有物业发展的配套制度无法得到落实，则即使从土地政策、房地产政策上给予租赁住房、持有型商办物业支持和帮助，也难以帮助开发企业规模化发展。