“让全体人民住有所居”是未来房地产业发展的主导方向

文/丁健

本文从住房的功能本质、住房制度改革和建立房地产市场调控长效机制的角度，对习总书记在十九大报告中提出的“让全体人民住有所居”的宏伟目标进行解读，并且在此基础上提出实现上述目标需要采取的举措，以此为贯彻落实十九大精神贡献绵薄之力。

在中国共产党第十九次全国代表大会上，习总书记代表第十八届中央委员会向大会作了题为“决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利”的报告，在加强社会保障体系方面指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这一论述为中国房地产业发展指明了方向，为形成房地产市场调控长效机制奠定了政策基底。

一、“房子是用来住的，不是用来炒的”这一论述将根治房地产功能错位的“扭曲病”

改革开放以后，随着土地制度和住房制度的变革，其经济功能通过房地产市场的运作，在解决城市土地优化配置、为城市政府提供建设资金和解决市民居住问题等方面发挥了巨大作用，同时也在相当一段时期促成地方政府和人们过度崇拜房地产经济功能（包括投资功能、财富积累功能等），严重忽略了房地产最基本的社会功能，即居住及生存功能，从而导致房地产市场上多次掀起投机风潮，严重干扰了宏观经济政策的落实，并且进一步拉大了居住方面的贫富差距，为整个社会的不稳定埋下了祸根。

“房子是用来住的，不是用来炒的”这一论述拨乱反正，从根本上铲除了房地产投机的理论依据，有助于房子的功能回到其居住的本源，有助于稳定房地产市场的平稳运行，维护最广大民众的居住利益，从根本上治理房地产功能错位的“扭曲病”。

二、“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”是未来城镇住房制度深化改革的基本方向

在只购不租、多购少租的住房制度下，房地产市场上租购失衡已经成为一种常态。链家研究院提供的数据显示，2016年中国房地产市场交易总规模超过20万亿元，其中购买新房的规模12万亿元，二手房6.5万亿元，而租赁房成交规模却不到2万亿元。显然，租购比例严重失衡。

在这种情况下，购房成为人们解决居住问题的主要渠道。在经济能力不够的条件下居民只能靠银行贷款买房，而银行也将发放房贷作为主要的业务，并且不断加大杠杆率，在一定程度上助长了“透支未来”之风，抑制其他消费，致使盲目投资和恶性投机行为的产生。这些行为扰乱了正常的住房市场秩序，致使地方政府、金融机构、老百姓形成了对房地产的盲目崇拜；房地产业甚至成为宏观经济发展不可或缺的主要产业，给宏观经济的健康发展以及整个经济结构的转型升级制造了巨大的障碍。

“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，将打破原先房地产业尤其是住宅产业发展的荒谬逻辑，从根本上解决住房由谁供给、居住由谁保障和以何种方式供给与保障的问题。

（一）多主体供给、多渠道保障是供给侧改革在房地产领域的体现

从租赁房供给的角度看，多主体表现为：一方面政府提供公租房，一些热点城市政府在出让土地时已要求开发商100%自己持有，而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式，另一方面，允许利用农民集体建设用地建设租赁住房供给市场，并鼓励市场提供更多的租赁住房，等等，进而从根本上解决租赁房的供给问题，以满足不同的住房租赁需求。

在多渠道保障方面，除了各级政府对居住困难家庭的兜底保障（廉租房）以外，还可以通过棚户区的改造、重大市政设施改造的动迁、公租房的供给等方式予以居住方面的保障。另外，住宅市场也可以为不同的人群提供相应的住宅。总而言之，多渠道保障是针对不同需求采用相对应的保障方式，以求在住房保障方面“一个都不能少”，从根本上改善居住水平。

（二）建立租购并举住房制度是新时代住房制度改革的新指南

长期以来，人们习惯于认为租赁权派生于产权之上，理所当然不能与产权享受同样权益，出租人及其代理人违反租赁合同成本较低，单方面违约事件频发，承租人权益未能得到很好保护和尊重，致使市场上房屋租赁合同期普遍较短，租赁权在享受各地公共服务方面与产权人有所不同，等等。这些问题的存在不仅致使国内无法建立完善的住宅租赁市场，而且影响了房地产市场价格发现机制的健康发育，对整个房地产市场产生了一定程度的价格扭曲。

建立租购并举住房制度将完善原有住房制度的缺陷，其推进的核心是租购同权，即无论是租赁住房，还是购买住房居住，只要为城镇创造财富、缴纳税收，都应该无差别享有城镇提供的公共福利和相关权利。

从法律层面讲，住房产权在产权权能上并不高于租赁权，两者严格意义上同属于财产类的居住产权，最大不同是期限不同：房主拥有的产权实际上是一种永续租赁权，房价是未来房租的贴现，即个人购买住房是一次性地购买了可永续的居住权（70年后可以自动续费续约）；而房屋租赁权是有期限的居住权，两者的本质一致，不应有权能上的高低之分。

建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不仅有利于抑制房地产价格小跌大涨现象，弥补房地产定价基准市场机制的缺失，管控房地产风险，阻断其野蛮生长的机制，并且有利于缓解房地产市场的结构性供需矛盾，稳定市场预期，促使房地产市场平稳健康发展，促使各城市引进人才、集聚人才和构建和谐社会。

三、“让全体人民住有所居”是建立房地产市场调控长效机制的基石，也是各项房地产市场调控政策设计的出发点

建立房地产市场调控的长效机制是制定未来房地产市场调控政策框架的基本取向，而长效机制形成的基石和出发点，就是“让全体人民住有所居”这个宗旨。未来制定新的土地供给政策、保障房供给政策、住房租赁政策（如供给只租不售的住宅用地，建造共有产权性质的保障房）等都要围绕宗旨进行，细化宗旨的政策落实，使百姓真正在居住问题上得到新时代新住房制度的“红利”。

同时，各级政府需要利用这些政策有效地引导各类开发力量提供多样化的居住空间，切实保障“让全体人民住有所居”，并实现安居乐业的“中国梦”。因为安居才能乐业，乐业才能为实现“两个一百年目标”作出贡献。

四、全面推进和实现“让全体人民住有所居”目标的主要举措

习总书记在十九大报告中关于“让全体人民住有所居”的论述，体现了中国共产党为人民服务的宗旨，以及造福人民的初心，也为中国今后房地产业的发展指明了前进的方向。为了更好地推进和实现“让全体人民住有所居”的目标，需要积极有效地采取以下举措。

（一）继续深化住房建设与配置领域的供给侧改革

当前，推进住房建设领域供给侧改革的重点，就是补短板。

1．在设计上补短板，改变“千城一面”的不正常现象。需要根据不同市情、不同的文化背景和气候条件来设计具有当地特色的住宅，实现设计多样化的目标，形成特定并有吸引力的建筑景观。同时，在设计方案中强调，住宅不论面积大小，使用功能一定要完备和便捷，努力做到以人为本。

2．在技术上补短板，提高住宅生产的集约化程度。积极探索和推进构件化制造、模块化安装以及立体化施工等新技术、新工艺，提高住宅的建造效率，降低成本，保护环境。尤其要积极推广节能环保型建筑材料的应用，使广大人民住得舒心、住得安全。

3．在综合配套上补短板，尽快建成居住舒适、生活方便并让广大人民群众满意的生活圈。住宅仅仅是居住的载体，但是生活还需要教育、医疗、休闲、购物等公共服务设施的配套，因此从供给侧的角度讲，补足公共服务设施的配套，显得尤为重要。这个举措可以大大提高住宅小区的可利用率，减少“空城”现象，并且在空间上能较好地解决人群分布不合理的状况，降低城市病的发病率。

4．在市场供给上补短板，构建结构合理的房地产和住宅市场体系，满足多样化的居住需求。首先，按照租购并举的制度要求，积极培育租赁市场，形成住房租赁市场和销售市场同步发展的新局面。其次，从制度层面改变土地等要素的供给方式，如供给的住宅用地只租不售，存量用地主要供给租赁房建设等，以此保证租赁房源的供给，为租购并举制度的推行奠定物质基础。

（二）利用互联网等信息技术，打造“智慧住房租赁平台”，解决原先实体租赁市场存在的种种弊端

1．利用该平台，将公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理，实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享，从而有力清除租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多弊端。

2．借助该平台，通过实名身份验证以及人脸识别等技术，确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性，从而提高房屋租赁业务的可靠性、安全性。

3．依托该平台，促使房管部门将房屋权属核验与互联网企业验真服务结合，在房源发布之前就完成全局验真，做到“真实产权、真实存在、真实委托、真实价格、真实图片、真实房东、真实租客、真实中介、真实信用、真实评价”，促进住房租赁市场的健康发展，造福于广大的人民群众。

（三）建立宏观审慎的房地产金融调控机制，防止房地产和住宅建设“绑架”太多的金融资源，构建金融与房地产良性的互动关系

2016年，中国有100多万亿的贷款，其中27%-28%的贷款与房地产业相关（包括开发贷加按揭贷），然而房地产业对国民经济的贡献度仅为7%；2016年，工农中建交等主要商业银行新增贷款的70%-80%都是房地产相关贷款，就全国而言，到2016年底，新增贷款的46%进入了房地产业。由此可见，在资金端去杠杆、控制货币流向、建立健全宏观审慎的房地产金融调控的长效机制，对完成“让全体人民住有其居”的目标显得十分必要。

1．为房地产业和去产能划出清晰的房地产金融政策底线：在支持居民合理自住购房和鼓励租赁住房建设的同时，严格限制信贷流向投资投机性购房，停止对落后房地产产能的金融支持。

2．加强金融监管：金融机构通过开展自查，严防个人消费贷款违规进入房地产市场；监管部门对某些违规银行实行惩戒措施，如开出罚单，以儆效尤。

3．利用基础数据库对房地产金融进行宏观审慎管理，对房地产金融活动进行全方位的监测，将风险遏制在萌芽之中。房地产金融宏观审慎调控机制，主要由宏观审慎监测体系、金融机构评估体系、房地产金融宏观审慎管理政策工具箱所组成。具体的政策工具包括最低首付比例要求、房贷利率要求、借款人偿债能力要求、评估结果与MPA激励约束工具相挂钩、窗口指导要求等。

（四）创新住房供给制度改革，积极推广“共有产权房”，使其成为租购并举住房制度的有效补充

1．将原先的经济适用房改为共有产权房，一方面解决经济能力强于廉租房人群但是无能力购买商品房的部分本地人群的居住问题，另一方面防止利用原先的经济适用房寻租。

2．推行“共有产权房”以后，原居住人有购房能力后，房源的部分产权可以由政府收回，并供给下一位需求者，进而促进这一部分房源的循环使用，减轻地方政府的财政负担。

3．在未来共有产权房需求减少的情况下，还可以将这部分房源改为公租房，重点解决“夹心层”（引进人才、进城的灰领阶层）的居住问题，真正助推“让全体人民住有所居”目标的尽快实现。