住房租赁市场迎来新一轮资金支持

文/闻之

目前，《住房租赁管理条例》立法正在加速。近日，国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。有关专家表示，《住房租赁管理条例》将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，进一步凸显了建立租售并举长效机制、加快租赁市场发展的重要性。同时，立法中关于租售同权的规定和鼓励机构进入租赁行业的相关制度也引起了社会的广泛关注。在政策大力扶持和市场进入存量时代的大环境下，租赁市场将迎来历史性的发展机遇。在近期政策利好频出的情况下，多个核心城市已陆续推出利好政策扶持租赁市场的发展，尤其是在鼓励机构运营商积极参与租赁市场的政策引导下，预计将有更多的资源投入市场，租赁市场也有望迎来新一轮资金支持。

租赁市场迎来黄金发展期

市场人士预计，租赁市场将率先在一线城市规模化铺开，之后将向二线、三线城市推进。存量房市场将是一线城市的主战场，而且政府有动力也有能力提供较多的租赁用地以调节市场的平衡并维持市场的稳定。在一线城市住宅用地竞争日趋激烈的当下，租赁用地在低廉的成本和政策的支持下，具备了较强的吸引力。目前，一方面国内全装修房屋占比较低，未来具备较大的提升空间。根据测算，到2020年仅家装行业就将由于全装修政策而受益，将新增6700亿元至8800亿元的市场需求。另一方面，家具和家电企业也在全装修政策的推动下，加速与地产企业合作的步伐，未来B端业务必将迎来快速增长。同时，根据租房新政相关政策，随着中央政府与地方政府共同推动住房租赁市场发展，预计未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。各项租房新政的出台，将在一定程度上深化泛家居产业B端渠道的拓展，扩容产业相关行业的市场需求，使之惠及全社会。

有业内人士认为，在租赁市场迎来黄金发展时期的当前，集中式长租公寓的扩张和REITs落地的提速将带来两条主要投资路径：第一，布局全国且已进军长租公寓的开发商在资源、资金、成本方面具备较强的竞争优势，将最大程度地受益于租赁市场的规模化发展；第二，政策对租赁市场的支持包括对相关金融创新的支持。以REITs为代表的金融产品的创新将极大推动租赁市场发展，解决长租公寓资产过重、退出渠道不成熟的难题，突破现阶段阻碍长租公寓发展的瓶颈。

2017年7月，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计，在三个月中，该通知中所提及的12个首批试点地区中，已有9个城市出台房屋租赁细则。值得注意的是，新政的推出也让企业看到了商机。不仅传统的房地产企业蜂拥而至，争抢自持地块，蚂蚁金服、银联等企业也开始将触角伸向房屋租赁行业。近期，蚂蚁金服召开发布会，“中国放心公寓联盟”正式上线。此后，银联也宣布其与沈阳房管局签署了住房租赁服务平台合作协议。

在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs都应当成为政策最先鼓励以及租房金融积极努力的方向，而在这方面，相关金融机构应当深入研究，积极布局，为租房金融奉献大智慧。

通过业务创新分享房地产红利

近日，国内首单长租公寓资产证券化项目获批。据深交所固定收益信息平台网站信息，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于10月11日正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元，这将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs起到示范作用。对于长租公寓REITs面世给行业带来的积极意义，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似资产支持计划或者说REITs产品的创新，从宏观层面看，符合租赁市场发展的规律。

作为房地产金融的重要方向之一，REITs属于资产证券化的一种方式，其本质是一种将一些收取租金或者利息的地产打包证券化，从而在市场上融资的手段。例如，对于一些住房租赁企业，其意味着可以把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，并按期分红、上市流通。对有收租物业的企业而言，这种有价证券可以在市场上流通，从而帮助其融资；而对投资人而言，其在享受房地产红利的同时，也可以转让这种有价证券，后者流动性较强。

从国际经验方面来看，在很多发达国家，REITs被应用得相当广泛。不过，REITs在中国的推进较为缓慢。虽然业内人士呼吁多年，且REITs也被写入过国务院文件中，但由于相关的规定细则迟迟未能落地，真正面向个人投资者的公募REITs产品至今未能推出。而在国家不断出台鼓励住房租赁市场发展的政策背景下，REITs相关政策细则和产品的推出正当其时。事实上，这正是解决目前许多住房租赁企业融资困局的重要渠道。

从REITs“资产证券化”的本质来看，它正适合于住房租赁企业。实际上，资产证券化的特点是其不依赖于融资主体的信用评级，而更为重视证券化底层基础资产的资产质量，对于很多长租公寓类企业而言，其基础资产——租金——是非常稳定的。有数据显示，在以美国为代表的成熟资本市场，公寓与住房租赁在全部REITs基础资产类型中排名靠前，仅次于商业零售、办公产业，并大部分面向个人投资者发售。此外，资产证券化的特点是对资产负债表不产生额外负担，因此，企业在获取低成本资金的同时，可以实现资产出表、资产负债率降低、流动性指标提高等目标。

金融机构要与时俱进

2017年是中国房地产租赁市场的元年。随着国家建立租购并举的住房体系系列政策的出台，中国的房地产市场已从以购房为主进入租赁时代。如何玩转租房金融业务，可以说正在考验着大家的智慧。相关数据显示，未来房屋租赁市场前景十分广阔，从近一年来的发展情况看，国内每年新增的应届大学毕业生租房规模已达到约600亿元，2016年中国有近1.6亿人租房，预计2020年将达到1.9亿，2030年将有约2.7亿人成为租客。

另有相关研究预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。现在越来越多的大牌房企如万科、世联行等跳入长租公寓的蓝海。不仅是房企，一些互联网企业也加入了这个行业，如蚂蚁金服和银联等。可以说,“购租并举”、“租购同权”政策的出台，土地、法制、金融、财税等一系列细则的支持，已经吹响了中国租房时代的号角。

基于此，金融机构要与时俱进，积极做好房地产金融的转型升级与业务创新。当下主要是着眼于租房金融业务的研发与推广。这方面，当前依然是互联网金融平台捷足先登。2016年以来，包括京东金融、百度金融等巨头在内的消费金融平台纷纷宣布进入租房分期市场。而正是由于房屋租金的上涨，催生了分期需求，从而活跃了分期市场。近日，百度金融与租了么已达成合作，双方推出的产品“租了么钱包”正式上线，它不同于传统租房押一付三等模式，它的上线将会推广房租分期月付消费模式。

当然，金融机构开展综合经营，还可以将业务延伸至租房金融系列服务。例如在O2O模式上再引入互联网金融、信用体系这一跨界模式，为业主和租客提供更多的金融理财和生活类增值服务，并打造基于信用和互联网金融的全新租房生态圈。此外，在租房交易链中，相关金融机构既可能是资金需求方，也可能是资金供给方，如何围绕业主、租客、职业房东、供应链商家这些交易主体的资金需求场景进行产品设计，既有消费金融，也有供应链金融，还可以开发出众多金融衍生品，这都需要金融行业认真研究。

伴随着国家房地产政策的不断出台，我国房地产市场格局已逐步从以购买为主进入租赁时代。金融机构如何紧跟市场变化，做好房地产金融的转型升级与业务创新，更好地为市场服务，既是金融机构所要面对的难题，也是金融机构所面临的机遇。所以说，金融机构除了发行REITs，还可充分利用社会资金，多渠道增加住房租赁房源供应。无论是基于租金收益，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供盘活存量的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展的REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运营，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而形成住房租赁市场的长效机制。