供给侧改革视角下住房市场分类调控研究<br/>——以全国35个大中城市为例

供给侧改革视角下住房市场分类调控研究
——以全国35个大中城市为例

2018-01-16余玫容

税务与经济 2017年5期

周义，余玫容

(华中农业大学公共管理学院，湖北武汉 434400)

一、引言

自1998年住房改革以来，我国住房市场经历了多轮旨在控制住房价格非理性增长和拉动经济发展的宏观调控。以往调控政策主要集中在“需求端”发力，其中投资强刺激、货币政策、税收政策、限购等政策手段如“强心针”逢暴涨必用，尽管从表象上解决了短期内住房市场过热、过冷问题，但其本质问题仍未解决，相反却积重难返，从而造成了2015年年底以来我国住房供给侧严重的供需失衡、结构失调。供需失衡、供大于求之殇：全国房地产供给总量过剩，库存高企，国家统计局数据显示[1]，截至2015年末，我国商品房待售面积71 853万平方米，商品房期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。区域失衡、供需错位之殇：2016年以来北上广深一线城市和苏州、杭州、南京、厦门、武汉等强二线城市住房供不应求、房价暴涨、地王频出，部分二线与多数三四线城市住房供应过剩，库存高企，分化严重。传统的 “需求侧调控”、“上海感冒全国用药，北京发烧全国打针”[2]调控套路后遗症频现，“供给侧改革”、“分城调控、因城施政”逐步进入住房市场宏观调控的舞台。

2015年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组会议上首次提出“供给侧改革”,11月17日，李克强总理在“十三五”《规划纲要》编制工作会议上强调，在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端。12月，中央经济工作会议提出在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，将化解房地产库存作为2016年经济社会发展五大任务之一。[3]住房市场“供给侧”调控得到中央政府高度肯定和政治保障，我国住房市场正式进入“供给侧”改革窗口期，以“供给侧改革”为核心的住房宏观调控政策成为政府施政方向。要完成住房“供给侧改革”，化解住房供给侧中供需失衡、供大于求和区域失衡、供需错位难题，首先需要科学理解供给侧结构性改革的内涵，即在实施具体政策时，供给侧与需求侧是密切相关的，改革的目的是提高供给系统对需求变化的灵活反应能力[4]，同时对我国现有调控政策中供给侧、需求侧政策有清楚的认识和判别；其次正视各城市间城市禀赋、城市经营[5]、住房市场分化明显的事实，坚持“针对不同城市情况分类调控”，采用适宜的供给侧、需求侧两端发力的调控政策组合拳。国内学者关于住房市场调控的研究大多集中在财政、金融、限购等住房需求型调控政策的调控效果验证，研究土地供给调节和住房需求抑制政策两者调控效果优劣等。[6-16]如蔡明超等(2011)[6]以上海为例，对首付比例、贷款利率、税收政策等常见货币及财政调控政策进行了调控绩效模拟。张德荣(2013)[7]评估了限购政策对抑制住房需求和价格的效果。安辉(2013)[8]研究比较了土地政策、保障房政策、货币政策、信贷政策对住房调控的影响效率。易斌(2015)[9]检验了住房需求抑制和土地供给调节两类住房调控政策对房价的调控效果和宏观经济的影响。较少有学者从“供给侧”、“需求侧”入手，通过调控政策的机理分析研究供给侧、需求侧调控政策分类。从住房市场区域差异性角度出发，部分学者对地区间住房市场差异性和不同城市间调控政策效果差异进行了研究，如王哲(2012)[10]应用区位商度量分析验证了我国东、中、西部地区房地产业的区域不平衡。彭向(2006)[11]运用聚类分析方法将我国30个省市自治区住房市场划分为四个类别。李斌(2015)[12]对全国35个大中城市住房市场进行了分类，研究了市场参与者预期、存款准备金率、土地工具、利率及经济适用房工具对各类城市的调控效果。但是仅仅止步于对住房市场差异性的识别、分类，或者研究个别常用的需求侧政策对于不同类型住房市场的调控效果，而少有立足政策作用机理研究政策的供给侧、需求侧分类，从而对不同类型城市住房市场进行政策适用性分析，进而有针对性地从供给、需求端研究调控政策组合拳的选择，以达到化解住房库存难题，保证各城市住房市场稳步繁荣发展。因此本文拟在政策作用机理分析基础上，使用四象限模型进行调控政策需求、供给侧扩张、收缩分类，通过适用性分析构建住房调控政策适宜性评价指标体系，运用主成分分析和聚类分析的方法对全国35个大中城市进行住房市场分类，结合各城市实际情况确定出差异化的供给、需求端综合住房调控政策，提高住房供给侧结构性改革的针对性。

二、住房调控政策作用机理、分类与适用条件

(一)住房调控政策的作用机理

住房市场的调控核心是实现住房市场的有效性，而住房市场的有效性取决于住房市场的有效需求与住房的有效供给之间的均衡。这种均衡在经济学分析中主要通过住房的均衡价格体现出来，实际价格偏差的出现是市场偏离均衡的结果。[17]美国学者Dipasquale和Wheaton在《城市经济学与房地产市场》中提出运用四象限模型阐述住房政策对住房市场的影响机理，本文拟借鉴住房市场四象限模型进行调控政策机理分析，对调控政策进行供给侧、需求侧和扩张、收缩性分类。四象限模型的核心包含4个基本变量和2个住房市场，分别为住房存量、住房租金、住房价格、新建住房四个变量和住房使用市场、住房资产市场两个住房市场(如图1所示)。其中，住房租金、新建住房、住房存量三个变量组成住房使用市场，主要作用是形成住房存量和均衡租金；而住房租金、住房价格、新建住房三个变量组成住房资产市场，目的是形成均衡价格。

图1 政策对住房市场影响的作用机理

在图1中，O1、O2、O3、O4围成的实线四边形表示住房市场均衡时的状态即均衡价格、租金、住房存量、住房增量。当通过实施某项政策改变外部条件时，将通过传导对应地改变住房市场供需情况，从而通过四个象限达到新的平衡状态。例如在第一象限当中，假设在住房交易环节实施调控政策(降低首付贷款比例、增加贷款利率、加大租金管制、提高交易税费成本等)，将会造成住房市场需求收缩，曲线EE对应地向左下方平行移动至曲线E1E1。在第二象限中，住房租金和住房价格的关系表达式为：

Pt=Rt/Ut

其中Pt表示住房价格，Rt表示住房租金，Ut表示住房所有权成本，住房均衡租金和均衡价格由住房所有权成本决定。若实施调控政策(提高住房保有环节中的税率、提高贷款利率)，将增高住房所有权成本，曲线OB对应将向右旋转至OB1位置，从而导致均衡价格的下降。此外，若在此时对住房市场的房屋租赁与房价进行直接管制，而不通过住房所有权成本，那么均衡租金和均衡房价都会下降。第三象限中，若实施调控政策(减少土地供应、提高开发贷利率、提高土地价款支付比例和节奏、提高住房交易税率等)增加房地产企业住房开发的成本，将导致新建住房供给减少，其均衡曲线DC对应向左偏移至DC1位置。同时，假如政府为了提高中低收入阶层的住房需求，而加大对公共住房的供给，那么新增住房供给将会加大，FF曲线将向下移动。在第四象限中，新增的住房供给将逐步转化为存量住房，实施调控政策(增加土地供给、加快推进三旧改造、7090套型限制等)将直接导致住房存量的增加，HH向外移动。

(二)住房调控政策的分类

表1 住房调控政策分类

住房调控政策是指中央政府或者地方政府在当前社会、经济和政治形势下对住房需求与住房供给釆取的调节与干预措施。[18]对住房市场的调节与干预主要是为了纠正自由市场竞争在劳动力、资本和土地等方面的缺陷，还包括对住房资源的再分配政策，以保证不同社会阶层住房权利的实现。国内研究根据住房调控政策的性质与调控对象，借鉴宏观经济调控中的扩张、收缩型政策[19]，根据住房调控政策对需求、供给的不同影响将住房调控政策划分为四类，即供给扩张型、需求扩张型、供给收缩型和需求收缩型政策。目前我国住房调控政策众多，笔者通过对已有文献及相关资料的统计分析，按照上述分类方式与作用机理的不同对其进行整理，结果见表1。

(三)住房调控政策的适用条件

现阶段是采取扩张型还是收缩型住房调控政策，是我国住房市场得以健康发展的根本问题。陈瑜、胡毅军(2005)[20]指出房地产产业政策是在特定的客观环境下运行的，主要受政治、经济和法律等方面因素的影响。刘佳(2013)[21]在对我国住房市场调控政策实施效果进行分析后提出，良好的外部环境可以促进房地产调控政策的顺利进行。由此可见，不同的住房调控政策具有不同的适用条件，我们应该因地制宜，基于住房调控政策的适用条件，针对各城市的不同现状，采取不同的住房调控政策。

本文在分析四种类型住房调控政策的产生过程与作用机理后，从供给水平、需求能力以及市场性质方面总结出了各类住房调控政策的适用条件，以便提高住房调控效率。供给扩张型和需求收缩型住房调控政策具有相同的适用条件，适用于住房供不应求的偏刚性住房市场，该类市场中居民支付能力较弱，但住房投资景气指数高；相反，需求扩张型和供给收缩型住房调控政策则适用于住房需求不足、供给充足、库存规模大的偏弹性住房市场，该类市场中居民支付能力较强，但住房投资景气指数低。

(四)住房调控政策的适用性评价指标体系

表2 旋转后的主成分荷载

基于各类住房调控政策的适用条件，在参考相关研究成果[22-24]的基础上，本文从住房市场供给水平、需求能力和市场性质三个方面，构建住房调控政策的适用性评价指标体系，如表2所示。具体来看，供给水平的评价指标包括住房建设投资、土地供给情况、资本供给情况和市场发育水平三方面；需求能力的评价指标包括经济发展水平、人口资源、城市吸引力和居住水平四方面；市场性质则主要指住房供需弹性与住房保障水平两方面。

三、供给侧改革背景下城市住房市场分类调控实证研究

(一)样本城市和数据来源

由于住房独特的不可移动性导致住房市场存在明显的地区差异性，本文以城市为尺度选取35个大中城市为研究对象。一方面是考虑到数据的可得性，另一方面也因为35个大中城市中包含有一、二线城市，也包含房价暴涨、库存高企的城市，能够较全面反映我国城市住房市场。本文选择2014年作为研究时段，所用数据来源于2014年《中国房地产统计年鉴》、《中国国民经济和社会发展统计资料汇编》、《中国国土资源统计年鉴》、《中国区域经济统计年鉴》、《中国城市年鉴》、《中国城市(镇)生活与价格年鉴)等。

(二)主成分分析

由于上述适用性评价指标所描述的变量之间并不全部独立，各指标所包含的信息存在多重共线性，为了更加有效评价各城市的住房调控政策适用性水平，本文首先运用主成分分析法对上述指标进行分析，在消除多重共线性的同时计算出各指标的权重，进而量化各方面的综合评价值。

根据因子分析原理，首先对上述35个城市的指标值进行显著水平及信度和效度测量。运用SPASS18.0对22项指标值进行显著性水平检验，剔除t检验未达到0.05显著水平的住房新开工面积、土地购置面积、房价、失业率和人口总量5个指标。采用克龙巴赫(Cronbach′s α)一致性系数进行信度检验，结果显示各测量变量的Cronbach′s α值为0.726～0.852，总体Cronbach′s α值为0.879，均大于0.7，通过了一致可靠性检验，表明上述变量适合进行统计分析。KMO测度下的KMO值为0.715，Bartlett球体检验达到0.000水平显著，说明变量间具有一定相关性，适合进行因子分析。

随后采用主成分分析法对35个城市的18项三级指标进行因子分析，按照“特征值大于1”的原则合计提取出4个公因子，其方差贡献率累计值可达到71.952%，已包含原始变量的大部分信息，结果见表3。

表3 旋转后的主成分荷载

(三)聚类分析

以35个大中城市为样本，利用样本在4个公因子上的得分，采用Ward聚类方法，测定个体与类和类与类之间的欧氏距离，图2中的聚类结果显示，各组间距离较大，组内距离较小，聚类效果理想。按照该聚类结果可将样本城市划分为5类，其结果与目前住房市场上一线城市房价率先领涨，强二线及部分供应短缺城市房价涨幅后来居上，三四线城市库存高企、去化困难、房价较低的情况符合。具体分类情况见表4。

表4 各城市住房调控政策适用性水平聚类结果

四、各类城市住房调控政策的选择

目前，我国各地区在经济发展水平、住房供需关系、土地供给与居民收入水平等方面存在较大的差异。“分城施政”的住房调控成为政策主基调，基于我国35个大中城市的聚类结果及房地产市场运行情况，结合供给侧、需求侧不同类型住房调控政策的适用条件，本文综合确定出适合各类城市采用的住房市场健康发展的调控政策。

(一)A类城市适合供给扩张型与需求收缩型住房调控政策并举

A类城市包含的深圳、北京、上海和广州，均为全国一线城市，城市禀赋强，综合发展实力位居全国前列，城市吸附力强。这些城市住房市场发达，房价收入比遥遥领先，城市房价却依旧攀升。其根源在于城市化水平高、城市吸附力强、人口净流入大、居民支付能力强导致其需求居高不下，而受城市生态红线保护和土地稀缺等限制住房供给有限，进而形成了住房供需刚性较强、供给严重不足、刚性需求缺口大、住房保障水平低的格局。基于以上分析，此类城市需要重点解决的是居民刚性住房需求与稳定房价两个问题，因此可以从供给扩张与需求收缩两方面同时进行调控，供给扩张方面增加住房数量、丰富住房类型，例如采用适当增加住房建设用地供给、限制住房中小套型比重、发展公共租赁市场提供多类型住房、加快保障性住房建设，需求收缩方面则需要抑制投机投资需求，例如户籍社保等提高购房门槛限制外地投资客，严查变相违规金融加杠杆行为，提高二套房首付比例、征收房产税、提高住房交易税率等降低杠杆、提高投资客成本。

(二)B类城市适合以需求收缩型为主、供给扩张型为辅的住房调控政策

B类城市具体包括厦门、武汉、重庆、合肥、郑州、南昌、成都、南京。这类城市住房市场具有一定存量房，房价收入比适中，住房需求以刚性和改善型为主、具备一定的住房保障基础，同时城市经济发展水平较好、城市发展潜力大，往往是区域中心城市或沿海发达地区省会城市。在一线城市限购限贷后容易首当其冲成为资本市场冲击对象，迅速成为投资投机者的窗口。对于此类城市，应以满足居民刚性、居住改善型需求为主，抑制投机需求。在需求收缩方面，通过户籍、社保等限制购买投资需求，通过提高二套及以上首付比例、贷款利率及交易持有税费提高成本；在供给扩张方面加快增量，沿用住房套型结构比例限制，开展房地产企业专项整治严查捂盘惜售情况、限制取得预售证后开盘时间，加快“五证”审批和新项目入市，提高旧城改造及土地收储，公开土地供应计划。

(三)C类城市适合需求扩张型为主、供给收缩型为辅的住房调控政策

C类城市包括杭州、天津、福州、海口、太原、大连6座城市。由于这类城市住房市场供需相对均衡，存在部分去库存压力，住房需求弹性大，同时这些城市属于较发达地区的省会及重点城市，城市经济面较好，城市吸引力较强，住房需求有较大挖掘空间，存在市场调节消化可能，因此政策选取应以需求扩张为主，适当进行供给收缩。可以主要采用降低二套房首付比例、提高住房交易税率，加强配套建设、增加房屋类型等需求扩张型政策；同时配以适当减缓土地出让、提高房企开发贷利率、适当控制住房建设项目审批等供给收缩型政策。

(四)D类城市适合供给收缩型与需求扩张型住房调控政策并举

这类城市包括贵阳、青岛、南宁、济南、昆明、宁波、石家庄、乌鲁木齐、哈尔滨、西宁、长沙、银川。这些城市住房市场大多呈现供需失衡、弹性较适中，住房存量偏大，去化速度较慢的现状，同时城市基准面相对较差，人口净流入相对低、完全依赖现有市场自我消化可能性低。这类城市追求的是住房市场稳中求进的发展方式，住房供给应匹配城市经济发展水平与住房有效需求，杜绝盲目追求投资拉动经济发展的模式，避免造成库存压力新增。基于以上分析，此类城市应该全面收缩供给，严控土地、住房新增供给，调整存量结构的同时，从政府层面扩张需求。例如政府购买商品房用作保障房、增加共有产权住房供给、棚改拆迁货币化安置、加快户籍开放、农民工市民化步伐，个人住房转让营业税免征期限上调，契税下调，免征印花税、土地增值税，房贷利息抵扣个税等税收优惠政策等。

(五)E类城市适合严厉供给收缩型与需求扩张型住房调控政策并举

西安、兰州、长春、沈阳、呼和浩特等城市的住房市场长期不温不火，住房去化周期均超过20个月，住房供需缺乏弹性，是研究对象中去库存压力最大的城市。同时城市经济发展水平低、城市禀赋较差，属于典型的人口净流出城市，所依赖的工业体系在全国宏观经济、实体经济下行冲击中损失惨重，住房市场需求持续走低，需要做好长期去库存的准备，并积极进行产业升级改造。此类城市应在供给方面暂停增量，调整存量。全面停止住宅、商业土地出让，暂停新建住宅项目报批，允许满足条件下的土地属性调整，进行政府整体购买商品房用于公租房服务，鼓励房企间重组并购。在需求方面，在保证金融风险可控的情况下降低首付比例和贷款利率，加快户籍开放、农民工市民化步伐，提供大学生、农民工购房优惠补贴，加强配套建设等。