加强和改进房地产估价行业监督管理

王文华+杜冬丽

深入学习贯彻落实《资产评估法》以及与房地产估价相关的法规，加强房地产估价行业规范化建设，进一步加大房地产估价行业监督管理的力度，是当前和今后一个时期房地产估价行业建设与发展的重大课题和重点工作。

一、房地产估价行政管理部门要全面履行行业监督管理职责、转变政府职能

2016年12月1日正式实施的《资产评估法》，赋予了有关评估行政管理部门备案权、检查权、调查权、处罚权以及行业监管制度制定权，要求评估行政管理部门依法加强房地产估价行业的监督管理，监督管理的重点从事前监管向事中、事后监管转变。《资产评估法》正式实施以来，房地产估价行业状况发生了深刻变化，有力推动了房地产估价行业的持续健康发展。作为经济社会发展中的重要专业力量，房地产估价在市场经济发展中发挥越来越重要的作用，房地产估价机构执业过程中涉及的经济行为更趋复杂，加强对房地产估价行业事中事后监管更显重要。

根据《资产评估法》第三十九条“国务院有关评估行政管理部门组织制定评估基本准则和评估行业监督管理办法”的要求，房地产估价行政管理部门需要制定具体的监督管理办法，将《资产评估法》中的规定具体化、细化，明确房地产估价行政管理部门对房地产估价行业监管的职责、调查处理的形式和处罚措施等；对房地产估价行政管理部门如何认定虚假或重大遗漏评估报告作出了规定，在放开搞活的同时维护公共利益，严肃对待法定评估业务，进一步明确法律责任和处罚措施，强化行政管理部门的监督管理职责；需要具体规定房地产估价行政管理部门受理投诉举报的具体情形、受理范围和受理主体。

二、为房地产估价行业监督管理体系的有序运行提供了制度保障

房地产估价行业行政管理部门要按照中央全面深化改革的精神，根据《资产评估法》等法律法规的要求和国务院规定以及新阶段提出的新要求，构建新的房地产估价行业监督管理体系，将房地产估价行业监督管理的改革举措和好的做法进一步制度化，建立起行政监管、行业自律与机构自主管理相结合的管理新原则，对房地产估价行业的管理思路、监督管理对象、机构设立和管理方式、监督检查和调查处理内容以及法律责任等方面都提出了新的要求。

房地产估价行业行政管理部门要以务实、革新的行业发展理念，按照简政放权、放管结合、优化服务的改革要求，将房地产估价行业监管对象由房地产估价机构扩展到房地产估价机构、房地产估价专业人员和房地产估价行业协会，明确各个监督管理对象的监管内容和要求；对房地产估价行业的监督检查、调查处理内容及法律责任提出新要求，对各级监管部门的行政监管分工和职能作出具体划分；对从事房地产估价活动的任何单位所承担的责任和义务都要有明确的规定，进一步细化房地产估价行业法律责任的相关规定；明确房地产估价机构自主管理和备案管理的内容，进一步发挥房地产估价协会作为行业自律性组织参与和实施社会管理的作用。通过厘清房地产估价行业有关主体的运行规则，促使房地产估价行业有关主体在规则的框架内运行，为房地产估价行业監督管理体系的有序运行提供制度保障。

在明确房地产估价行政管理部门监督管理职责的基础上，还需要减少行政审批事项，赋予房地产估价协会自律管理和房地产估价机构自主管理的职权，以充分体现简政放权的改革精神，既加大房地产估价行业监督管理力度，进一步规范房地产估价执业行为，从根本上解决房地产估价机构和专业人员良莠不齐、责任难以追究等突出问题，为加强和改进简政放权下的房地产估价行业监督管理提供强有力的法治保障。同时，还要为房地产估价机构独立客观执业、促进评估准则统一提供良好的法律环境，进一步调动房地产估价协会和房地产估价机构的工作积极性，激发房地产估价专业人员的创造力和创业热情，推动行业“大众创业、万众创新”，推动房地产估价行业持续健康发展。

三、形成评估领域既有分工又相互协调的行政监管合力

《资产评估法》按照各行政管理部门分别管理的现行体制，将不同专业评估管理纳入一部法律框架进行规范，要求对评估行业发展中产生的新问题，建立沟通协作和信息共享机制，共同促进评估行业健康有序发展。

贯彻落实《资产评估法》，需要在明确房地产估价行业行政管理部门按职责分工对行业进行监督管理的基础上，注重各评估领域行政监督的协调合作，建立会员、执业、惩戒等相关信息的共享机制。在备案管理方面，需要使评估备案信息管理系统在各评估行政管理部门中实行信息共享；在行政检查方面，在各评估行政管理部门中实行信息共享；在投诉举报处理方面，对投诉、举报事项同时涉及其他行政管理部门职责的，建立各行政管理部门的会同处理机制。通过各评估领域之间行政监督管理的协调机制，不仅能够满足行政监管管理中“不冲突、不越位”的基本要求，而且有助于形成评估领域行政监管的整体合力，推动《资产评估法》的贯彻落实和整个评估市场的协调发展。

四、增强房地产估价机构和专业人员的自律意识和法治观念

随着《资产评估法》及相关法规的发布，房地产估价行业将迎来一个全新的发展机遇，也面临新的严峻挑战。当前在房地产估价业务开展中，还存在一些虚假或有重大缺陷的评估意见，给房地产估价行业的声誉和形象带来诸多不利影响；由于管理体制、内部治理机制与运行机制不规范、治理能力不强，房地产估价行业还存在恶性竞争、执业不规范等突出问题，房地产估价协会的自律管理作用还没有得到充分发挥，房地产估价机构的独立性和自主性还受到一定限制。解决好这些问题，迫切需要以《资产评估法》为依据，进一步加大对房地产估价行业的监督管理力度，加快房地产估价行业改革进程，搞好房地产估价行业的统一规划、协调、监督和管理，确保房地产估价机构执业的独立性、自主性和规范化。

房地产估价行业行政管理部门要依据《资产评估法》明确的法律责任，对房地产估价机构和专业人员的法律责任和处罚措施作出更加具体的界定，不仅要对《资产评估法》规定的违法情形予以细化，而且要对《资产评估法》未规定、但规范房地产估价行业发展需要规定的违法行为明确相关法律责任，对房地产估价机构要承担的法律责任提出新的要求，进一步加大对房地产估价机构和专业人员的处罚力度。通过对法律责任的细化、具体化，进一步加大惩处力度，增强房地产估价机构及其专业人员的自律意识、法治观念，使其行为得到规范，以防止产生评估欺诈行为，推动房地产估价市场更加公平有序竞争，提高房地产估价行业的权威性、专业形象和社会公信力。

随着相关法律法规的出台，房地产估价行业将形成以《资产评估法》为统领，由相关法律、行政法规、部门规章和行业自律管理制度共同组成的全面、系统、完备的法律制度体系，为房地产估价机构及其专业人员的执业行为提供根本遵循，形成强有力的约束。对房地产估价机构来说，还要建立健全质量控制制度和内部管理制度，包括房地产估价业务管理制度、业务档案管理制度、人事管理制度、继续教育制度、财务管理制度等，不断完善房地产估价机构风险管控体系，加强对内部执业人员的监督管理，形成完善的执业规范、业务流程与质量控制标准，不断提升资产评估机构的执业质量和专业服务水平。

随着法律制度的不断健全完善，房地产估价行业将进一步走上科学化、规范化、法制化的轨道。房地产估价行业行政管理部门要与其他评估行政管理机构各司其职、各负其责，加强组织协调和配合，适应房地产估价行业发展的新形势，修订与房地产估价相关的管理制度和监管办法，加快行业改革步伐，强化事中事后监管，对房地产估价违法行为依法实施行政处罚，切实履行好行业监督管理职责。房地产估价协会应主动转变观念，加快“去行政化”进程，加强自身建设，完善自律组织机制和会员服务机制，以协会章程为遵循，不断探索自律监管的新途径、新方式，依法加大行业自律监管和惩戒力度。房地产估价机构及其专业人员必须坚持依法规范从业、依法诚信从业、依法行使权利义务，自觉接受行政管理部门的行政监督和行业协会的自律管理，建立完善质量监控体系和风险防范体系，制定严格的工作程序和规范的业务流程，不断提升服务质量和规范化水平。endprint