广州高房价背景下影响青年购房行为因素研究

2018-01-15陈苡

价值工程 2018年2期

陈苡

摘要： 1998年我国取消了住房福利政策，导致广州的居民开始要自行购房，购房热一时席卷广州市。随着房屋建筑成本的增加以及居民购房需求不断增多，广州市过高的房价对居民的生活带来了一定的困扰，尤其在青年群体中产生了很大的影响，对他们的购房产生一定的阻力。本文分析了广州市房价现状以及房价过高的根源，剖析了青年人广州购房的行为因素，最后提出相关建议，以其引导青年人正确购房。

Abstract： In 1998， China abolished the housing welfare policy， which led to the residents of Guangzhou began to purchase their own homes， the purchase of a hot moment swept Guangzhou. With the increase in the cost of housing construction and housing demand continues to increase， the high prices of Guangzhou city residents brought some problems， especially have great influence on the youth groups， have some resistance to their purchase. This paper analyzes the status of housing prices in Guangzhou as well as the root causes of excessive housing prices， analyzes the young people's Guangzhou purchase behavior factors， and finally puts forward relevant suggestions to guide young people to buy houses properly.

关键词：广州房价；生活质量；青年购房行为；建议

Key words： Guangzhou housing prices；quality of life；youth purchase behavior；proposal

中图分类号：F293.3；C913.5 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）02-0011-04

0 引言

在广州，高昂的房价问题一直困扰着很多青年人，他们购房的梦想受到很大的阻力，有的选择“蜗居”在十几平米甚至只有几平米的小房子里，有的则选择成为房奴，通过银行贷款方式购房。如今青年人已经逐渐成为购房的主流群体，大部分青年在购房以后正式成为“房奴”，每个月除了生活消费之外还要交一定数目的房贷，生活压力巨大。本文以广州市居高不下的房价和青年购房行为因素为中心，对于青年人购房提出一定的参考性建议，指导他们正确购房，合理决策。

1 广州青年购房现状

1.1 广州房价现状分析

新中国成立以来，我国实行改革开放政策，这个政策带动了各地经济的发展，尤其是沿海城市率先发展起来，各地的住房制度也进行了翻天覆地的大改革，广州市的商品住宅房经历了这次改革的洗礼，实现了很大的发展。近年来，以北京、上海、广州、深圳为代表的几个城市房价不断上涨，已经远远超出很多消费者的消费能力，尤其是青年消费者，刚刚步入社会不久，工资收入还不是非常稳定，在较低的收入的情况下选择购房会给他们带来很多困扰。价格的变化情况我们可以从表1中看到。

表1是笔者从阳光家缘网和广州市统计信息网得到的数据，由于2016年以后的人均收入和支出尚未出来，因此，只能对比2015年之前的数据。从实际调查数据中我们可以感受到广州房价的火热程度，2015年的价格比2006年的价格大约翻了3倍，而在广州一些中心城区，比如珠江新城，价格上涨得更是厉害，有些甚至达到十倍之多。随着物价的上涨，居民的消费水平也在提高，然而工资收入却没房价涨的那么快。

随着房价的上涨，广州市青年的购房意愿也有所不同，笔者查阅相关资料，针对三种不同类别的广州市青年，了解到他们的购房意愿有所不同，这三类青年主要有广州市长期居住居民、新广州青年和外省青年，具体购买意愿情况如表2所示。

从表2可以看到，仅仅有40.3%青年居民持有房子，换句话说，还有60%左右的青年是没有房子，从“半年内购买”的数据可以看到，短期间有购房意愿的青年非常低，外省青年甚至低至“1.1%”，大部分青年反映“房价太高，近期不打算购买”。也有小部分青年会在五年后购买房子。所以，总的来说，广州青年短期内购买房的意愿不强。

1.2 高房价的根源

1.2.1 房价高企的根源

首先广州高房价的根源来自于土地价格的高企。土地作为广州房地产开发商最为重要的一个载体，在开发商进行房屋建造前是由政府招标竞价的，但是在这一环节中，政府的职责并没有很好地体现出来，存在一定的缺陷和死角，没有结合当今社会消费者的需求做出相应的改变，一味地按照传统的方法竞标土地，这样导致两种结果产生：第一，政府招标土地数量远远达不到房地产开发商的胃口，可以想象每年住房需求遠远低于房屋开发数量的原因①；第二，政府招标的地形没能很好地结合开发商设计房屋的性质。恰好是政府在竞标中出现的错位，让房地产开发商占得先机，导致房价的不断上涨。土地对于开发商而言就是生命，他们知道土地的重要性，他们知道土地就是他们赚钱的资本，因此他们会想尽一切办法，不惜出高昂的价格竞争土地，这样就加大了开发商的开发成本，他们自然会提高房子的销售价格来缩短成本差距。因此土地价格高企是根源之一。endprint

1.2.2 经济根源

广州市是我国大陆的三个重要枢纽城市之一，在我国占据着重要的地理位置，广州的产业大部分以高新科技和现代产业为主，而高新科技产业也支撑着传统的技术成本低的行业，这两部分产业之间形成了很大的差距，高新技术产业生产效率高、创造价值高，而传统的低技术成本产业生产效率低、创造社会价值低，这样在产业领域也产生了一定的贫富划分。一部分有雄厚资本的企业基本上垄断了市场，这些企业获取了丰厚的利润和相当高的工资，这直接导致广州居民的收支不平衡。对于青年来说刚刚踏入社会不久，没有任何工作经验，想要一下子就获得高薪是不可能的，因此拉开了他们和高收入群体的差距，在经济上产生了根本性的差距。由于广州居民收入的严重不平衡，使财富继续在高收入群体积累，开发商的主要售房群体也就是这些高收入有积蓄的群体，然而他们购房是没有任何压力的，因此就拉高了部分房价。国际对青年年龄界定是14到44岁，结合中国具体国情，18岁上大学（也有很多高中毕业出来打工），大部分人35岁之后已经成家。因此，选取18岁到35岁之间青年作为样本，其收入情况如表3所示。

从表3中的数据可以看出，大部分广州青年要到30岁左右才开始有比较多的收入积蓄，这也意味着到这个年龄阶段才有购买房子的可能性。

1.2.3 社会根源

广州市民在购买房子的时候不够理性，养成了一种不合理的消费理念，这是广州房价高涨的社会根源。第一，广州居民过分看重房子对于他们生活的意义，很多人把购买房子作为评价一个人成就高低的标准，他们认为没有买房的人生就是失败的，有的甚至在还没达到购买房屋条件的情況下过早的买房，比如现在的青年已经成为购房的主流，很多都是刚刚大学毕业或者研究生毕业，工作还没有稳定就急于给自己买房，这种现象在广州非常普遍，也非常流行。广州市民的房屋拥有率高达百分之八十，这个指标远远高于很多发达的西方国家，由于青年们不合理的消费习惯让房地产商家看准了商机，给了房价上涨最好的良机。第二，青年之间会相互攀比，形成严重的享乐主义和攀比主义，他们认为在广州买②③房是一件值得炫耀的事情，自己要住全新的房子，而且要精装修，面积要大，这样住着才有面子，在这种消费习惯产生和盛行的情况下，广州房价又怎么会下降呢？由此可见，广州居民不正确的消费观念是导致房价上涨的社会根源。

2 影响青年购房行为的因素

2.1 外部环境因素

经济是基础，思想是上层建筑，消费需求的产生是外部刺激的结果，首先是文化或亚文化，而参照群体、社会阶层、家庭地位、经济、产业政策、房地产金融政策等从不同角度影响购买决策。

2.1.1 消费文化

它是在社会发展和传播的价值观、信仰、风俗习惯、伦理道德和行为的过程中形成的，其核心内容是意识形态和价值观。消费文化是一种文化，它是指由社会成员对文化现象的消费行为。消费文化在住房消费上的表现为：①努力工作是中华民族的优良传统，在我国居民的高储蓄排行中，最多的消费用于为子女的教育储蓄，住房消费倾向不高；②人们的投资意识薄弱，绝大多数的购买是改善住房条件，投资不到百分之十；③中国人习惯使用传统的支付方式，人们经常用自己的积蓄来购买房子；④中国是一个充满人情味的国家，“四合院”的住宅区类型仍然是很多人的理想人居环境。作为一种住房消费文化，我国城镇居民无论是在住房消费模式下，融资渠道还是家庭选择都属于传统的保守类型。时代在变，社会在进步，人们要调整消费观念，更新消费意识，适应变化的需要。

2.1.2 社会阶层

社会阶层是指社会中相对永久性的、同质的一部分，或个人家庭有类似的价值观和生活方式，在同一类消费群体具有相似的消费特征。究竟是什么标准来区分，取决于研究人员的需求。这里主要是由社会经济因素，如职业、收入、教育、财产等，按总量的大小划分成不同的种类。分层的方法，从另一个角度可以作为一个房地产开发商在市场细分的标准，因为属于同一社会阶层的买家可以认为是均匀的，其购买行为有很多相似之处。

2.1.3 参照群体

参照群体一般指的是个体选择标准和行为准则，并通过信息、价值表现、规范来影响消费者的消费、消费观念、消费动机、购买行为④，消费者总是在寻找与自己年龄相当的社会地位，或者地位相同，或其他具有一定条件的参照群体作为评价标准，评价自己与世界的关系。研究发现，象征性的产品主要从信息沟通，即从参考组收集信息，而不是客观的或大公的传播信息源。房地产是一种产品，它可以极大地反映个人的社会地位和生活状况，因此，许多人会考虑住房特点，在购买过程中更倾向于倾听亲戚和朋友的建议。

2.1.4 家庭

无论是青年消费者还是其他年龄层次的购房客户，他们在购房的时候都是把家庭考虑在购房因素范围内的，家庭因素是消费者购房的主要因素，所以青年购房的时候不仅会把家庭作为评估的重要性，更是贯穿在整个房屋的购买决策之中。首先，家庭经济状况是影响个人购买的主要因素，特别是对于低收入群体来说，在购房的时候考虑最多的还是从价格方面展开的；其次，家庭规模，包括几口人和几代人，是一个重要的考虑因素，2016年国家放开二胎后，购买改善型住房的人越来越多；此外，家庭的权力结构决定了成员在家庭中发挥了关键作用，影响购买决策。住房消费是一个大问题，所以在购买决策调查中有72.3%的人通过家庭成员的相互协商作出决定。

2.2 个人因素

2.2.1 经济实力因素

年轻消费者的经济实力因素，是指家庭可支配收入，还有购买的动机、付款方式等因素。

①家庭可支配收入。家庭可支配收入是家庭购买房子的关键因素，因为这表明居民收入水平的提高，居民收入水平提高，生活和活动空间都将扩大，且经济性有改善。

②购买动机。在不同的时间购房，消费者对住房的需求是不同的，一般可以分为满足刚性需求和改善性需求的购买动机。根据马斯洛的需求，人们在满足基本需求后将产生更高的需求，从刚性需求转向改善性需求。endprint

③付款方式。付款方式可以表明消费者购买的经济实力，选择支付总住房款的消费者一般属于经济实力相对强劲的房地产集团，而作为青年购房者，一般都是以支付部分首期，剩余部分向银行贷款作为付款方式。

2.2.2 个人特征因素

消费者在购买决策过程中会受到消费者个体特征因素的影响，一般包括性别、年龄、教育、婚姻、职业等。

在消费者个体特征因素常用的指标变量是现在生活、性别、年龄、教育、婚姻、职业、家庭结构等。

2.2.3 心理因素

消费者购买心理是指消费者在购买、使用和消费住房的心理状态，并形成一定时期的社会消费行为，这种社会消费行为又直接影响和制约着个人心理的变化、定位和发展趋势。

传统的面对过去，抗拒变化，容易形成固定消费习惯，用旧的方式来处理新的问题的消费者，在现代社会很难适应，会逐渐减少。内部导向的消费者根据自己认识世界，根据自己的价值、自己的看法去判断和选择，独立而自信。面向消费者更有可能听取别人的意见和态度，对他人的选择和行为的选择进行参考决定，也很关心他人的评价。

青年消费者处于一种很特殊的时期，他们的购买行为多种多样，个体的差异很大，大多数都体现着年轻人的个性，所以房地产开发商会针对他们的这个特性，制定不同的营销方法。青年消费者大多以自我为中心，更加相信自己的判断和理解，这一类消费青年追求自由崇拜自我，不愿意去接受别人专业的指导，在购房的过程中这类人的心理因素占据很大作用。

3 青年应该如何理性购房

3.1 明确购房目标

对于很多青年来讲，作出购房决定是一件很振奋人心的事情，可是不要被兴奋冲昏了头脑，毕竟买房不是买衣服，想要为自己挑选一套符合要求的房屋还是有一定的难度的。买房对青年或者对于所有居民来说都不是一件小事，有的人或许要用掉自己一生的积蓄。如何正确的购房，第一步必须明确自己购房的目的，青年购房之前要无数遍的问自己“为什么要买房”、“怎样买房”、“买什么样的房”、“在什么位置买房”、“房子的价位是多少可以接受”，这些问题看似很平常，但都是青年购房最直接的动机和考虑因素，是自己购房的动力和根源，通过反复给自己提问，可以让自己保持一颗清醒的头脑，少了很多盲目的冲动，让青年在有充分心理准备的情况下购房，建立一定的购房目标，就会避免很多不必要的麻烦。

3.2 学习相关购房常识

对于青年来说，购房常识多多少少要懂一些，不然买房会陷入很多的盲点。一般来说购房金额数目较大，所以对于这么大一笔钱一定要充分的利用，因此需要对购房的常识有一定程度的了解。在国外一些发达地区，有很成熟很专业的购房指导机构，这些机构提供很详细的购房咨询和指导建议，在他们那里已经形成了一套很实用的购房体系，针对不同的购房群体提供相应的购房模式，因此居民可以很轻松就买到自己想要的房子，当然是用最合理的价格。但是在我国目前还没有形成这种较为专业的指导机构，购房还需要靠个人对相关知识进行一定的了解，和其他产业相比还是一个相对年轻的产业，正处于蓬勃发展的时期，老百姓购房热也是最近几年才火热起来的，相关专业人士的培养还需要时间，因此青年在购房前可以通过上网查阅相关资料，对购房常识进行深入的研究，这样可以避免走弯路。

3.3 科学合理决策，理性购房

青年的购房行为是一个综合性的决策行为，要充分考虑购房相关的各方面因素，比如房屋位置、价格因素、房屋外部环境等等。在充分了解这些相关因素的情况下，做出最合理的判断，用科学的方法和正确的途径购房，保持理性的購房态度，可以为我们实现经济效益的最优化，用最合理的价位购买到自己最心仪的房子。

3.4 把面积较小的房或二手房作为首要选择

青年刚刚步入社会不久，人脉不广，资金积累薄弱，如果选择购买大面积住房或新房的话资金问题会产生很大的阻力。青年不妨把目标对准二手房市场，选择一些面积较小的二手房，这种房的起点较低，付款相对轻松，而且房子后期的装修费用不高，可以为青年节省很大一笔钱，因此可以考虑把面积较小的二手房作为首要选择。

4 结语

如今青年房奴越来越多，为了买房他们肩负着很大的生活压力。本文通过对青年消费者购房行为因素的研究，详细地分析了青年购房的影响因素，在广州高房价的背景下，为青年购房提供相关建议，有利于青年理性、科学的购房。

注释：

①余勍：《广州房价波动与居民消费关系研究》，载于《科技信息》，2011年第20期，113页。

②陈江涛：《论情境因素对消费者购房决策的影响》，载于《消费经济》，2005年21卷I期，86-89页。

③徐腊平，吴刚：《我国房地产价格对居民消费的影响》，载于《建筑经济》，2009年第12期，40-43页。

④童芳，周庭锐：《消费者多样化购买行为影响因素的研究》，载于《商场现代化》，2006年第34期，243-244页。

参考文献：