证书丢失、权利人死亡如何办理继承登记

左旭

在不动产登记实务过程中，可能会遇到权利人已经死亡，房产证、国土证、不动产证书又无法找到，继承人来到不动产登记中心查询权利人的所有不动产相关信息，继承人根据查询的信息，要求补办已经死亡的权利人相关证书，再办理继承登记。

就以上实际情况，结合《物权法》《继承法》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）等相关法律法规具体条款和立法精神的要求，就如何办理证书丢失继承登记业务，以保护权利人的合法权益，笔者有以下体会。

一、权利人一旦死亡，补办证书不符合法律规定

根据《继承法》第二条的规定：继承从被继承人死亡时开始；一旦权利人死亡，应该根据《继承法》第五条予以办理。即继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

按《物权法》的立法精神，不动产继承在继承开始后、登记机关登记前就发生了物权转移，因此，登记簿所记载的权属状态已经与实际权属情况不符。在这种情况下，登记机关已不宜补证，而应由其继承人办理房屋继承手续。

《细则》第三章第九条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。而此时作为申请人已经死亡，伪造死者的签名并提交申请书显然是不合法的做法。

作为死者的亲属代为申请办理补发的，根据《细则》第三章第十二条规定：当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。而此时当事人已经死亡显然是不能委托他人的。

证书不能收回问题。依据《细则》第二十三条规定：因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

二、继承登记如何办理

1.不动产如何继承

根据《继承法》的规定，继承作为事实行为，知道被继承人死亡的继承人应当及时通知其他继承人和遗嘱执行人。继承人中无人知道被继承人死亡或者知道被继承人死亡而不能通知的，由被继承人生前所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会负责通知。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有财产的一半分出为配偶所有，其余为被继承人的遗产。

2.不动产继承登记如何办理

根据《细则》第二十七条第五款之规定：继承、受遗赠导致权利发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。

3.不动产继承需要提交哪些材料

根据《细则》第十四条之规定：因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。根据此条款的规定，办理继承没有明确要求提供被继承人的房产证、国土证或不动产证书。

4.继承登记的注意事项

（1）关于因继承、受遗赠取得不动产如何既保证当事人的合法权益、又方便当事人，同时还确保登记安全，是办理该类登记时登记机构面临的难题。主要原因有四点：一是因一方当事人去世，其真实意思表示无法直接确认；二是继承或受遗赠的主体难以穷尽，难以找到有效证据证明全部有继承权的人究竟包括哪些；三是登记机构和当事人都难以掌握各种可能的情形，相关证据材料无法穷尽；四是因继承关系复杂，可能会存在代位继承、转继承等复杂情况，对登记人员业务能力的要求已超出了登记范畴。

（2）在以往登记案件中，因继承和受遗赠产生的登记错误、诉讼也最多，因此，为保护当事人合法权益、降低登记风险，各登记机构在进行继承、受遗赠类登记时往往会要求当事人先行办理继承权公证。

（3）不强制进行继承权公证后如何办理相关登记。为了减轻老百姓负担，本着便民利民的原则，《细则》第十四条对于因继承、受遗赠取得不动产的，不再要求强制公证，司法部发布《关于废止〈司法部、建设部关于房产登记管理中加強公证的联合通知〉的通知》。因此，需按照《细则》有关规定办理。对于继承和受遗赠类登记，提交经公证的材料或者生效法律文书的，可直接作为权属来源材料；未提供上述材料的，《不动产登记操作规范（试行）》在该类登记受理前设置了一套程序进行处理，主要是基于当事人自我举证和证据链之间的互相印证、登记机构的问询查验、各相关人员的书面承诺以及登簿前的公示排除异议。endprint