养老住宅投资风险评价

卢日彬+郭宗逵

摘要： 随着人口老龄化，老年问题越来越凸显，养老住宅应运而生。但是养老住宅面临前期选址、融资、市场需求等多重风险，导致养老住宅存在着较高的投资风险。本文从开发商角度，分析养老住宅投资风险影响因素，通过层次分析法构建风险模型，计算风险因素对整改项目的影响程度，进而帮助投资商提前预知风险，采取有效的方法规避风险。

Abstract： With the aging of the population， the old age problem is more and more prominent， the senior houses came into being. But senior houses is facing pre-site location， financing， market demand and other multiple risks， resulting in a higher risk of investment in senior houses. This paper analyzes the influencing factors of the investment risk of the senior houses from the perspective of the developers， constructs the risk model through the analytic hierarchy process， calculates the influence degree of the risk factors on the rectification project， and helps the investors to anticipate the risks ahead of time and take effective methods to avoid the risks.

关键词：养老住宅；风险评价；层次分析法

Key words： senior houses；risk assessment；AHP method

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）04-0035-03

0 引言

相关数据表明，我国在2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占我国总人口数的16.15%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，人口老龄化问题即将成为我国面临的一个重要的社会问题[1]。随着老年人经济条件的改善和传统观念的改变，越来越多的老年人希望得到舒适的、有品质的养老方式，这一需求为养老住宅带来巨大发展潜力，吸引大量了的投资商。

“养老住宅是指在人口老龄化日益加重形势下，由房地产开发商或相关的投资商推出的适宜老年人居住、符合老年人生理及心理需求、同时能够满足老年人社会活动需求，提供优秀品质服务，为老年人的健康提供良好服务以及基础设施保障的养老住宅产品”[2]。目前养老住宅在国内还处于探索阶段，面临着前期选址、融资、市场需求、开发运营模式及政策等多重风险，导致项目建成后盈利困难甚至亏本，因此有效的降低养老住宅投资风险，既让开发商盈利又能解决养老需求，才是当前亟需解决的问题。

1 养老住宅项目投资风险影响因素分析

通过国内学者对养老住宅投资风险研究、结合养老住宅特点、发展现状及面临的问题，系统地的分析养老住宅所有风险因素，从政策风险、技术风险、经济风险、市场风险、运营风险，建立了养老住宅投资风险评价指标体系[3-5]。

1.1 政策风险

政策风险是指养老住宅在投资、建设及运营等各个阶段受到国家政策波动带来的风险。目前政府部门出台了一系列政策鼓励民间资本投资养老住宅，但很多政策难以落地、无实质性优惠，对养老住宅投资造成一定的风险。

1.2 技术风险

技术风险是指养老住宅在实施过程中受到项目选址、适老化设计等不确定因素影响带来的风险。养老住宅区别于传统住宅是养老与住宅相结合，需要考虑更多的老年人的喜好来进行选址和施工。

1.3 经济风险

经济风险是指受经济有关的影响，造成经济风险的原因有很多：项目所在地经济发展水平、通货膨胀、融资及利率变化。

1.4 市场风险

养老住宅作为一种新型的养老产品，老年人对养老住宅了解偏少，很难从思想上接受与认可，这将对养老住宅项目的销售造成困难，造成投资商损失。因此养老住宅项目在投资前对开发区域市场风险分析极其重要。

1.5 项目运营风险

养老住宅作为住宅与养老两者相结合，项目在建成后的养老服务运营管理尤为重要，开发商重视项目的销售与租赁，而忽视项目建成后养老服务运营。养老服务运营管理的风险为投资商提供的配套服务设施、团队的经验及服务水平。

2 养老住宅投资风险评价模型构建

层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础上进行定量与定性分析，美国运筹学家、匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代初提出的一种层次权重决策分析方法，80年代初引进我国。应用这种方法，决策者通过将复杂问题分解为若干层次和若干因素，在此基础之上进行比较和运算，得出不同因素间的权重，从而为最佳决策提供依据。采用层次分析法确定指标权重，一般步骤如下[6-8]：

2.1 建立递阶层次结构

运用层次分析法解决问题，首先要将评价体系中的各項指标层次化处理，表明各层次之间的关系。本文将评价体系分为三层：第一层为目标层，即应用AHP所要达到的评价标准自身有效性的目标；第二层为准则层，包括标准的编制水平、标准的先进性和标准的功能三个判断层面；第三层为指标层，共包含21项指标，具体指标体系见表1。endprint

2.2 构造判断矩阵

判断矩阵就是将各个因素之间进行相互比较，判断哪个因素更重要，并对重要性程度进行赋值，本文按1-9进行专家打分，重要性标度含义如表2。对同一层次各因素重要程度的赋值就构成了判断矩阵。

2.3 计算权向量

求解判断矩阵的最大特征根λmax，将最大特征根对应的特征向量W采用方根法进行归一化处理，得到某一层次指标对于上一层次某相关指标的相对重要性权值。

2.4 对判断矩阵进行一致性检验

一致性检验的指标为C.I，C.I=，n表示判断矩阵的阶数；随机一致性指标为R.I，不同阶数的矩阵有不同的随机一致性指标（如表3）。当C.R=0时，认为判断矩阵的一致性符合要求；否则，表示检验不能通过，需要对判断矩阵进行调整，再按上述步骤进行计算。

3 实证分析

3.1 项目概况

某养老住宅项目经历了八年的开发打造，其开发团队曾到日本、台湾等多个养老经验丰富的地区考察，吸收了各地的经验，是目前养老住宅市场上比较高端的产品，主要针对的是有一定经济能力同时希望能够获得较好生活品质的老年人。该项目占地面积63853平米，食街、玉鸟流苏、景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学、“随园书院”等。

3.2 养老住宅项目投资风险定量分析

首先根据表1建立的养老住宅风险指标体系，，邀请10名专家对该项目进行打分，按照相关计算方法与步骤，对相关矩阵进行计算得出相对权重Wi，判断出项目各风险因素的综合重要程度见表4。

从以上的指标体系的计算可以看出，对万科良渚文化村随园嘉树项目投资风险影响最大的是市场需求度C43、服务经验C52以及客群消费能力C44。

4 结语

本文从开发商的角度构建养老住宅投资风险评价体系。采用层次分析法以及专家打分计算投资风险评价指标的权重，对养老住宅项目投资风险评价进行分析，结果客观，切实可行，能够帮助开发商有效的规避风险。

通过上文研究，可以得出以下结论：

①养老住宅投资风险的一级指标权重从大到小依次是市场风险、运营管理风险、建设风险、政策风险及经济风险。

②开发商在投资养老住宅项目时，一定要充分考虑市场需求度，规避市场供求风险，应当结合市场调研，深度分析项目所在地的实际需求，同时也要考虑当地群众的消费能力等因素，可以借鉴国外成功案例，探索适合我国的养老住宅产品，进而有效的规避市场供求风险。投资商自身也需要具备丰富的服务经验，可以吸引更多的消费者，从而降低养老住宅投资风险，实现自身盈利。

参考文献：

[1]2017-2022年中国养老行业现状分析及投资战略研究报告.

[2]郑生钦，司红运，贺庆.基于SEM的养老地产项目投资风险评价[J].土木工程与管理学报，2016，33（02）：56-61，73.

[3]杨茂盛，张旭.养老地产项目开发风险及对策[J].开发研究，2016（02）：47-50.

[4]张雪芹.重庆老年住宅投资风险及对策[J].合作经济与科技，2011（19）：68-69.

[5]刘群红，钟普平，陈琛.基于AHP方法的老年地产项目投资风险评价研究[J].城市发展研究，2014，21（11）：29-32.

[6]王小云，蓝少华.档案信息质量评价之指标权重分析及运用——基于层次分析法[J].档案学通讯，2010（01）：41-45.

[7]邓蓉晖，夏清东.基于层次分析法的建筑企业竞争力评价研究[J].重慶建筑大学学报，2006（06）：124-127.

[8]张志超.我国保障房的建筑工业化水平评价指标体系研究[D].山东建筑大学，2016.endprint