基于房地产经营管理战略转型思考

赵莹

摘 要 近些年来，我国经济呈稳定、高速的发展态势，各个区域和行业为适应时代发展需要，都在进行产业结构升级，调整经营管理思路和筹划战略方向。房地产作为支撑我国经济增长的重要行业，也应该与时俱进，促进自身经营管理战略的转型，进而保证行业的健康可持续发展，综合地产企业更应该加快经营管理的战略转型，这样才能在激烈的市场竞争中处于优势地位。本文针对房地产经营管理战略转型思考进行了详细阐述，内容仅供参考。

关键词 房地产 经营管理 战略转型 思考

一、引言

房地产经营管理要求我们必须认识房地产行业，并对房地产经营研究和实物相关的领域有一定了解。房地产经营管理涉及范围较大，包括房地产制度、房地产市场、房地产价格理论、房地产价格评估、房地产开发、房地产开发投资可行性研究、房地产市场营销、物业管理、税收管理、房地产投资和房地产金融等方面。同时，这些方面又可以细化，如房地产制度又包括房地产产权制度、开发制度、转让制度、租赁制度、抵押制度、税收制度和中介服务制度等内容；房地产价格理论包括地租理论、土地价格、建筑物价格、房地产价格、影响房地产价格的因素等内容。房地产经营管理为了解房地产行业发展、揭示房地产行业发展规律和本质提供了必要的工具，该理论具有系统性，房地产经营管理是一门具有中国特色的国民经济管理课程，因此对其进行分析和研究具有一定的意义。

二、房地产管理的相关内容介绍

为了对房地产经营管理进行深入了解和剖析，并为了培养房地产经营管理人才，较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础，为房地产企业的发展提供了必要导向和指导，对促进房地产行业的健康发展有积极的作用。同时，房地产经营管理的分析有助于为房地产从业人员以及想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据和一种了解房地产行业的渠道，对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前，较多的高校开设了房地产经营管理专业，该类专业属于管理学专业，培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识，同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能，房地产经营管理是该类专业的重点学习内容之一。该类专业培养房地产综合开发和经营管理的高级应用型人才和复合型人才，該类专业的学生具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价和依法处理房地产相关问题的能力，就业方向主要有工程技术、经济、管理等方面。

三、房地产企业经营管理现状

经营管理对企业发展与创新具有一定的促进作用。随着房地产企业的发展，加强经营管理力度显得十分重要，可以说经营管理水平的高低制约企业发展程度。目前，房地产企业在经营管理中还存在诸多问题，主要表现：缺乏对经营管理的认识、经营管理机制缺乏合理性、房地产资源配置缺乏科学性。本文将从以下方面来阐述，以期促进房地产企业的可持续发展。

（一）经营管理机制缺乏合理性

目前，房地产经济已经成为我国社会经济的重要核心，为确保房地产发展，相关部门为房地产管理制定了有效制度，但由于地域差异相对较大，经营管理缺乏操作性。在经营管理中，有些房地产企业采用自上而下的单一管理模式，无法确保经营管理制度的有效实施。

（二）资源配置缺乏科学性

经研究，目前我国大部分房地产开发商过于追求短期经济利益，未能充分利用相关资源，从而导致资源配置不合理，这一现象无法促进房地产经济的可持续发展，甚至会导致泡沫经济的产生，且随着泡沫经济的不断恶化，还会出现虚假繁荣现象，进而阻碍房地产经济长期、稳定、健康地发展。总而言之，我国房地产企业在经营管理方面存在各种各样的问题，这些问题或多或少影响到房地产的有效发展。为改善这些发展现状，房地产企业必须作出努力，充分提高房地产企业的竞争力。

（三）对经营管理缺乏了解

随着房地产行业的有效发展，越来越多开发商意识到经营管理的重要性。尽管如此，房地产企业在经营管理中还存在诸多问题。房地产企业对经营管理缺乏认知，未意识到经营管理实施的必要性，从而导致房地产企业各个部门无法充分参与到经营管理工作中，大大降低了管理效率，不利于房地产企业的有效发展。

（四）财务管理落后，资金链脆弱

房地产企业缺乏专业的财务管理人才，财务人员综合素质偏低。很多经营管理者是从包工头发展过来的或学建筑专业的，缺乏现代的财务管理理念，将财务管理与纯粹的核算工作混为一谈，认为财务管理就是简单的记账与编制财务报表，财务管理层次较低，财务管理流于形式。

大多数中小房地产企业在投资项目时过于主观，忽视成本和费用的管理，不重视预算，缺乏理性的市场分析和判断，为了购买土地使用权，存在很多非理性的现象，没有在投资决策中考虑对项目设计、施工阶段进行全面的挖掘和分析，从而有效地节约成本。同时，财务管理目标不明确、含糊不清，具体执行者和参与者更是思路不清晰，对降成本、创效益、控费用、增收入、降低存货周转率、提升应收账款周转率、环保生态、纳税业务等各个方面不明确。不注重自身自有资金和核心竞争力的提升，缺乏现金流量日常管理理念，对资金的筹措、运用等工作没有制定切实有效的计划或方案。缺乏长远规划，项目建设前期投入巨大，资金转换周期较长，缺少后期资金的注入和来源，加剧了企业资金链断裂的风险。另外，缺少对财务管理体系的构建和内部控制，加大了企业的资金成本。

四、我国房地产经营管理战略转型的方向

（一）房地产产品结构转型

国家对房地产产业进行宏观调控，是专业化转型的基础，通过宏观调控，将房地产产品进行细化，如工业地产、商业地产、纯住宅房地产等。在生产产品时，企业根据产品的用途和属性进行更加专业的设计与生产，可以具体将房地产专业化经营管理战略分为四种类型，从而在产品及服务差异化中获取更大的市场与利润空间。endprint

第一种，企业会根据首次置业的市场实际情况，将普通住宅作为企业生产经营的主要产品，设计和开发纯住宅房地产，这也是企业保证现金流、维系公司正常运转的重要保证，如万科等地产公司。

第二种，根据中高端市场的实际需求将中高端楼盘作为房地产企业的主要产品，小而精，并树立企业良好的形象和品牌，如绿城等地产公司。

第三种，结合地方政府实施“产城融合、区城共建”战略，将工业地产与商业、住宅地产最大限度地进行糅合，以工业地产为主导，配套建设住宅、商业，提高工业地产利用率。

第四种，在城市的新兴商业圈内，设计和开发商业综合体，将租金收益作为房地产企业的盈利方式，如万达等地产公司。

（二）房地产养老地产转型

鉴于我国房地产价格的过快上涨，影响了居民实际购房。近年来，对纯住宅房地产的销售等进行了一系列的宏观调控。在这一背景下，一部分专做住宅的房地产企业为避开国家的调控政策，转投创新开发用于旅游、养老、研发基地等用途的专业房地产产品，在市场差异化中做文章，进行市场细分，开发更大的市场领域。养老产业并不是传统意义的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人的需求而出现的新兴产业。随着社会的发展与进步，老龄化社会必然来临，养老地产是社会化发展的必然趋势。

（三）房地产金融创新转型

随着房地产企业竞争的日益加剧，以及国家宏观调控因素的影响，各地产公司纷纷思考战略转型。结合目前国家倡导大众创新的理念，地产公司可以推行金融创新，利用金融手段来提升企业竞争力、增加企业的综合实力；可以推行收益权资产证券化产品等，创新资产证券化产品，将传统的业务管理融入金融体系。一方面保证现金流，另一方面推进企业战略转型，这样通过新技术、好服务，专业运行水平，金融产品有效结合，从而推进企业良好地发展

（四）房地产产业转型

房地产产业化发展是现代房地产产业发展的必然趋势，是扩大房地产产业利润空间的重要途径。与零散的房地产经营管理方式相比，产业化发展具有显著的优势，依托现代化的管理理念和管理手段，为房地产产业构建科学、系统、完善、合理的组织架构，促使房地产产业形成一个完整的产业链，集开发、设计、施工、服务、管理为一体，并实现生产、供给、销售、服务一条龙的组织形式，使房地产产业经营管理中的各个环节紧密联系，使房地产的开发具有集成化、配套化的特点，提高产品质量，增强企业对抗风险的能力。

例如，中电光谷是我国综合地产开发的领军企业，也积极谋求对自身的经营管理战略进行转型，单纯地将效益寄托于销售的做法已无法满足企业发展的需求。因此，中电光谷大胆进行股份改制，引入央企资源，整合各事业板块，将产业细化，把业绩的提升任务分别安排在地产产品创新、产城融合板块、智能服务三个环节，从设计、施工、智能服务、办公智能产品导入，不断扩展发展城市配套业务的空间与机遇，以成本领先战略从项目初始开发给予实施，在销售同质化的市场中创造更大的利润空间。从产品创新、智能服务中也取得了较传统的物业服务更大的服务收益。

五、结语

本文对房地产经营管理现状进行了分析和研究，从中发现诸多问题，如经营管理思路不清晰、管理力度较弱、管理体系不完善、缺乏相关管理的规章制度，这些问题均对房地產企业正常经营和运行带来了不良影响。为促进经营管理工作的有效实施，房地产管理者应采取一系列有效对策，如加大管理力度、梳理管理思想，构建管理学体系、引入战略思想。为促进经营管理活动的有序开展，面对房地产资源配置不合理的问题，房地产开发商企业应该制定公司发展目标，积极思考战略转型，融入战略思想，合理定位战略水准，主动进行业务创新等。经营管理良好运行和战略正确导向能顺利开展房地产经济活动，实现房地产企业经济效益的最大化以及健康持续发展。

（作者单位为徐州市国有资产投资经营集团有限公司）

参考文献

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