租售并举：新制度开启居住新时代

本刊记者 贾冰 通讯员 陈罡

租售并举：新制度开启居住新时代

本刊记者 贾冰 通讯员 陈罡

十九大以来，各地发展住房租赁市场动作频频。自国家提出建立“租售并举”住房制度以来，租赁市场迎来发展机遇，租户选择日益多元。业内人士及专家表示，还需进一步调整供地结构，加快住房租赁制度体系建设。

从福利分房到商品房再到目前的租售并举，中国房地产发展随着我国的经济和社会体制的发展而演变。近期，一系列支持租赁市场发展的政策频繁发布，有舆论称国家此举会产生颠覆性影响。

但房地产对经济的支撑作用仍在，房地产的支柱性地位也没有改变，中国的城市化进程远没有结束。所以中长期内，国家对于整个行业的根本态度是没有改变的，仍然是希望行业能稳定、健康发展。

既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落，提出“房子是用来住的、不是用来炒的”作为“促进房地产市场平稳健康发展”的定位，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

事实上“租购并举”的理念早已有之，只是贯彻执行的力度不够。这将是中国房地产业发展的新方向已经成为共识，更是对住房领域历史欠账的弥补。本轮政策从中央到地方轮番出台，中央出台政策之密集、地方落地细则跟进之迅速，反映出并有效向市场传达出政府推动租赁市场发展的决心。

当前，面对不断攀升的房价与可望而不可即的刚需之间矛盾日益强烈，要实现“居者有其屋”的目标，必须做好房地产市场的顶层设计。

存量时代 供应充足保障平稳过渡

住房供应政策导向上，租赁供应是主体。据统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房，占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中，超过60%的人选择租房，深圳租房占比高达80%。未来，我国还将新增2亿人进入租房市场。

到2030年，城镇租赁总人口将达到2.7亿，长期租赁人群占比将超过30%。进一步，若将长期租赁、先租后买、短期租赁等包括在内，在任何单一时点上，城镇实际租赁人口占比已接近50%。未来，新市民租赁需求将爆发式增长，届时租赁占比或超过50%。

然而在大城市供地弹性低，即便增加供地，也难以避免高地价和高房价，在难以满足新市民住房需求的情形下，楼市重心向租赁转移，包括土地自持，已成供给侧改革和长效机制探索的重点内容。

事实上，我国各大城市已相继进入了存量房时代，租房已成与买房自住并驾齐驱的住房消费模式。近年来，居民首次购房年龄一再推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁，偏好租房的“单身贵族”崛起，外来人口居住呈稳定提升趋势。尽管房价上涨，房贷月供水涨船高，但租金涨幅却低于月供涨幅，月供与租金“剪刀差”扩大。

2011年至2016年，我国住宅类房屋竣工面积46.1亿平方米，按单套建筑面积90平方米计，可供应5000万户家庭居住。同期，城镇人口增加了1.23亿，按每户3.1人计算，新增城镇家庭约4000万户。因此，近年来城镇住房供应总体充足。

当前的租购并举更多是解决人口流入较多，房价较高城市的一部分人的住房需求，这部分人虽然是潜在刚性需求者，暂时的租赁会延缓需求，一般并不会长期租赁。为此我们可以借鉴日本政府的经验，日本与我国一样，受儒家文化熏陶，买房传统根深蒂固，崇尚置业才能安定的理念，政府也意图建设自有住房社会，促进中间力量壮大。但是，住房自有率在1958年达到71%后，日本居民买房比例迅速下降。人多地少、居住集中在三大都市圈，二战后和城市化时期住宅严重短缺，但日本实现了享受型的住房发展目标，这与其租赁住房的良好过渡不无关系。

1955年，日本颁布《住宅公团法》，由国家出资75%、地方出资25%设立公团，在住房严重不足的大城市及周边兴建出租式公寓，面向大城市工薪阶层，提供低廉租金住房。公团成立之初，仅建设1.7万套公寓。60年代城市化高速推进时期，公团集中实施了两个“5年计划”，1966～1970年建设了35万套、1971～1975年建设728.4万套。其中，70%的房屋为出租住房。

租赁的过渡作用，缓解了住房紧张，防止需求大规模入市和纵容炒作，保证了住房的原始属性，也降低了城镇化成本、用工成本，更是实现租售并举、居者有其屋和壮大中等收入人群的一招妙棋。

目前，我国机构租赁仅占2%，具有先锋带头作用的政府公租仅占租赁供应的2%，这在当前高房价和高租金、人口向大城市集中、年轻人群收入水平低的背景下是远远不够的，短板必须要补上。

权责对等 租赁市场准则亟待完善

可以预见，未来租赁体量将继续放大，租赁将与房屋购置平行，成为住房供应的“双引擎”。只是，这样一个关乎如此多百姓利益的市场，多年来一直在“无管理、无数据和无法律”的状态下野蛮生长。

但凡租赁市场成熟规范的国家，如德国、日本等，不仅要大规模增加适租型的房屋供应，还特别重视租赁市场规制、租赁双方权利义务平衡。比如，自本世纪初以来，德国就有严苛持续的租金管制规范，同时建设了1000多万套社会租赁住房，覆盖37%的全国人口。

德国房地产市场整体稳定，政府也尽量让市场发挥作用。对租赁市场，主要通过两方面措施来干预，即各地区制定“合理租金价格表”，披露租赁市场供求信息，引导区域租金变化；确保租赁合同缔约和执行，防止单方面违约和随意涨租。

德国在本世纪初颁布《租房法》，所有城市每年可更新租金表，但超过合理租金20%，就被视为房租超高而违法，并被课以巨额罚款，超过50%被视为暴利而犯法。

欧债危机以后，发达经济体量化宽松，楼价上涨史无前例。据地产公司Jones Lang LaSalle的报告，柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014的近9欧元/平方米，近两年年租金上涨9%以上。2012年12月，德国议会通过更严格的涨租限制，即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。

近日，针对居民将房屋通过Airbnb平台投入旅游短租，减少长租供应，突破租金控制，德国发布一项新规定，从5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客，违反者将面临高达10万欧元的罚款。

在日本，1951年发布了《公营住宅建造标准》。营住宅多集中在轨道沿线，日照、通风、采光和私密性不亚于商品住宅；套内设备（给排水、煤电气等）、用房构成（卧室、厨卫）、儿童游戏场、会所及停车场等附属设施，都有严格的建造和面积标准。例如，主次卧不低于9和6.5平方米，小区须设总面积为每户6平方米以上的儿童游戏场等。

另外，租户退出时，要出资将住房的榻榻米、日式拉门的纸张全部更新，有损坏的要修复，恢复到入住时的状态方可退居。为此，租户需要10～20万日元的费用。这一举措是为了让下一住户也能入住干净整洁的住房，也促使住户在居住过程中爱惜住房。

当“适居性”和权益保障都到位了，租房可享受与买房一样的安全和稳定。日本的经验证明，在住房短缺和城市化快速推进时期，以政府和非营利组织为主，提供在质量和配套上等同于商品住房的公租房供应是何等重要。

在房东与房客、房东房客与代理中介的权利义务上、租赁房源供应标准，甚至租房供求和租金等基本信息，一直没有明确的规范和权威信息披露。今年5月发布的《住房租赁和销售管理条例》与此次建立信息服务平台，捋顺管理体系，都是顺应租赁需求崛起，在政府服务和监管上“补欠账”，意在建立“购租并举”、“双引擎驱动”的新住房制度。

同时，国家也出台了利用集体建设用地建设租赁住房的政策。以上两方面举措，从租赁用地的价格和规模上都向市场传达了鲜明的预期，对市场形成了一定的震慑作用。

源头入手 各地加大市场扶持力度

不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核，各地探索从源头入手降成本，“多渠道保障”租赁房土地供应已给市场带来正面效应。沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家；武汉要求在其两大开发区新增租赁住房7000间，试点企业不少于20家。国有租赁供给主体正在不断增加。成都要求到年底要组建3至4家国有住房租赁公司；厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。

长租公寓异军突起。据统计，全国规模排前20的品牌公寓，去年运营租赁房套（间）数70万套左右，预计今年底将达150万套（间）。在深圳，目前有200家各类长租公寓品牌。这些公寓品牌不仅迎合市场需求，推出大户型合租、“打隔断”及“N+1”（房间+客厅）产品服务，而且借助国家有条件鼓励非住宅存量物业改造为租赁住房的“政策东风”，将触角延伸到成本和价格“洼地”的城中村、闲置低效的厂房和商办建筑。因此，通过提高单套住房承载租客数量，盘活闲置非住宅物业，长租公寓极大提高了租赁市场的供应规模。

当前，租赁市场的变化正在逐渐影响业主和租客的心态。上海房屋租赁指数办公室调查发现，上海住房租赁市场开始呈现分化。部分区域的待租房源明显高于新增需求，不少传统民房降价续约，而中高端需求则转移至长租公寓。随着楼市调控加码，热点城市二手房市场遇冷，一定程度上也促使不少业主暂时放弃置换或卖出房屋，由售转租，增加租赁房源供应。

在上海柚米国际社区的自由投资人张君朝说：“住在长租公寓里，不仅可以享有严格的安保系统、专职管家、保洁、家居维护、代收快递等服务，还有定期的休闲娱乐文化活动等。这是传统租赁民宅做不到的。”近年来，不少大中城市的轨道交通相继进入开通运营期，特定区域房屋的“不可替代性”下降。对租赁刚性需求的中低收入人群来说，“外围租房、中心区上班”的通勤模式越来越可行。

因此，租赁市场有效供给范围也从中心区扩展到外围。随着住房回归居住属性下抑制投资常态化，未来开发商新房供应也会有大量直接投入租赁市场。

同权才是租赁生存根本

长租公寓的出现，给解决年轻人的居住问题增加了新途径。从一些租客的体验来看，长租公寓的管理和服务，比原先的租房省心、安心多了。而租售同权，其核心是租房者与购房者能“享受同等的公共服务权利”，从而给予了部分刚需较强的期待。

从制度设计上来看，“租售同权”出台能够有效解除附在住房上的诸如教育、医疗、退休金等特殊福利，能够在一定程度上遏制学区房泡沫的进一步膨胀，让房子回归其正常的居住属性。而这些政策所释放出来的社会红利，才应该是长租公寓赖以生存、发展的根本所在。

因此，长租公寓若要持续发展，除了自身品牌的打造、多样化发展之外，还需政府尽快出台统一的租赁市场行业标准，明确管理机构职责及标准，加快住房租赁行业立法，加速租售同权政策的落地。

另一方面，核心城市是否能够长期坚持执行租赁用地供应和长期让利，尚待观察。同时，由于城市公共资源有限和分布不均，所有的租售同权政策都有较高门槛，如广州规定政策对象仅为“具有本市户籍的适龄少年儿童、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”等，加之执行落地难度大，使得租售实际难同权。

·租购同权涉及到的公共福利不仅仅是入学

就业扶持、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务等领域，均有可能实现租购同权。

租购同权实施可能会影响学区房价格。因为涉及上学这一块的权利，某种意义上可以靠租房实现，虽然实现难度依然存在。人们会逐渐接受租房的居住模式，进而有利于缓解房价的上涨压力。

真正的租购同权应是租金价格稳定下的同权，不能以房租快速上涨为代价。但是在一二线城市，租赁住房增加，租金价格可能会受影响，租金投资回报率降低，但买卖交易供不应求、房产价格上涨，投资回报还会持续稳定上涨。

·租购同权可能是楼市的“强心针” 但不是“速效药”

租购同权如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。租购同权有一些前提，比如依然有绿卡、积分等前提条件。包括落户，更准确的说是叫移户，不是买了房，就有户口，而是本来有户口，可以落到租房处。

租购同权可能会演变成先租后买，初期租房人民享受权益，有了经济能力后再向楼市转移购买力。未来的政策方向可能会向这方面倾斜。

·租赁市场的重大利好

房企开始切租房领域蛋糕，长租公寓、自持住宅之风渐长，但实际上这块开发商并没有找到明确的盈利模式，因为按照现在的经济模型，实际上并不挣钱甚至是赔钱的。

租购同权配套政策也应及时跟上，保证租金价格稳定合理。一方面，培育和推动租赁市场发展，鼓励专业租赁经营企业发展，为市场提供更多的租赁房源供应，从而稳定房租；与此同时，加大教育资源投入，推动教育资源的均衡化，缓解教育资源严重供不应求的矛盾，从而让租房客的子女真正能够实现就近入学，且能享受到同品质的教育等公共服务。

·洞察，思考，判断，再出手

在教育、医疗、房子问题上，大家对优质资源过于渴望，以至于很多人相信，只要政府一声令下，平均分配，大家就都上层次了，但优质资源永远都稀缺。一座城市，优质的学校，永远是那几所，而且越来越优质。优质资源，向谁开放？向买得起昂贵学区房的人。把市场取消，优质资源会寻找另一种分配法。所有说得太美好的事物，短期内都是很难实现。

当新政来袭的时候，对于房地产市场的方向判断非常重要。家庭命运的变化和投资动作的发出，其实依赖于对房地产的深入洞察。