住有所居是人民安居乐业的根本

朱中一 住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长

住有所居是人民安居乐业的根本

朱中一 住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长

党的十九大报告中，习近平主席提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的房地产定位。同时三季度的经济数据显示，前三季度商品房销售面积11.6亿平方米，同比增长10.3%，增速比1～8月份回落2.4个百分点。这一切都说明了房子的基本作用应该是让人民住有所居。

自2016年以来，国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策，房地产市场明显降温。但同时全年全国商品房的销售面积、销售额、房地产开发投资的绝对量肯定会超过去年的水平。未来，房地产对中国经济拉动作用并不会逐渐减弱。

随着城镇化发展、城市更新改造以及居民消费升级，房地产市场不仅到2020年，甚至更长一段时间都有发展的空间。从长远来看，房地产长效机制也在不断推进中。建立长效机制，应在住房制度的基础上，建立与之配套的土地、金融、税收、法制及市场监管等制度，从制度层面推进房地产市场的长远发展。

“租购并举”引领住房变革

自改革开放以来，中国房地产市场发展迅速，2016年人居住房建筑面积是40.8平方米，城镇居民人均住房面积是36.6平方米。目前存在的问题是发展的不平衡、不充分。

目前我国进入一个新阶段，原来城镇中一些常住人口的住房问题基本缓和，但突出问题是要满足常住人口中的农业转移人口、城镇化过程中的农业转移人口以及新参加工作群体的住房需求。这些群体的特点是大多数人的支付能力不足，购房相对困难，租房成为主要的住房问题解决方式。

应对房地产市场发展不平衡、不充分的问题，十九大报告强调“租购并举”，从购租并举到租购并举，反映的是国家要解决好农业转移人口市民化问题的决心。

发展住房租赁市场，已经成为深化住房制度改革的各方共识。从理论上说，买房不是刚需，居住才是刚需。但为何“宁买房不租房”会成为很多人的逻辑？这说到底还是权利的逻辑：人们不仅在买“产”，也在买“权”。对物权之上的受教育权、养老保障、医疗等权利的需求，有时比居住本身还强烈。越是人口流动大、业态更新快的城市，这个问题越紧迫。以租购同权为特色的房屋租赁市场改革，正是抓住了这一深层次的需求，尝试实现租屋供给不足和租屋赋权不足的双重解铃。

租购同权其实是一次分蛋糕的改革，如果优质资源的蛋糕尺寸不做大，权利就会被稀释，涨价的浪潮就在所难免。这反过来可能影响到租房市场的发展和壮大。正是在这个意义上，无论是推出共有产权住房还是推行租购同权，保障权利的同时更要进一步做大房屋以外的公共产品。

对于一个对自有住房有着长期偏好的国家而言，购租并举、租购同权正在调整的，不仅仅是住房制度、居住权利，更有全社会的理念。在全面深化改革的语境下，如何把可能出现的“权利冲突”变为“利益共享”，如何因地制宜做大居民公共服务的总蛋糕，都是护航租房美好时代必须付出的努力。开弓没有回头箭，一种更加可持续的住房制度、一种人民共享的居住观念，应该成为社会的共识，成为改革的方向。

长效机制需建立配套制度

2016年12月21日，中央财经领导小组提出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。如何建立房地产长效机制，在制度安排上，应首先完善住房制度，完善多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应体系，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。在此基础上，建立与之配套的土地、金融、税收、法制及市场监管等制度。

土地方面，在试点的基础上，如在13个城市里开展利用集体建设用地建设的租赁住房，通过正在修改《土地管理法》，逐步建立城乡统一的建设用地市场，建立人地挂钩的土地供应制度。根据住房的不同对象，确定不同的土地供应制度。

金融信贷方面，建立有利于自住型需求和遏制投机、投资性需求的金融政策，防止表外消费贷等流向房地产。税收方面，通过改革和立法，降低自住型需求负担，提高投机、投资性需求成本，鼓励有多套住房者将闲置的住房推向二手房市场或租赁市场。立法方面，对《土地管理法》(修改)、《住房租赁管理条例》和《房地产税》等加快立法。市场监管方面，应建立完善对房地产市场监管的机制，规范开发销售中介行为，进一步完善分类调控、因城施策的机制，提高调控水平。上述制度除房地产税收涉及面广、难度大，进展比较迟缓外，其他方面都在推进中。

过去长效机制建设缓慢与房地产定位摇摆有关。房地产一头连接民生，一头连接经济。以往十几年，时而强调房地产对经济的拉动，时而强调住房的民生定位。

自国家强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以后，不少地方政府表示，要注重实体经济发展，减少经济增长和财政收入对房地产的依赖。国务院有关部门和地方有关政府对长效机制建设的推进也在加快，特别是发展住房租赁市场方面。

长租房屋或成解决住房问题良方

当前我国处在全面建成小康社会的决胜阶段，住房问题是其重要组成部分，这个阶段的住房问题该如何解决？可以看到，租购并举成为必然趋势。因为要解决常住人口中购房困难人群的住房问题，就需要考虑他们期望得到稳定且可长期居住房源的客观情况。这样来看，长租房屋就成为解决他们的需求的首选。

目前，有一些房地产企业在试水长租公寓，其中不乏龙头房企，如碧桂园、万科。政策层面，国务院及住房城乡建设部等部委相关文件中均有涉及住房租赁市场的内容。开发企业要参与这方面的工作，国有企业更要加积极参与。

根据国外经验，长租公寓相对于其他形式，在运营方面要更加成熟。从企业角度来看，长租公寓为自身持有，可以从长远考虑它的盈利空间，如果仅仅把眼光局限在未来的3～5年，对企业未来的发展是不利的。长租公寓作为一种业态，在运营方面比短租公寓更好管理。所以，在新的开发阶段，这些房企应该考虑如何去运营。

开发企业试水长租公寓，盈利问题也需要认真思考，包括盈利模式等方面。比如，保利地产引入REITs，是一种值得借鉴与学习的模式。从社会层面来看，企业需要承担社会责任，一些口碑和业绩都比较有影响力的企业试水长租公寓，是我国培育住房租赁市场良好的开端。