深化房产税改革的探究

摘 要：伴随着我国经济体制改革的逐渐深入以及房地产行业的蒸蒸日上，我国房产税的税制结构亟待进一步完善。上海和重庆两个城市获得批准进行房产税改革。但是试点中存在很多问题与缺陷。为了实现深化分税制改革，进一步完善我国的税收制度，要求进一步深化房产税改革。通过理论分析结合现实分析国外的房产税状况，提出深化房产税改革的建议。

关键词：房产税改革；个人住房；税制设计

一、房产税改革试点内容及效果

（一）房产税试点改革的内容

1.征收对象

上海市的应税住房只涉及住房的新增加量。重庆市的应税住房同时涉及存量住房和住房的新增加量，但是对于有本市户籍的居民来说，都只限于独栋的豪华住宅楼和高等级的奢华别墅。

2.税率

上海市设定两个档次的比例税率；重庆市实行根据税率级距随着房屋价格数额的增加而逐渐提高的累进型税率。

3.税收优惠以及减免

上海市在给予纳税人在应纳税款的减征以及免征方面同时综合考虑了房屋的面积数和居民住房的数量两个因素；而重庆市只考虑了免税面积一个因素，不考虑住房套数的因素，征税对象主要局限于豪华住宅。

（二）房产税改革效果评析

1.对地方财源的影响

房产税对地方财源的影响十分微小。一方面可能是由于房产税在我国地方税收体系中所占据的地位所决定的，房产税仅仅是地方财税体系中的小税种。从另一方面来说，可能是由于税率的设定过低、税基的设计过于狭窄所造成的。

2.对收入分配的影响

总的来说，对于拥有房产数量越多或拥有房屋高档的富人，所要缴纳的房产税越多，在一定程度上，有利于缩小贫富差距，但是所调节的范围和程度有限，只能调节富人收入中属于投资于房产或者消费消费高档住房的那部分收入，对缩小居民高低收入水平产生的差距的影响并不明显。

3.对房价调节的影响

从两地的改革效果来看，房产税对于过热的房价的降温以及冷却作用是非常微小。房产税改革试点都将调控增量投机房作为征税对象，就是为了增加房地产投资成本，减少投机购房投资需求。但是决定房价的主要是供求关系，主要由于房地产开发周期较长导致供给在短时间内无注发生大的变化，而居住这种刚性需求还在增长。

二、深化房产税改革的必要性

（一）在现实条件下房产税的功能定位

定位房产税筹集地方财政资金为基本功能。筹集财政收入是税收的本质所在，房产税作为税收其主要功能也应该无出其右。在房产税改革中应该重点发挥房产税筹集地方财政性资金的基本功能，在房產税制设计中应该以此为方向，致力拓宽应税房产的覆盖面积，拓展房产税的应税范围，加强房产税的筹集地方财政资金的能力。

（二）房产税改革试点存在的问题

1.税基偏窄问题

从上文我们对房产税试点的改革征税对象的分析来看，房产税试点的税基过于窄小，税率设定也属于偏低水平。

2.计税依据与国际不符

在国际上许多房产税税制较为成熟的国家的计算应纳税额的根据是房屋的评估值，但是在我国却将房屋在房地产市场中达成交易的价格作为计算应纳税额的根据。

3.乡产权房征收问题

大规模乡产权房的存在是房产税改革过程中的绊脚石。按照目前的房产税的规定，乡产权房产不属于应税房产的覆盖面。房产税的征收税款的数额应该以纳税人的纳税能力为衡量标准，而不应该以城乡地域的不同而有所差别。

4.房产税公平问题

房产税试点改革在确定征收对象和减免的时候考虑了户籍的因素与税收领域里的公平原则背道而驰。在确定税收负担的轻重的最合理衡量尺度应该也只能是纳税人的纳税能力不应该因为人们的户籍的不同而有所差异。

三、国外房产税概述

（一）美国房产税

美国由房产税征集的税收资金约占地方政府部门财政资金总收入的30%；房产税在整个国家全部税收收入中的占比在50%与80%之间波动。成为地方政府的主要收入流。在美国农村的房产和城市一样都属于应税房产的覆盖面积。房产税的征集资金功能十分强大，在根本上可以保证有充足的财政资金保证政府的用于公益用途的开支。

（二）日本房产税

在税率的设定方面，采用的是浮动税率，各地方政府根据中央统一设定的标准结合本地的实际情况来规定本地的具体税率的高低；在收入使用途径方面，一般将其用于教育、养老、公路建设等的具有公益性质的事业上；在税收减免方面，以房屋的使用途径为标准，对公益性的房屋采取适当的税款减免。

四、深化房产税改革的对策建议

（一）深化房产税改革的目标确定

税收作为一种发挥作用的工具，房产税改革应该具有其被赋予的目标，这样才能明确未来房产税的改革方向与措施。笔者认为在房产税改革中的目标应该确定为：以筹集地方性财政资金为主要目标，以调节居民收入的合理分配和调节和制约房价的攀高作为次要目标来实现。

（二）房产税改革的税制设计

1.扩大税基，适当提高税率

过窄的税基要求高税率。从改革试点上海、重庆的实践经验来看，税基过窄和税率偏低的不和谐搭配导致了房产税税收收入对地方财政收入的增加不明显，也带来了税负不公平的争议。要解决这一问题，我们需要适当扩大征税对象的范围来扩大税基，将农村的房产、小产权房纳入征税范围。如果在扩大征税对象比较困难的情况下，可以考虑适当提高税率。

2.实行比例税率

我国应由各地政府部门根据本地的具体情况实行有差别的比例税率。原因有两点：一方面，实行累进税率会增加征收确定和计算的难度和工作量，会增加征管成本。而且效率较低，不利于税收收入的增加。另一方面，为政府提供主要和稳定的财政收入来源是我国房产税改革的首要目标，而累进税率是为了有效调节居民收入分配使其趋于合理化的重要手段。

3.计税依据应为评估值

世界上许多国家如美国等以房产的评估值为计算应缴纳税款的依据，而我国目前仍然使用房产税的交易价格。从税收类别上来看房产税是财产税税收体系中的一种，财产税的计算应缴纳税额得根据应该是本身所蕴含的价值，而不是价值的表现形式价格。从经济学的角度来看，价格往往容易受到供给和需求关系等的影响而出现频繁波动，不能确切和可之靠地代表房产中价值，甚至有可能背离价值。为了避免房产税收作入会收经济的不稳定而引起波动，计税依据应为评估值。

4.严格谨慎的税收优惠政策

房产税改革试点将居民是否拥有本市户籍纳入划分征收对象类别和减免标准的考虑因素，与税收领域中的公平原则背道而驰。纳税人缴纳税款的多少以及承担税负的轻重都应该以纳税人的纳税能力为标准进行衡量。税收优惠的政策应该秉持严肃谨慎的态度，实行统一的确定标准，以房屋的建筑面积或者房屋的数量作为税收减免的标准，而不是以户籍为标准。

参考文献：

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作者简介：

郑卓琳（1993—），女，山西临汾人，山西财经大学2016（财务管理）学术硕士研究生，研究方向：证券市场与资本运作.