个人住房抵押贷款资产证券化业务风险管理

邱晓娟

摘要：资产证券化其中的一种就是个人住房抵押贷款资产证券化，其也是一种金融创新，尤其对改善房地产融资环境，进一步促进房地产事业的健康稳步发展极其重要。目前，我国的商业银行也已经进行了个人住房抵押贷款资产证券化的试点工作，因此，应该对银行内部的相关制度进行完善，为全面实行个人住房抵押贷款资产证券化的业务风险管理做好准备工作。

关键词：个人住房 抵押贷款 资产证券化 业务风险 管理

个人住房抵押贷款资产证券化起源于20世纪70年代的美国，经过几十年不断地完善和发展，到目前为止，已经成了一些发达国家在住房金融市场进行融资的重要方法。近几年来，随着我国住房保障体系的建立，近年来，这种保障体系也得到了完善，住房金融业务也得到了更大的发展空间。但是怎样借鉴国外的经验来建立一套适合我国国情的个人住房抵押贷款资产证券化制度，提高资金方面的流动性，将住房信贷资产中贷款风险进行转移，进而提高资金的使用效率也就是目前急需要我们解决的问题。但是这一金融制度的创新是一项比较复杂的系统工程，其涉及到的知识面极广，其中包括法律、会计、税收、标准设计、发行、风险处理等相关的知识以及制度，因此，本文就从这个制度创新的角度出发，对个人住房抵押贷款资产证券化业务方面的风险管理进行了探索。

一、个人住房抵押贷款资产证券化业务中存在的风险

个人住房抵押贷款在资产证券化的过程中主要面临的风险有以下几种。在这里，借鉴国外的经验后，发现尤其是早场风险和操作风险是资产证券化业务中风险指数最高的两种，因此，风险防范管理中心要特别注意这两种类型的风险。

（一）信用风险

单从个人住房抵押贷款资产证券化的角度上来看，如果借款人不能按时偿还需要支付给银行的按揭贷款的本息，则将会导致个人住房抵押贷款资产证券面临不能及时偿还的风险。与此同时，房地产企业面对的市场风险（其中还包括房地产价格方面的波动起伏）、借款人收入水平的变化以及借款人出现的道德方面的风险，这些风险都会对借款人的还款行为造成影响，导致贷款人出现了信用风险。目前，在我国有很多房屋借贷管理中心对个人住房抵押贷款均采用了担保公司，使其对担保人进行全程担保，与此同时，还增加了借款人缴存的金额保障，但是即便如此，部分贷款人的工作相对来说也比较稳定，这也就大大的降低了还款过程中存在的信用风险。

（二）早偿风险

早偿风险就是在基础资产项以下的债务人提前偿还了个人借款，这也就直接导致资产的支持证券本金得到了提前偿付，这种行为大大的影响到了投资者的利益。在个人住房抵押贷款资产证券化业务风险中，早偿风险是比较常见的一种风险，由于其会直接影响到证券的收益效果，因此，也就对成功证券是极为不利的。所以，各房屋借贷管理中心在个人住房抵押贷款资产证券化之前建立科学的早偿风险分析的预测机制是非常重要的。

（三）流动性风险

资产流动性份风险，也就是资产支持证券的投资者可能会面临证券无法在合理的时间内，通过公允价格出售而遭受到损伤的风险。

（四）混合风险

混合风险也就是资产支持证券的服务机构将自身的资金和受托资产池内的资金混合在了一起的一种风险。

（五）利率风险

利率风险就是资产支持证券的票面利率与市场利率在走势上出现了较大的偏离，这种偏离很可能会对证券投资者的与其收益产生较大的影响。

（六）操作风险

个人住房抵押贷款资产证券化产品是一项极其复杂的结构性产品，在此过程中所涉及到的参与主体是多方面的，而其中各交易参与方履行职责的情况，受托机构的信用等因素都会对投资者的利益产生极大的影响。从另外一个方面来看，个人住房抵押贷款资产证券化过程中最重要的一点就对操作风险进行高度的防范。有资料显示，美国发生次贷危机的重要原因就是在个人住房抵押贷款资产证券化过程中的操作风险失控。

（七）其他方面的风险

1.历史数据的收集和技术方面的支持

个人住房抵押贷款资产证券化是一种结构比较复杂的创新型的金融业务，其整个交易的完成所涉及到的环节也是相当多的，有基础资产筛选、资产池的建立、现金流的管理以及信息的披露等，在这些的环节的进行中，还要对基础资产的历史数据进行收集和整理，再对其进行深入的分析，进而研究出资产现金流变化的趋势特征，尤其当基础资产的数量比较多的时候，一定要在信息系统的支持下来完成，所以，从这方面来看，完整的资产历史数据和信息系统是促进资产证券化顺利完成的主要条件。

2.信息披露

参与个人住房抵押贷款资产证券化的各個相关主体，一定要在以法律、法规为依据的条件下，对信托财产的基本情况、现金流的回收情况、证券收益偿付情况等相关的信息，还有监管部门规定的一些其他方面的信息进行披露。每一期的服务机构都，必须针对所收获到的信息为其提供《服务商报告》、而资金保管机构也要向其提供《资金保管报告》、相关的交易管理机构也要向其提供《交易管理报告》、同时，受托机构也要向市场提供《受托机构报告》等。

二、做好个人住房抵押贷款资产证券化业务风险管理的措施

（一）做好信用评级

个人住房抵押贷款资产证券化的信用风险在评估方面，还存在着比较大的难度，这种难度主要表现在以下几个方面：个人住房抵押贷款资产证券化过程中的支持证券经常会遭受到早偿的风险，如果借款人提前还清贷款，虽然降低了借款人可能会出现逾期没有还贷和不良贷款行为的概率，但是却也减少了投资者的收益，严重的甚至会出现利率倒挂的现象；还有就是由于资产池中的基础资产是个人住房抵押贷款资产证券，由于受到我国个人信用体系还未完善的影像，对个人信用风险进行评估也就显得比较困难；最后，由于个人住房抵押贷款的期限比较长，这也会在很大程度上受到经济周期的影响，给基础资产的预期损失造成了不确定的影响。所以，为了能够更加准确的对资产池内基础资产的风险进行衡量，可以借鉴国外的经验，借助相关的模型通过量化分析对个人住房抵押贷款资产证券化中的风险进行测量。

（二）政策上给予支持，提供流动性

由于我国个人住房抵押贷款资产证券化尚处于起步阶段，目前，我国个人住房抵押贷款资产证券化仅仅限于银行之间债权交易市场的流通，这不但大大降低了债权的流动性，还对证券的投资价值造成了影响，所以，本人建议可以适当的将流通的范围向着资本市场的方向进行扩大。因此可以在政策红利上给予监管便利和流动性的支持，在试点初期，可以以减免交易税、印花税、资本利得税等手段给予相应的激励和支持，并在此基础上对其行为进行规范。还有就是也可以向相关部门建议，将个人住房抵押贷款资产证券化产品纳入到中央银行合格抵押品的范围之内，或者使其成为质押式回购标准券等，以此来提高个人住房抵押贷款资产证券化的发行效率，在此基础上降低发行的成本，并为市场提供流动资金的支持。

（三）尽快完成利率市场化改革

目前，我国正在逐步推进利率的市场化，但是在这个过程中，政府部门还会大力插手一些大型商业银行的经营和管理，这也给个人住房抵押贷款资产证券化支持证券的收益率带来了不确定性，进而对投资人的利益造成了损害，所以，从这方面来看，应减少政府部门的干预，进而发挥出“无形之手”的真正作用。

三、结束语

总之，在个人住房抵押贷款资产证券化的过程中，做好风险管理是非常重要的一个部分，而在住房金融改革的建设和和谐化的中国，个人住房抵押贷款资产证券化对城镇居民的居住条件进行了改善，还在此基础上提高了居民的生活水平，个人住房抵押贷款资产证券化风险的防范和化解，对做强住房金融行业的地位将会产生深远的影响。