新政让租房更靠谱

宋龙艳

自2016年起，从国家到地方出台了一系列鼓励租购并举的政策，党的十九大报告中首次明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，将租赁市场的重要性提升到新的高度。北京市住建委联合7个委办局出台的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》10月31日起正式实施，北京市住房租赁监管平台和服务平台也同步上线运行。根据北京住房租赁新政，住房租赁监管平台通过接口方式，对各类市场主体运行的网络交易平台进行管理。据了解，平台按照“1+N”的模式建立，“1”是监管平台，由北京市住建委牵头搭建，通过相关政府部门的信息共享和数据集成，完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；“N”即服务平台，是指市场服务主体建立的住房租赁网络交易平台，通过数据接口与监管平台对接，运用互联网大数据、云计算和人工智能技术等，为百姓提供租赁信息发布、网上签约、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。目前，该平台已有北京市房地产中介协会、北京链家房地产经纪有限公司、北京我爱我家房地产经纪公司、中国建设银行建立的服务平台同步上线运行，各区住房城乡建设部门网签服务窗口也启动了为住房租赁当事人提供住房租赁登记备案服务工作。

新政亮点惠及于民

此次发布的住房租赁新政有几大亮点。首先，明确京籍集体户口租公租房，可以落户。《通知》中规定，承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

其次，符合条件的无房家庭租房，其子女可以在租房所在区接受义务教育。举个例子，密云户籍的家庭，如果在西城租房并满足在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上的条件，其子女就可以在西城接受义务教育。另外，若承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续，具体操作办法由各区据实际情况而定。

第三，新政对北京市住房租赁做出更细致的规范，来保障租赁双方权益。《通知》明确规定了对外出租房源的条件，规定出租房源除了具备结构、消防等方面的安全要求外，还要满足基本使用功能：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；人均居住面积不得低于本市规定的标准。租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内房东不得单方面提高租金。如果房东收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，房东应将押金退还租户。

最后，新政提出北京将建立全市统一的住房租赁监管平台。这个平台实际上是实现上面全部福利的前提条件。承租人在住房租赁服务平台上登记备案后，才可以在依法申请办理居住登记、积分落户等公共服务时，不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。

监管“盲区”变“亮区”

我国的住房租赁市场庞大，但长期以来存在缺乏信用、市场混乱、准入门槛低、漏税逃税等诸多问题，市场不規范，缺乏透明度，很多个人房东以及个体承包的小中介的不规范行为让承租者苦不堪言。业内人士表示，租赁市场的乱象丛生，很大一部分原因在于监管力度薄弱、信用体系不完善。而此次北京住房租赁新政的出台以及两大平台的搭建将有效改善这一状况。

仅就房源而言，在政府租房服务平台推出之前，没有租房入口能100%保证房源的真实可靠性，而具备了监管功能的政府服务平台，将有助于实现这一点。政府租房服务平台将形成类似淘宝的评价和信用体系，信用良好的租客有望得到更多的优惠和福利，而信用好的房东、中介或运营商，则可获得更多租客，有望建立一个透明、规范、有信用的租房市场。具体来说就是，如果有市民想把房子对外出租，就可以到网络交易平台上发布信息，网络交易平台还可以向老百姓提供网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询等服务；市民也可以像淘宝用户一样，给相关企业好评、差评，作信用评价。网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。与此同时，市住房城乡建设委也会会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查，发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的，市住房城乡建设委可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接；涉嫌犯罪的，移交公安部门依法追究刑事责任。

租房相关税收的缴纳问题一直以来也是一个难点，官方租赁平台上线后，将可能提高租房税的上缴率。以今年10月19日上线的广州市官方房屋租赁信息服务平台——“广州智慧阳光租赁平台”（下称“阳光租房”）为例，平台的租赁交易的流程最后一步是“备案”，备案意味着需要交租房税。按照广州的规定，租房机构未来都会被强制入驻租赁平台，相关和个人则不被强制。专家认为，租赁平台的发展会让税收操作更简便、规范。个人房源目前不涉及税收，但后续有可能会参与此类平台，被督促纳税。而针对企业的租赁房源，未来还需要有更清晰的税收政策出台。更为重要的是，发展租赁市场最终是为了实现住有所居的核心目标，这暗含租售同权之意。2017年7月起，广州首次提出“租售同权“的概念”赋予符合条件的承租人以就近入学等公共服务权益，此后多个城市跟进。北京住房租赁新政在承租人子女入学和户籍管理、迁移等多方面均有规定，也体现了“京味儿”的“租售同权”。专家认为，这些措施可概括为新租赁概念，包括租售同权、租金证券化、信用租房等创新形式，租赁平台则是此类创新的基础。

多地政府住房租赁平台强势启动

8月21日，成都住房租赁交易服务平台启动试运行，截至11月1日，出租房源信息多达27万多条；9月29日，杭州市住房租赁监管服务平台上线试运行，运行一个月，累计访问量近60万次，累计挂牌房源37244套；10月19日，广州推出政府住房租赁服务平台“阳光租房”；11月1日，由武汉市房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台上线运行……据不完全统计，北京、广州、杭州、成都、武汉等城市先后推出住房租赁监管服务平台，合肥、厦门、沈阳也给出了平台搭建的时间表。

官方住房租赁平台纷纷上线，是各地响应国家租购并举、发展租赁市场的举措，通过建立权威、可靠的租赁平台，以有效规范租赁市场。业内人士表示，住房租赁市场未来将成为与住房销售并重的住房市场支柱，这既是建设房地产长效机制的重要方面，也是实现“住有所居”的必由之路，对房地产市场的稳定健康发展将起到积极作用。

目前，全国已有至少48个城市出台住房租赁政策，金融机构和互联网企业参与住房租赁市场建设的力度越来越大，围绕住房租赁市场的金融创新产品以及相应的配套服务设施不断出现，市场“蓝海”初步形成。对于北京来说，“租售同权”概念更多保障的是长租客户。其中，明确规定“鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。”这对于早些年在长租公寓领域投资经营的互联网创业者与地产中介商将是一个福音。今年以来，房地产市场在调控之下企稳，租赁市场鼓励政策密集出台，让一些业界人士感叹，长租公寓或将迎来业务繁荣增长的春天。

中原地产首席分析师张大伟认为，“建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场；鼓励租赁消费，稳定租赁关系，将赋予租房者更多的权利。这不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，可以更有效避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。”“从长远看，在各城市的政策逐渐落地后，整体住房租赁市场会更加平稳，也有利于房地产市场健康发展。”随着政府大力提倡和推进“租购并举”，住房租赁市场的规模化和专业化已成为未来的发展趋势。我国庞大的流动人口催生出刚性租赁需求，将为住房租赁市场提供巨大的发展机遇。