当前房地产市场的三个看点

李焱

11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，10月份房价总体稳定，热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳。

数据：楼市“银十”

风光不再

国家统计局公布的70座大中城市住宅销售价格指数显示，10月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有50座；9月为44座。10月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有60座，9月为67座。其中北京10月新建商品住宅价格环比下降0.2%，同比下降0.2%。

统计局表示，10月份房价总体稳定。70个大中城市中一线城市新房价格环比下降0.1%，二手房价格持平；二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。

数据显示，1-10月份，全国商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。

国家统计局新闻发言人刘爱华表示，自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地产调控政策实施以来，70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落，9月份的环比全部下降或者持平；同时，同比涨幅多月持续回落。三四线城市出现类似特点，环比涨幅也在回落。这体现了去年以来房地产调控取得的成效。

“目前房地产去库存确实取得了比较大的成果。10月末全国商品房待售面积下降10%以上，房地产投资目前保持平稳增长态势，房地产销售态势平稳回落。”刘爱华称。

中国指数研究院提供的数据也进一步表明，中国楼市“银十”不再，10月各线代表城市成交量不及去年同期。受9月末多个热点调控城市集中出台升级政策影响，10月首周各线城市成交量大幅缩减，导致整个月周均成交量环比呈现明显回落。具体来看，一线城市月度周均成交较上月略有上浮，但与去年同期相比仍然下降近四成，北京、上海下降最为明显，降幅均在50%以上。二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降28%，其中青岛、南昌、惠州、济南、西安等前期调控收紧最为明显的城市降幅更为显著。10月多地相继出台楼市调控措施，限售范围进一步扩大，推动未来楼市继续平稳运行。

政策：“住房不炒”深入人心

党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”再次为房地产市场确立主基调。

10月19日，住建部部长王蒙徽在中央国家机关代表团开放日活动上答记者问。他指出，住建部将继续坚持“房子是用来住的”的定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

随后在十九大新闻中心的第五场记者招待会上，王蒙徽还表示，我们坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任，出台了一系列有针对性的措施来稳定市场。当前房地产调控成效显现，房地产市场总体保持稳定。同时房地产长效机制目前也在抓紧研究制定，并抓紧推进住房租赁市场的立法工作。下一步住建部将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。特别是按照总书记提出的，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

继9月末全国各地连续收紧调控政策后，进入10月，多地相继出台楼市调控措施，并均以“限售”为主扩围升级。截至目前，全国已经有超过50个城市实行限售措施。

中国指数研究院认为，相对于限购限贷来讲，限售政策既能实现去库存的导向，同时通过强制购房者增加持有时间，增加了投资投机购房的风险，防范各类短期资金套现，有利于抑制投资投机、让住房回归其居住本质。目前，限售模式已经成为引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段，且调控力度不断加强、范围逐步扩大。预计未来限售政策将加快向三线、四线城市进一步蔓延，有效推动房地产回归居住属性，深入促进房地产行业健康有序发展。

展望：长短结合调控稳预期

下一步房地产市场将如何发展？中国指数研究院分析认为，随着全国大中城市房地产市场继续保持稳定，因城施策调控成效显现，预计未来房地产调控将继续重点围绕“住房不炒”总基调进行，地方因城施策调控仍将持续，同时会强化金融信贷调控稳市场，各地政策仍将从紧。

记者了解到，银监会近日严格管控各类资金，尤其是个人消费贷款违规进入房地产市场。未来，金融监管部门的监管和约束力度、手段或将进一步强化，投资、需求两端的金融风险监管将更趋严格，更多热点城市在调整房地产利率、严厉打击“首付贷”、抑制各类贷款资金违规流向楼市的同时，将加强企业投资风险管控，防范房地产泡沫风险。

不久前，国家发展改革委、住房城乡建设部联合部署10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。

10月13日，北京市发布《关于加快推进2017年政策性住房、商品房及配套设施投资任务落实的通知》。为加快推进全市政策性住房、商品房及配套投资任务的落实，市住建委成立了加快投资推进工作领导小组。按照计划，市住建委将由相关业务部门负责人带队，定期赴重点区、重点项目开展专项调度、专项督查，与区住建委（房管局）一道，形成合力，加快推进，确保年度投资任务有效落实。

此外，10月26日，北京市发布《关于进一步规范棚户区改造项目融资工作的通知》。要求各区开展棚户区改造時，不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司；不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源；不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为；不得违反法律法规等规定，以出具担保函、承诺函、安慰函等任何形式为融资平台公司融资提供担保，从而进一步规范棚户区改造项目融资工作。

此轮房地产调控政策在注重短期政策引导、稳定市场预期的同时，也不断推进长效机制建设加快。作为与购买住房并行的解决居住问题的措施，住房租赁开始逐步走向房地产舞台中央，多地采取措施大力推进住房租赁市场的发展。未来，推行租赁住房政策的城市将进一步扩围。

对于下一步房地产市场的发展态势，刘爱华认为，最近很多热点城市坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，坚持多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大了对共有产权住房、租赁住房的新试点。今年以来，北京、上海的保障性住房建设占比有非常大的提升。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制，将带来供需的继续改善，房地产市场下一步能够保持持续健康发展。

值得注意的是，积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道，支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务将成为推进住房租赁市场的重要方向。10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源一保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。国内首单租赁住房REITs的成功落地，对国内住房租赁市场开展资产证券化，乃至公募REITs的正式启动起到积极的示范和推动作用。预期未来会有更多企业积极跟进，公募REITs市场的开放也会渐行渐近。

从长效机制的逐步建立，到调控措施的持续作用，再到对市场行为的规范，房地产市场的平稳健康发展值得期待。endprint