中国房地产市场的未来展望

文/孙凡，中央财经大学



中国房地产市场的未来展望

文/孙凡，中央财经大学

房地产市场是一个敏感话题，本文通过对房产价格近期及远期因素的分析提出了一些解决方案。文中也简要介绍了政府对其出台的政策及效果，以求文章的真实性、可行性。

房地产；人口流入流出；短期融资情况；购房观念

本文通过对中国房地产市场的深刻剖析来阐述作者对当前房地产市场的几个看法和总结。

1 中国房地产现状

当前，中国房地产看似扑朔迷离，喊涨喊跌，叫声不断。但是通过对两点的剖析便知道中国房地产产业近期的情况。

1.1 房价变动主要因素

实际上总结房地产的整体情况主要看两个因素（这两个因素都决定了房价）：近期看为“短期融资情况及其资金走向”，长期看则是“人口流入还是流出”。

根据供需原理，我们会非常简单的推断出一个结论：人口流入地区房价一般会上涨，流入率越高上涨就越快。这个是永恒不变的定律，即便是在国外也是如此。短期看的资金流向则是很好理解的，如果房产投资不会盈利，那这些热钱则会流向其他领域，或是黄金、或是白银亦或是其他什么领域。

很多人不解的会说，房地产现状可不单单是房价变动那么简单，这里要声明的是，房地产现状实际上最明显的就是显示在房价上，所以这里作者算是投机取巧了，但是这个问题还是百姓最关注也是最直接的问题，谁也无法回避。

关于人口流动我们不免要谈谈城市分类。由于目前国家城市体系出现了一线臃肿，二线拥挤，三线没人，四线以后几乎无人的情况，导致一线城市房价居高不下，一直往上走。即便是在高压政策下，一线城市的房价依然缓缓增长，这说明刚需的作用在一线城市做主导作用；而二线城市则更加疯狂，一方面是从一线高房价分流出来的刚需客，另外一方面则是二线城市近期的快速发展吸引了大量就业。笔者预计，在不远未来，二线城市因为其适中的节奏和较低的成本生活其房价会迎来涨价最快的时期，很有可能房价收入比和一线城市差不多。这里谈的是人口流动。

实际上人口流动还和区域有关，比如说东北和广东，就是两个完全相反的例子。近年的东北地区出现了非常可怕的现象，每年流失人才达200万人，要知道这200万人都是高层次人才，他们对房产的需求很大，也很切实。而大部分东北人都移往上海、北京、深圳。可以说，官方统计不到的是，房价推手很大一股力量是这批移居客。受长期人口因素影响，东北人口飞速流失，导致房价看似在涨，实际在跌，因为房价涨幅连CPI的30%都不到，除了沈阳、大连、哈尔滨、长春这种人口流入的省会外，其他地方房价不升反跌，或停滞不涨，或干脆没人购买。反观广东省就完全是另外一种景象，大批的人口进入广东省谋生，导致房价飞涨，就连往日房价不高的中山、惠州、东莞等地的房价都翻了几次。

下面我们再聊聊第二个因素：近期的融资因素。所谓融资就是资金的融通，在深圳地区，融资的味道非常非常浓郁，所以我们以深圳为例子。由于深圳人来自于全国各地，完全没有本地人，导致深圳来自全国的信息特别多，加上国家的政策倾斜很严重，导致深圳融资速度一直是自发性强、活力强、私人占有性强。这也吸引了国际上的热钱涌入深圳，变相抬高了一些领域的物价。这个地方是最先搞土地拍卖的地方，所以最值得提起。目前国际大环境是西方资本收缩，整体经济走向趋缓，经济形势实际不是很好。尤其是欧美为主的西方国家目前开始了大量的资金收缩与限制，贸易壁垒和贸易保护主义抬头，很多大国甚至有点闭关锁国的味道。为寻求新的增长点，国家提出两个战略：“供给侧改革”、“一带一路”。实际上“供给侧改革”和“一带一路”是两只手，一个内一个外，内部调节供需，外部投入资金。由于西方国家的不作为导致只能由政府自己想办法，于是这也算是带个小头搞经济，至少在很多人看来，国家是在尝试。这种大环境下导致资金走向哪都觉得不稳妥，于是乎大批的资金流向了房地产，很多人认为这个东西一本万利，比上班赚钱，比投资其他的赚钱，霎时间，房价飞涨，尤其是2016年初，深圳等地房价几乎狂涨了一倍有余，为何，就是因为这个，但是也不全是因为这些情况，这里提到的只是主导作用。

1.2 政府政策及其实际效果

在一轮疯狂的上涨后，政府意识到目前土地政策的弊端和可怕之处。紧跟着，中央出台了八条例。但是，试行了几个月后发现，其效果不是很理想，效果非常有限，开发商搞出了双合同、代理户籍等办法。最近，深圳市政府震惊之余掷出重锤，决定房产在购买后若干年内无法交易，笔者没记错的话，应该是10年，这样会大大的抑制炒房现象。紧跟其后，不光是各地方，连中央都出了连续的组合拳，疯狂的打压房价市场，导致多地成交量下降明显。

近期，中央还出台了一些比较新颖的政策：租售同权、共有产权等，这些政策亦说明国家对房产市场的担忧。具体谈到实际效果则在这里好好说下：

政策带来的实际效果实际上有些差强人意，不是说效果不好，而是该降的没有降低，不该降低的却降低了。最应该降低的一线城市房价居高不下，调控虽然说起到了个别房源降价的作用，但是总体上说，没有什么变化。而这次调控误伤的范围要比调控的范围广泛很多，比如说一些三线、四线城市，本身就人口稀少加流失，再来些政策打压，房价也跟着停滞了。毕竟租售同权、联合产权这种东西是全国性的，不可能说个别地区弄。这么一来实际上不但没有分流一线压力，反而使得四线及以下的城市财政收入降低的非常厉害，三线城市在这股潮流中反而收益了一些利润，房价上升了不少，但是只限于东部地区。

总之，房价调控的政策效果有好有坏，富裕人口依然想方设法买得到，而非富裕人口就买房更加艰难，这是政府应该考虑的问题了。中国当前房地产市场的现状依然不容乐观，一方面政府财政大部分都是靠它支持，另一方面它的价格普遍过高导致百姓生活成本增加，这是一对矛盾，很难解决。

2 解决方案和具体建议

2.1 政府寻找其他增长点

这个是最解决根本问题的法子，不过很多同僚提出的建议非常不合实际，实际上这个也是最难解决的问题。实际政府可以通过多方渠道解决这个问题，比如说房产税、租房税等。政府应该对地方官员的GDP考核停止，改为其他方面的考核以防止出现“拆盖同地”的现象，因为这个不是增长，而是破坏，所以说找增长也应该在这些地方下功夫。还有个地方就是把土地租用年限可以适当调整，土地租用政策也可以做出调整，比如说非常昂贵的地段可以采取纯租用的方式，强行按月缴纳，虽然提高企业成本，但是不免是提高收入的方法。还有就是政府应该合理规划土地，学习日本从天上和地下找空间(只限于贵地段)。由于拥有昂贵地段的地方往往房价很高，政府这种做法会略微缓解压力。实际上，房产税可以根据个人收入不同，或者是纳税额、学历、地区差异分别收取。这些琐碎方法本人不再赘述，总之方法非常多。

2.2 改变房地产游戏规则

这个算是一种釜底抽薪的方法，租售同权、共有产权就是这类的代表。不过，个人认为这种方案的实行起来还是比较空洞的，因为它没有考虑到实际因素。比如说，这个保障范围是哪些人群，如何判定？其次，共有产权对个人出资的比例没有规定，如果个人出的很少国家出的多，那岂不是会有大批国家资源被个人廉价占有，这样会影响国家其他的保障房的投入。最重要的是，这种共有产权房子权责不清晰，国家、开发商、个人共有的话，个人的合法权益实则难以保障，因为个人肯定是最弱势的一方。

还有一个重要的游戏规则就是适当放宽土地闲置政策，国家实际上出于环境、储备等考虑，是有自己的土地使用比例规定的。实际上，在一些经济特别发达的地区，国家完全可以抛弃农地改为商用土地，而且应该根据实际的人口意愿和即时的土地开发情况改变土地供应比例。土地比例优化是最治疗根本的方法，但是同样，这种做法是非常麻烦的，因为它很有可能会带来巨大的政策成本和工作量。不过随着土地问题突出，类似这种改变游戏规则的成本所带来的收益会越来越高。

2.3 适时改变人们购房观念及国际持有房产情况调查

实际上，中国人持房率是非常高的，中华写字网统计，中国人持房率高达93.5%，这么高的持房率为何买房子人还这么多，而且还这么火爆？这个和中国人购房观念和其他观念有关。

在国内不是自己的房子或者没有自己的房子总是觉得非常的不自在，这也导致中国人去哪都想买房，大有不买房等于没有定居的意思。而在西方国家，房子持有率30%都不到，美国持房率实际上严格意义讲，不到20%。最麻烦的是，国家经济资源都是高度集中在几个大城市的，这样让图利的国人都拥挤进了这些地方，其变相抬高了价格。而西方国家资源非常平均，加上观念问题，房价很难抬高。所以国家应该在这方面加强教育，尤其是一线城市，国家应当适当的教育国民要尽量改变购房观念。

实际上解决方案还有很多，比如说加强路网建设，提高县级城市的竞争力，财政倾斜特殊人群等。总之，我国的房地产市场泡沫在一点点的被挤压，到底能挺住多久还是个未知数，不过，国家应当尽早处理这个问题，千万不能让房地产经济硬着陆，那样的话后患非常大，社会影响也非常恶劣。

[1]我国省域房地产业发展与经济增长间关系的比较研究[J]. 郭淑芬,赵晓丽.高等财经教育研究.2015(02)

[2]住房价格、资源错配与中国工业企业生产率[J]. 陈斌开,金箫,欧阳涤非.世界经济.2015(04)

[3]信贷约束、房价与经济增长[J].吕江林,陈惠,邱小安.金融论坛.2015(01)