房地产企业销售与收款环节内控存在的问题及对策

郭志丰

摘要：随着我国经济的发展，房地产行业也快速的发展起来，拉动了我国经济的增长。房地产行业可以说是国民经济发展的重要支柱，房地产行业的稳定发展对我国经济发展具有重要作用。而房地产行业具有自身的特殊性，房产的交易需要与大量的资金打交道，加大了资金管理的压力。对房地产企业而言，需要加强内部销售与收款的控制，提高对资金的监管能力。本文简要的介绍了加强房地产企业销售与收款环节内部控制的重要性，分析了内部控制中存在的不足之处，并进一步提出相应的完善措施，希望能够给相关者提供一些思考与建议。

关键词：房地产企业；销售与收款环节；内部控制；问题；完善措施

在市场竞争愈发激烈的背景下，企业内部控制制度是否完善对现代企业的管理来说具有重要的影响。早在2008年的时候，我国的财政部、证监会、审计署、保监会以及银监会就一起发布了关于企业内部控制的规则，并且于第二年的7月1日起开始在上市公司中实行。这就充分的说明了内部控制对企业发展的重要性。而房地产企业又具有自身的特殊性，每一次房产成交的背后，都会涉及到大量的资金。从这个方面出发，房产企业更需要加强销售与收款环节内部控制的程度，提升对资金的监管程度，进而来减少资金的风险性，在一定程度上提升企业的利润。

一、房地产企业销售与收款环节强化内部控制的重要性分析

房地产企业与其他行业的发展有所不同，更具有自身的特殊性，而正是在其行业的特殊性要求下，决定了对房产销售业务的重视程度。众所周知，房地产行业是一个资金密集型的行业，一般来说，房地产项目的周期长，且资金的占用量大，又具有资金回笼速度慢特点，往往容易出现资金链断裂的威胁，影响企业正常的经营。可以说，资金就是房地产企业发展的生命链条，而销售与收款的环节，则是影响资金链的关键。

房地产企業商品的特殊性也决定了其销售方式具有自身的特殊性。房地产企业的商品包含了现房与期房，具有高价值性与高风险性的特征，房地产企业往往会采用预售的方式，来进行销售。也就是说当企业领取到预售的许可证之后，就可以进行销售，不需要立刻交付有关的产品，在这个过程中，就需要签订有关的预售协议与合同，在工程竣工，并且经过检验合格后，还需要由买方来验收，得到确认，进而来办理产权过户等。这一系列的过程，仍旧属于房产销售的环节。由于该环节的周期长，涉及的过程多，在资金的收款上，具有特殊性。一般来说，其收款的方式主要有三类，一是一次性缴纳全款，二是按揭付款，三是分期付款。从当前来说，房地产的价格高涨，对普通用户来说，普遍选择按揭或者是分期付款的方式来减轻负担。从该角度来看，房地产企业的资金回笼就需要经过多个周期，需要经历首付、按揭或者是分期付款等过程，在一定程度上制约了资金回笼的速度。

并且，在房地产行业特殊性的背景下，在房产销售环节上更容易出现舞弊或者是差错的现象。如果缺乏严格内部控制制度，就会影响企业的利益，严重者还会导致企业的资金链出现断裂，使得企业面临破产的威胁。所以说，就需要加强销售与收款环节的控制，能够健全相应的内部控制制度，来规范企业的销售与资金收款工作，提高企业的风险防范能力，进而来更加合理的配置资金，促进企业的健康发展。

二、房地产企业销售与收款环节内部控制存在的不足

（一）销售与收款岗位人员的配置上无法满足不相容职位相分离原则

从当前来说，房地产行业繁荣发展，但是从整体的市场环境来看，市场的各项机制不够完善，从其内部的管理来看，房地产企业的内部制度不够健全，组织机构的设置也不够完善。当前，一些房产企业并不具备明确的内部控制意识，没有意识到不相容职位相分离原则的重要性。部分房地产企业即使有将企业的销售部门与其财务部门相互分离，但是对于各自部门内员工的职责与其工作的内容却没有严格的划分，一旦销售与收款环节上出现问题，就容易发生两个部门之间相互推诿责任的现象。比如说财务部门的工作业务就是要负责收款，但是有一些公司就有特殊规定，给予销售人员能够代为收款的权利，就会造成由同一个部门与人员来办理房产销售与收款的全过程业务，容易给一些人创造便利，出现舞弊的现象，也违背了销售人员不能够接触现款的有关规定，会给企业的管理造成难题。

（二）定价标准控制与折扣的优惠政策控制流于表面

当前，一些房地产企业会让销售经理或者是企业总经理来根据具体的销售状况，确定最终房子的售价。这样做虽然有利于提高销售量，但是也容易产生销售价格多变的情况，造成销售收入的流失。所以房地产企业需要完善销售的内部控制制度，严格的落实好制定好的价格表、付款政策、优惠政策。有部分的房地产企业即使有批准控制的环节，但是在销售与收款上的授权批准制度却不够完善，手续不够规范，就存在着越权审批的现象。

（三）控制制度不够完善

房地产企业的内部控制不够健全，比如说在坏账核销上缺乏严格的控制制度，在一些坏账已经实现核销后，没有立刻建立有关的台账，就容易给一部分人钻空子，将已经核销完的坏账收回后，放入自己的口袋，损害企业的权益。再比如说对房产的退房以及换名等细节处理上不够严格，再加上当前房地产价格变动趋势大的背景下，一些房地产企业的内部人员面临着巨大的诱惑，容易与外部人员相互勾结，开展炒房活动，带给企业极大的损失。

三、完善房地产企业销售与收款内控制度的措施

（一）健全房地产企业的内部控制体系

从房地产行业的特殊性出发，要健全销售与收款环节的控制力，就需要从其关键控制点入手，如从组织机构控制方面入手，来不断的提高监管能力。从组织控制角度来说，合理的组织机构能够提高现代企业管理的效率，同时也是现代企业生存与发展的一项基本要求。为此，房地产企业就需要结合当前的经济形势与企业发展的状况，来进行科学的分工，实施部门责任制，明确各个部门的工作单位与责任，使得内部的各个部门能够各司其职，又能够相互的协调，促进工作的顺利进行。另一方面，完善组织机构，还需要坚持职务相分离的选择。针对于房地产销售与收款的环节，在人员的设置上应该要将收银人员与销售职务相分离，出纳与稽查职务相分离，并且内部的出纳人员还不能够担任会计员。健全组织机构的发展，有助于提升工作效率，早日实现企业的战略目标。

（二）完善有关的批准控制

所谓的批准控制指的是，在发生某项经济行为之前，就需要按照既定的程序，从合理性、正确性以及合法性等方面入手，来控制与决定是否要进行该项经济业务。从房地产企业的销售与收款环节来看，首先需要完善其定价的标准控制。销售部门需要严格按照公司的标准，严格的落实有关的政策。当需要涉及到房地产价格的调整时，就需要经由总经理批准后，才能够真正的落实与执行，其他的任何人并没有权利来私自的更改定价。其次，还需要做好有关的折扣优惠控制。当销售人员在向有意购买房屋的顾客进行报价时，一定要按照企业所公布的折扣或者是优惠活动来进行报价，严格的禁止有关人员向顾客透露房产价格的折扣底线或者是超越了折扣权限进行报价。最后，从退房以及换名的控制角度来说，需要遵守公司的规定，先由业主进行书面的申请，在经过销售经理、总经理的审阅签字后才能够生效。只有落实有关的控制程序，才有助于企业提升监控的能力。

四、结束语

通过上文的分析可知，房地产企业的正常运行、提升销售目标的前提在于要有科学的销售业务流程与有关的内部控制措施，这样才能够完善销售业务的管理，提高经营的效率。不过，要提升房地产企业销售与收款环节的内控能力，还需要健全企业的组织机构，严格的实行不相容职位相分离的原则，并且还需要强化各项控制，如定价标准控制、折扣与优惠控制等，来真正的提高房地产企业的风险防范能力，提升其竞争力，进而早日实现经营的战略目标。

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（作者单位：太原国投房地产开发有限公司）endprint