房产税城镇土地使用税征管初探

2017-12-07翟文

税收征纳 2017年11期

翟文

房产税城镇土地使用税征管初探

翟文

全面营改增后，地税部门如何加强地方税收精细征管，已成为摆在当前地税部门的一个亟待解决的课题。本文结合恩施市地税局在房产税、城镇土地使用税（以下简称“两税”）税收征管的具体实践，聚焦近几年来“两税”征管遇到的一些新问题与挑战，探讨加强“两税”精细征管的对策与建议。

一、“两税”征管存在的问题

一直以来，恩施市地税局实施“细监控、严征管、专项考核”等系列举措，“两税”收入已成为地税收收入的重要组成部分。2014年该局征收入库2182万元；2015年征收入库2757万元。但去年以来，由于受经济下行压力及税制待完善、税源不准、管理不到位等因素的影响，2016年仅征收入库2113万元，同比减少644万元。对此，该局开展了“两税”专项调研，发现“两税”税收征管存在的问题主要体现在以下三个方面：

（一）“两税”在政策方面存在的问题

1.税制要素比较陈旧。由于“两税”税制是20世纪80年代中后期建立的，与快速发展的经济形势严重不和谐，纳税主体、征收范围、税率设定、减免优惠等方面存在不同程度的问题。现行的房产税是以房产余值或房产租金收入作为计税依据。而房产余值依据的是历史成本，不能正确反映当前房产市场的价值。

2.纳税主体确认难。随着企业经营模式多元化、合作方式多样化，房产、土地的产权所有人、代管人或使用人界限模糊，特别是“占而未批用地”和“小产权”房，增加了“两税”纳税人确认的难度；由于未从法律上明确房产使用人或承租人扣缴“两税”的义务，造成房地产承租双方推诿扯皮。

3.税种之间政策不协调。“两税”政策与流转税起征点、小微企业扶持、个人所得税扣除费用标准等优惠政策不协调、不匹配，加大了“两税”征收的难度。

4.地价计入房产原值，政策落实较为复杂。按照《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税［2010］121号）文件精神，需要将地价计入房产原值征收房产税。但在政策实际落实过程中，发现存在异议：为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价，是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。而国有改制企业由于以国家授权经营、作价入股等，房产原值中并不包含土地价值。这就造成了同一地段、类似房屋房产税计税依据存在差异，造成在相同一竞争环境下的企业税负不公。

5.“两税”的税收优惠政策交叉、繁多，执行尺度难以把握。目前，“两税”的税收优惠政策既有中央层面出台的优惠政策，又有地方省一级层面出台的优惠政策；既有行业性优惠政策，又有单一性优惠政策；既有局限性较强的优惠政策（困难性减免），又有全局性涵盖的优惠政策（非公经济小微企业）。优惠政策几乎涉及了大部分企业（金融保险业、房地产业、建筑业除外），由于政策交叉重叠，政策解读不明，税务机关在执行上很难把握政策的尺度。

（二）纳税人在“两税”方面存在的问题

一是部分纳税人掌握政策不透彻或片面理解，以政府政策为由，故意模糊化税收政策，打着“有证无地”或“有地无证”的幌子，逃避税收的缴纳。

二是有的企业在会计核算时没有将与房产不可分割的附属设施未并入房产原值，造成少申报缴纳房产税；有的自建房产拖延办理竣工决算，长期在“在建工程”科目挂账，不及时转为固定资产或调整房产账面价值，拖延房产税计税时间；有的纳税申报时未将地价纳入房产原值，减少房产税计税依据；有的无偿使用免税单位房产，未申报“两税”；有的少申报、漏申报他处房产和用地信息；有的长期停产或经营困难，既不履行减免税申报审批手续，又不申报缴纳“两税”。

三是有的集贸市场商户和起征点以下的纳税户，对国家税收减免政策断章取义，因长期无其他涉税行为，对申报缴纳“两税”抵触情绪较大，不管税务部门怎么告知，仍不申报、假申报或少申报。

四是有的房产承租双方签阴阳合同，“虚编”租赁信息；有的故意混淆房产使用性质，将租赁房产申报为自营房产。

五是少数人纳税意识淡薄，税法遵从度极低，对个人拥有的房产、土地出租，不管税务部门怎么催促，视而不闻。

（三）税务部门在“两税”方面存在的问题

一是信息化管理不到位。产生部门间数据编码不统一，有的纳税人土地、房产信息申报不实，无法实现计算机自动比对，影响了税源信息的真实与准确性。此外，部门协作渠道不畅。房产、土地的原始信息掌握在国土、房管、住建、街道和物业等部门单位，虽然《税收征管法》明确了相关部门单位的协税护税义务，但受历史习惯和部门利益影响，部门之间尚未完全建立起一套规范有序的协作联动机制和信息共享平台，房产、土地“两税”信息的部门共享工作还处于一事一议的“散兵游勇”状态，地税部门难以实时取得房产、土地登记等动态情况。

二是思想上存在偏差。税务部门对财产行为税工作重视程度不够，仍然存在重“大税”轻“小税”的片面观念，只是单纯的税收任务观点，没有充分认识到财产行为税在地方税收入中的重要作用。

三是老企“两税”基础信息掌握不清，新办企业“两税”基础信息申报不实。随着税务机关征管制度的改革，人员岗位的变动，加之老企业房产、土地信息的变更不按规定申报备案，造成“两税”基础信息不同程度的散落或遗失；新办企业由于筹办期间或在建期间申报备案房产、土地等信息不全，主管税务机关未及时实地核实房产、土地信息，造成“两税”征管基础信息从建立之初就不明晰。

四是税收监控手段乏力。“两税”税源点多面广、分散隐蔽、变动性大，房产租赁多为双方现金交易，没有索取和开具发票的习惯，地税机关缺乏“两税”监控的硬手段。特别是委托他人代租房产、混淆租赁与自营性质、“圈地”业主“失踪”等情况，增加了征收难度和征收工作量，降低了征收效率，甚至形成“两税”征管“空白”地带。

五是税务人员对“两税”政策掌握不精不透，执法风险依然存在。由于“两税”暂行条列出台比较早，修改的内容也相对较少，但是后期因经济社会的快速发展，为适应经济形势的需要，中央或地方政府都先后出台了很多关于“两税”的单行文或补丁政策，使得税务人员在政策掌握上时断时续、衔接不畅，加之各种政策执行条件的适时变化，税务人员对“两税”政策掌握不精不透，从而在政策执行上存在偏差或执行错误等，增加了税务干部的执法风险。

六是执法刚性不强。执法刚性不强主要体现在部分招商引资企业，招商引资企业在享受政府优惠政策的同时也希望得到税收优惠，对税务部门采取不配合的态度。有些税务人员注重税收收入来源大的税种，在房产税、城镇土地使用日常管理中存在缺失，其中房产税租金的税收征收更多的是坐等纳税人上门申报，未采取主动措施实施有效管理。

10月30日,湖北省地税局党组成员、副局长,武汉市地税局党组书记、局长杨绪春（左一）带队,深入岱家山科技城和浙商银行武汉分行,开展“践行十九大走进纳税人”行动。（图/文：武汉地）

二、完善“两税”精细征管的措施

突出顶层设计，完善税收政策。“两税”既是纯粹的地方性税种，也是调节财产性收入的重要杠杆，还是新一轮税改的重要内容。因此，完善“两税”的税收政策，应从均衡税负、简化操作、便于征收等方面入手。要加快房地产税的立法，尽快制定出台“两税”合并的房地产税税制及配套政策，形成新的地方税构成体系。在房地产税暂未出台前，对城镇土地使用税的地段等级和税额标准，应根据经济的发展状况，每三至五年调整一次，发挥城镇土地使用税调节资源配置、提高土地使用效率的作用。对房产税要参照契税、二手房交易税收计税依据的确定原则，实施房产税计税依据向房产价值靠拢。应坚持以房找人，在强化产权所有人纳税义务的同时，当房产所有人与使用人不一致时，房产使用人必须履行法定扣缴义务。

树立“以变应变”的理念，转变管理思路。新的形势与任务对地税征管提出了新要求，地税部门不能停留于传统认知，不能依赖于老办法解决新问题。必须树立“以变应变”的思想，开动脑筋，亟须对现有征管资源进行优化转型，将征管重心转移，要按照国家税务总局“互联网+税务”的要求，尽快摆脱“以票管税，核定征收”等老模式，要以金税三期上线为契机，征管重心从“以户管税”转到“以地管税”上来，对法人纳税人按规模和行业实行分类管理，对自然人纳税人按收入和资产实行分类管理，努力打造“智慧税务”，着力构建以风险管理为导向、以信息化为支撑、基础管理和专业管理相结合的专业化管理模式，切实提升税收控管水平。

充分运用金税三期征管数据和第三方税源信息及财产行为税的税源监控平台。对内，充分利用纳税评估，开展税源信息收集、比对、分析、评估，以房找租、以用查租等方式，以点代面、以面促点，提高“两税”征管实效。对约谈提醒执迷不悟的偷逃“两税”的企业和个人，坚持从严执法，依法查究，对涉嫌偷逃税的，及时提交稽查部门立案查处。对外，坚持依法征收，以查促收、以管促收，对征管秩序不规范的区域，提请地方政府组织相关部门，同步清理“圈地”和“两税”。对街道门面房和住房出租以及集贸小户“两税”，要拓展跨部门税收合作，充分发挥好社区、公安、物业、工商等部门“直管”的优势，积极探索建立委托街道（社区）或物管单位代收“两税”新模式，在房产和土地权属变更登记之前，增加房地产存续期间“两税”缴纳情况核查环节，把好“两税”征管的最后关口。

突出动态监控，强化日常征管。在日常征管过程中，加强税源管，要采取部门配合、勘测丈量、运用GPS卫星定位测量技术、查阅土地使用证和房产证等方式，全面清查核实所有纳税人用地、房产等税源信息，完善“两税”基础税源数据并将所有纳税人“两税”基础信息，全部录入税收征管软件，为征管提供第一手资料。同时，结合日常巡查、纳税申报和部门反馈，动态掌握纳税人房产和土地的变动情况，定期更新维护“两税”税源数据信息，增强“两税”数据监控确性，最大限度地减少税款流失。

严格执法，提高执法刚性。营造“一处失信，处处难行”氛围，对纳入“黑名单”的纳税人，实行限制设立新企业、限制高额消费等处罚。要加强与相关部门沟通配合，及时推送违法纳税人的信息，增加纳税失信成本；要利用社会舆论提高税收执法威慑力，大力宣传打击涉税违法犯罪工作成果，建立税收信用“红黑榜”制度，引导纳税人提高税法遵从度，为纳税人营造公平、公正的纳税环境；要强化司法保障,加强税警协作，实现行政执法与刑事执法有机衔接，严厉打击税收违法犯罪行为，维护税法刚性。对“两税”的减免，要实行“从严式”的减免审批，切实提高纳税人的税法遵从度。

突出解读政策和辅导，服务引导遵从。要坚持把政策讲清说透，充分利用报刊、电视、网络、微信公众号以及办税窗口、政务公开等载体渠道，深入解读“两税”政策规定，针对性地宣传“两税”征收和减免等各项政策，让纳税人缴“明白税”，特别是在“两税”征期；要采取短信、电话、网络等方式，提醒纳税人依法足额申报“两税”，对个别有偷逃税嫌疑的纳税人；要解析偷逃税典型案例“打预防针”。同时，采取设立咨询专线和办税辅导专柜等方式，及时解疑释惑、解难除阻并进行公示，接受社会的监督，确保办税顺畅、简便。

强化第三方信息使用效能，确保计税依据和纳税义务时间准确。要加强与建设、房管、土地、发改委、国资委、国税等部门的“互动式”监管，掌握纳税人取得房产、土地等方面信息，从源头上控制“两税”的计税依据及纳税义务时间；要落实“以地控税”精细化税源核查工作，完善“两税”基础税源数据，优化整合散落于各系统的财产行为税基础信息，深化应用总局推广的财产行为税税源监控平台，实现税源基础信息与金税三期征管系统有机结合；要建立健全委托代征机制。努力构筑社会化综合治税体系，加强与国土、房产、乡镇政府等的协作，通过开展委托代征、统一扣缴等方式，努力构建“两税”征管网络；要完善社会综合治税工作机制和考核奖惩机制。把协税护税工作工作成效纳入到政府绩效管理考核的体系当中；要健全涉税举报奖励制度，提高广大群众参与的积极性。加强对社会综合治税的宣传，不断提高社会的认同度，营造良好氛围。

提高基层税务人员的业务技能和整体素质。要按照《深化国税、地税征管体制改革方案》“优化各层级税务机关征管职责”的要求，以及税收征管程序、风险管理流程、营改增后的税源管理现状等，深化税务人员的分类分级管理，完善人力资源配置，科学合理搭配管理员队伍，集中人力资源大力向征管一线倾斜；要增加涉税信息采集、录入、分析人员，建立风险应对专业化团队；要建立面向自然人管理的专业管理服务团队，适应征管重心由法人税收向自然人税收转变；要通过广泛开展业务知识竞赛、岗位练兵等活动，分级分类开展专门业务培训和专门技能实训，提升干部业务能力；要通过建立健全绩效考核体系，把干部能力与成果的定性考察与定量考核结合起来，建立客观而明确的管理标准，定性分析、定量考核，用标准和数据说话，实现考核工作的规范、有序和高效；要加强考核结果的应用，特别在年终评先评优、干部选拔任用等方面给予优先考虑。