中国房产税改革的方向及路径选择

刘楠++滕龙

基金项目：吉林省教育厅 “十三五”科学研究项目“吉林省房产税改革的目标及实现路径研究”（吉教科文合字[2016]第546号）

中图分类号：F512 文献标识码：A

内容摘要：本文针对中国房产税的改革方向与改革路径展开了较为深入的研究，同时结合房产税改革的必要性与中国房产税改革中所存在的问题提出了可行性建议，其中包括明确房产税的改革定位、正确选择房产税的改革路径、进一步扩大房产税的征收范围以及改革以往的计税依据等。

关键词：中国房产税 房产税改革 路径选择

房产税概述

房产税在过去又可以被称之为物业税，房产税就是以房租为征税对象，根据房屋的租金收入与计税价值来计算出最终的房地产征收税费，因此房产税也属于财产税的一种。由于受到了多方因素的影响，中国的房产税同西方国家有着很多不同之处，具体表现为如下几个方面：

首先，房产税的定义有所不同。西方国家的房产税纳税人是具有房产和土地的所有权，也就是说，一旦当地居民通过正规途径和合法流程购买了房子，就能够终生拥有房产和土地的所有权和支配权，而这些西方国家所指的房产税的大多为房产和土地所有者缴纳的财产税。而中国的房屋和土地政策与西方国家不同，中国所采用的是社会主义公有制，这也就意味着国家的每一寸土地都是人民的集体财产。基于此，中国所收取的房产税事实上就是对房产所有人制定的税收政策，而房产所有人拥有房产的所有权和支配权，但是没有土地的所有权和支配权，且房产所有人对于房产的所有权和支配权也是有年限的，不是无限期的。

其次，西方国家的房产税所指的大多为存量税，税收目标主要集中在房产的保有环节之中。而中国的房产税所指的是包括房产交易的所有流通环节，其中所占比例较大的即为交易税，如印花税、契税等。西方发达国家的房地产市场已经经过了漫长的发展历程，因此房地产项目的规模也已经达到了较高层次的标准。例如最近几年来，美国每年的新增住房量已经达到了当地房地产市场存量的2%-3%，这同中国的房地产发展速度有着非常大的差异性。随着中国房地产市场的迅猛发展，在当前的保有阶段中合理化地采用税收政策同样也是促进房产税科学化改革的有效方式；中国在计算房产税收时所参考的依据为房产的计税价值与房产租金的实际收入。而美国则是按照由联邦政府所制定出来的房产税收政策来计算房产税收金额，因此在执行的过程当中存在着较大的差异性。

房产税改革的必要性

通过上文可知，中国现行的房产税征收依据是在1986年由国务院所颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，在同一时期中，中国的主要税种也已经经历了两轮改革，但是其中争议性较大的房产税却只经历过两次微调。至今为止，国家仍然没有对其做出较大的改革动作。根据现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》中的相关规定：“个人所有非营业用房免税”。早在二十世纪八十年代中，当这一条暂行条例正式对外颁布时，中国的房地产市场仍然处于初级发展阶段，居民的住房条件相对较差，仍然有很多人居住在十分狭小的公有房之中，拥有个人住房的人数少之又少，在此种情况下，针对非营业性质的个人住房进行免税是理所应当的。随着时代的发展，在1994年，国家政府正式开启住房改革政策，直至1998年，国务院面向社会大众提出了“促进住房产业成为新的经济增长点”，在这一政策的推动下，中国的房地产行业得到了快速的发展。政策公布前，中国城镇的个人住房不到城镇住房总面积的10%，随着中国住房制度改革的不断深入，21世纪初，个人住房已经占据了城镇住房总面积的三成以上。在经过20余年的发展历程后，这一比例更是达到了近七成以上。

与此同时，近20多年，城镇的房产价格也随之飞涨，对于中国的现代居民而言，房产已成为家庭财产中最为重要的组成部分。随着国家经济发展速度的不断加快以及人们生活水平的不断提高，房产除了能够为人们提供居住环境以外，同时还成为了很多人的投资与投机的重要工具。根据媒体报道，在2014年6月，一位房产投资者以低于市场价的价格抛售位于北京中心城区的近百套住房，这些住房的销售价格相较于这个房产投资者购买时的价格已经上涨了五倍以上。不难看出，房产所能够为人们带来的价值已经逐渐偏离它的基本功能，并且大幅度扩大了贫富差距，在无形之中造成了不必要的土地资源浪费。根据中国家庭金融调查与研究中心随机抽样调查统计得出，2013年中国的城镇地区个人住房空置率为22.4%，基于这样的个人住房空置率，估算出中国商业银行的房贷有高达4.2万亿元沉淀于这些空置住房当中。基于此，唯有通过进一步改革中国的房产税政策，全面提高空置房的持有成本，进一步激活空置住房，才能够从根本上减少由房产闲置所带来的资源浪费。

不仅如此，针对个人拥有的房产进行征税还能够发挥出房产税收的调节功能，缩小贫富差距，促进社会的和谐发展。从更加长远的角度来看，中国房产税的改革还可以促进地方税收体系的完善，增加地方政府的财政收入。

中国房产税改革中需厘清的问题

（一）房产税征收与地方政府的财政收入关系

归根结底来看，中国的房地产价格之所以长时间居高不下，同中国现有的土地制度有着密切的关系。地方政府作为土地的主要供应方，在对土地的使用权进行出让的过程中所产生的出让金是政府在基本预算收入以外的最主要的经济来源。以重庆市为例，2011年，重庆市政府因土地出让所得的财政收入高达1344.2亿元，但房产税的收入仅为一个亿左右。地方政府对于土地出让所得的财政收入具有较强的依赖性。想要打破这种依赖性，就需要寻找和培养新的地方税源，在短期内中国各个地方政府仍然会对由土地出让所带来的额外收入产生较大的依赖性，但由于绝大多数的土地已经被转让给房地产开发商来经营管理，因此在地方政府手中闲置的土地数量将会越来越少，构建在房屋使用权基础之上的房产税征收金额将会大幅度提高。

（二）房产税评估机制的构建endprint

按照什么样的标准来对房屋价值进行评估，是急需解决的一项重要问题。房产税的评估和测算是一个复杂的过程，这项任务开展是建立在拥有专门评估机构基础上的。然而，截止到目前，中国缺少专门评估房产价值的机构部门。如今，在中国的房地产行业中，具备类似功能的机构部门主要有建设部门、国土资源部门、国有资产管理部门以及评估部门等等，所拥有的高水平房产评估资质人员数量较少。由于需要充分考虑到房产评估结果的公信力与其他因素，因此政府应当考虑构建出一个在税收体制以外的第三方评估机构。然而，由于中国当前的房产信息系统尚未建设完善，而对于房产税的征收则需要建立在完整的居民个人房产信息基础之上，因此对于房产税征收改革工作的全面落实，还需要投入大量的时间与精力。政府在最近几年来，已经开始积极地投入到此方面的工作之中，据统计，已经有40个以上的城市已经实现了个人住房信息系统的联网操作，其中包括4个直辖市、26个省会城市以及10个重点城市，这就为房产税改革的顺利开展打下了良好的基础。

（三）房产税征收目的的明确

如今，伴随着房产税改革工作不断深入，在中国各地的房地产行业中，涌现出了各种各样的传闻，其中获得的关注度最高、传播范围最广的一种说法为：房产税的改革将会对房价带来极大的抑制作用。这种说法似乎意味着房产税一旦开始征收，那么就会对房产投资与投机行为带来致命的打击，而与普通百姓有着密切关联的房产价格也会大幅降低。笔者认为，在这一舆论中所提到的房产价格下降、打击房产投机行为、刺激刚需等种种功能之间并不存在着一定的关联性。勿庸置疑的是，房产税的征收的确能够在某种程度上提高房产所有者的持有成本。然而，影响房产价格的因素很多，这无法直接证明房产税的征收会对房产实际价格带来直接影响。归纳起来，房产税的作用和功能主要包括如下几个方面：调节税收结构、提高地方政府的财政收入、调节社会中的贫富差距等。这些功能可以对中国的经济发展与和谐社会的构建提供正面支持，从而达到调整财政税收结构的作用。但是对于房产税会对一个地区的房产价格带来影响的这种说法，本身同房产税的实际功能有着一定的出入。由于房产税的征收目的是为了能够促进地方经济发展，有效改变国家居民的生活环境。以美国为例，美国政府将本国的房产税定义为财政性税收，因此房产税税金大多数都被应用到了为地方公共设施的建设与完善提供预备资金，例如增加小区的绿化面积、完善学校的先进教学设施以及提高地方的治安水平等。不难看出，无论是发展中国家还是发达国家，实施房产税改革的主要目的都是取之于民、用之于民，通过税收行为来将民众的力量聚集到一起，以此来更好的满足纳税人的各项居住需求。

深化中国房产税改革的方向与路径选择

（一）明确房产税改革定位

房产税的改革有利于构建地方财产税收体系。首先，房产税的改革工作将从根本上改变中国原有的税制体系中所存在的间接税与直接税比例失衡的问题，为原有税收结构的顺利转型提供强大的支持力量；其次，房产税作为地方税收体系的核心主体，随着房产税改革工作的不断深入，不仅能够进一步规范地方政府部门的管理行为，同时还可以促进中央政府与地方政府之间财力平衡关系的形成。基于此种情况，房产税的改革定位需要建立在优化与完善原有税收政策的基础之上，不应当仅仅局限于单纯抑制房产市场中的投机行为与降低房价等基础目标之中。房产税作为一种单一化的税种而言，它对于经济发展与收入分配所能够带来的影响非常有限，如果没有充分理解房产税改革所能够带来的积极作用，就盲目地赋予其过多的职能，那么将会对房产税改革目标的顺利实现带来负面影响。

（二）正确选择房产税的改革路径

首先，进一步整合并清理现有的房地产税收制度。为了能够确保中国房产税改革的顺利进行，其中最为重要的一项工作即对原有税收政策中的不合理行为进行彻底清除。其中，城镇土地增值税、耕地占用税同样隶属于土地交易环节中的税收政策，因此可以将其并入到增值税的范畴内；契税可以并入到印花税税目中。除此之外，对于一些名目较为复杂的收费项目，需要积极展开清理与整顿工作，根据地方实际情况来做好加减法处理。

其次，尽快构建完善全国个人住房信息系统。个人住房信息系统应当包括土地房屋交易信息、土地房屋测绘成果备案信息、土地房集图鉴信息、银行系统、财政系统以及税务系统等。除此之外，个人住房信息系统还要具备将房产市场的供需信息面向社会大众公开的功能，赋予房地产市场以透明化、公正化的特点，以此来为房地产税收制度的改革提供重要的基础依据与操作平台。

最后，在沪渝两市的试点改革当中并没有将存量房纳入到征税的范围之内，从而影响到了房产税收环节的完整性。基于此，在日后的房产税改革之中需要进一步明确提出针对存量房的征税制度，以此来作为深化房产税改革的切入点。由于受到了原有制度、利益主体以及管理技术等多方因素的影响，房产税的改革需要结合当前的实施现状来循序渐进扩大试点范围，不可过于急功近利。除去中国的热门城市以外，试点城市可以锁定在二三线省会城市之中。除此之外，国家还要尽快出台全国性质的房产税试行方案，国务院也要会同各地方政府管理部门组建专业的课题小组，经常性的深入到社区民众身边来听取他们所提出的意见和建议，在此基础之上来对现行的房产税改革方案做出适当的调整和改进。

（三）制度方案设计

进一步扩大房产税的征收范围。如今，中国房产税的征收试点区域只局限于上海和重庆等地，范围过于狭小，绝大多数的试点区域只是针对增量住房来开展征收活动，在重庆甚至只对一些住房面积较大的别墅来征收房产税，由于征收的范围过小，从而也就影响到了房产税改革的全面落实与推广。为了能够尽快的改变现状，中央政府与地方政府需要进一步扩大房产税的征收范围，将存量房作为主要的改革对象。房产税征收范围的进一步扩大一方面会有效发挥出经济杠杆的良性作用，减少房产投机与投资行为的出现，另一方面还能够全面抑制房产泡沫的形成。endprint

对计税依据进行改革。中国在进行房产税改革时，要逐步扩大房产税的征税对象。即无论是商铺、办公室等商业性的房产，还是个人名下的普通住宅，都应当严格按照公平公正的原则来收取房产税。由于征税对象的范围得到了扩大，计税依据的改革也势在必行，相较于其他评估项目来说，房产税计税依据有着独有的特点，并且由于其需要针对数量庞大的房产来展开评估工作，工作量过大且过于密集，因此无法按照正常的房产评估程序来进行。地方政府需要從专业的角度制定房产税评估的统一标准。首先，相关部门要灵活采用批量评估的管理方法。由于房屋数量过于庞大，因此为了能够在全面提高评估效率的同时减少评估成本，评估单位需要优先考虑应用批量评估的方法，以小区和街道为单位来展开统一化的评估工作。由于此种评估方式与市场的平均价格有着一定的差异，因此会大大提高评估结果的公平性与公正性。其次，相关部门要尽快构建出专业化的第三方评估机构。税务机关虽然肩负着重要的责任义务，但是为了能够保证评估结果的公平性与准确性，税务机关就不能够同时担任运动员与裁判员的双重角色。为此，对于房产的评估工作不能够由税务机关来全权负责，必须要尽快构建出独立化的第三方评估机构，一旦在评估的过程中出现了争议，第三方评估机构可以从客观的角度来做出公正的仲裁。

建立科学化的征管体系。当前，房产税的征管问题仍然是房产税改革工作的难点，如果想要妥善的解决这一问题，首先需要单独设立同纳税房产相关联的银行账户，由税务机关来定期扣缴税款。为了提高工作效率，税务机关应当通过短信和构建微信公众平台等方式来加以提醒缴费者及时缴纳税款。如果遇到在多次催缴后仍然拒绝缴纳税款的情况，应当将其转入到个人征信系统中予以处理，充分发挥出地方工商部门、金融部门以及出入境管理部门的制约功能，以此来促进房产税征收的顺利进行。

参考文献：

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