房地产企业土地增值税清算面临的挑战与对策

葛建成

【摘 要】土地增值税在企业税负中占据较高的比重，是房地产开发企业的主要税种之一，如果在此阶段的清算出现较大的失误，将会对企业的利润产生重大影响。本文主要是对现阶段房地产企业土地增值税清算面临的挑战以及问题进行全面分析，并且阐述了在房地产企业土地增值税当中容易被忽视的弊端问题，此外，对提升房地产企业土地增值税清算工作提供了准确的处理解决措施以及策略研究，主要目的在于提升和加强房地产企业注重土地增值税清算的重要性，并且规划合理合法的税收制度，从根本上降低房地产企业的税收负担和纳税风险。

【关键词】房地产企业；土地增值税；清算工作；挑战与对策

现阶段，国家不断提升对房地产行业的发展调控，这使得房地产企业将面临长较大的挑战和严重的发展危机。房地产企业比较重要的一项工作就是税收，并且在房地产企业税收当中占据较大位置的就是土地增值税。因此，企业需要不断加强对土地增值税清算工作的重视程度，并且要严格遵守法律等相关规定进行清算工作，并且需要筹划土地增值税的税收工作，这样将从根本上提升房地产企业的经济效益以及社会效益。

一、目前房地产企业土地增值税清算面临的挑战与对策

20世纪90年代，我国开始飞速发展房地产行业，并且随着房价的上升式发展，将会对房地产行业的长久稳定发展带来较大的威胁。在2007年，我国税务总局下发了《关于房地产企业土地增值税清算管理》的有关政策文件之后，改变了我国房地产行业土地增值税的计算方式，全面实行清算模式，这样做的意图在于使用土地增值税来控制和调节房地产行业的发展，在2013年，国家税务总局下发了《关于如何做好房地产行业土地增值税征收》的相关政策文件之后，将使得房地产行业土地增值税征收不断提升和规范。对于以上国家出台颁布的政策文件可以看出，国家层面非常重视房地产行业土地增值税的清算工作，并且要不断加强房地产企业对于土地增值税重要性的认识；其次，对于房地产行业以及税务部门来说，清算土地增值税的发展还处于探索阶段，需要在实际的工作当中找寻适合的发展道路，这样才能合理合法地进行纳税工作，防止出现多缴税以及偷税漏税等情况发生。

1.加强税务机关征收力度，提升对土地增值税的清算要求

在进行土地增值税清算工作时，需要国家层面对房地产行业进行控制和调节，并且要不断加强税收机关对此类税费征收的重视程度，提升征管力度，这样才能为土地增值税清算工作提供良好的发展环境，同时需要全面清算长期未清算项目，在进行项目清算时要提升监管力度。在此发展环境之下，大多数企业都不能够完整把握土地增值税政策，这样在一定程度上加大了土地增值税清算的风险。

2.土地增值税清算具有较大的复杂性以及特殊性

常规的会计计算与土地增值税清算具有较大的差别，比如在进行代建房方面，拆迁补偿方面以及住宅代收费等方面，对于以上方面的处理土地增值税清算具有明确规定，正确解读国家有关政策文件，将直接影响土地增值税清算的结果。由于该工作具有较大的复杂性以及特殊性，这也相应的对税费清算人员提出了严格要求。首先，税费清算人员需要拥有过硬的专业能力以及综合素质；其次，税费清算人员对房地产开发企业在开发过程中的相关流程和涉税业务要全面掌握；此外，税费清算人员要能够系统掌握相关理论知识并具备丰富的实践经验，这样才能使税费清算工作合理合法，并且能够充分应用国家相关法律政策，降低企业的税收负担。

二、房地产企业土地增值税清算工作中存在的问题

1.缺乏重视国家宏观政策

虽然房地产行业的政策都是按照当地发展情况进行调节的，但是却不能忽视国家对于房地产行业的宏观调控。在筹划土地增值税清算工作时，存在某些企业缺乏对国家政策的注重程度，只专注于地方性調控政策，这在一定程度上提升了纳税风险，严重影响企业的实际收益。因此，房地产行业应当重视国家宏观调控政策，这样才能正确掌握土地增值税清算工作的发展方向，并且取得一定的实效性，降低房地产企业的纳税风险。

2.缺乏重视土地增值税清算工作特殊性

常规的会计计算与土地增值税清算具有较大的差别，但是某些企业对会计核算工作与土地增值税清算工作缺乏正确认识，并且常常以常规的方式对待企业土地增值税清算工作，这在一定程度上额外增加了房地产企业的税负。正是因为企业忽视两者之间的差异性，将会忽视土地增值税清算工作的特殊性，相应缺乏对税费的充分考量，并且没有规划和处理企业财务状况，会提升企业的被动性。此外，较多企业并不具备专业的土地增值税清算人员，企业财务人员都不了解土地增值税清算的基本内容，这样降低了企业筹划土地增值税的能力，并且不能正确解读国家颁布的关于房地产企业土地增值税的相关政策文件，这样从根本上提升了企业的纳税风险。

3.缺乏专业的清算人员队伍

现阶段，由于我国对房地产企业的土地增值税清算工作刚刚展开，各地对清算标准的松紧程度把握不一，在清算方法上也存在一定的偏差，尤其是在非可售面积成本的分摊、资本化利息的扣除标准、开发成本的确认计量等方面存在较大争议。因此，一方面是各地税务主管部门在清算人员的配备上专业性不够；另一方面目前大部分房地产开发企业的财务人员日常工作中仅涉及到土地增值税的预缴问题，对于土地增值税的清算工作了解甚少，这就给房地产开发企业在土地增值税筹划和清算方面带来了较大的风险和挑战。

4.缺乏清晰的税收筹划与违法界线

纳税筹划属于国家法律允许范围之内的，但是偷税漏税就属于严重的违法行为。存在某些房地产企业在前期没有对土地增值税进行合理筹划，在进行税费清算时不能够正确认识法律风险，这样就导致房地产企业一味追求降低税费，采取恶劣的手段进行税费清算，相应加大了企业的纳税风险。

三、对于房地产企业土地增值税清算工作的策略研究

1.协调好国家层面与地方层面之间的关系endprint

未来的房地产企业发展将会长期处于国家控制调节之下，一方面，国家大力促进房地产行业的发展；另一方面，又要严格控制房地产行业的发展，避免出现市场泡沫情况。国家对于房地产行业的有效控制手段在于征收土地增值税，根据现阶段的发展现状可以看出，国家不会放松对房地产行业调控，土地增值税的征收清算工作将会长期存在。面对此发展环境，房地产企业需要正确对待土地增值税征收与清算工作，避免出现预缴土地增值税之后就忽视对清算的重视程度。此外，由于我国较大的贫富差距，导致较多地方的经济发展极其不协调，存在较多地区为了提升当地经济的发展速度，促进房地产行业的发展，就会在土地增值税上进行变通以及优先采取优惠政策。房地产企业需要协调好国家层面与地方层面之间的关系，并且正确解读地方性政策，坚决抵制不合理并且违法的土地增值税征收以及清算工作，并且从根本上降低房地产企业土地增值税的纳税风险。

2.重视土地增值税清算工作特殊性

房地产企业要重视土地增值税清算工作特殊性，该项工作属于系统性较强的工程，因此在进行土地拆迁工作开始直到完成房屋销售，每一个环节都会影响土地增值税清算工作。此外还需要使用专业的土地增值税清算工作人员，使其充分参与到建筑项目的各个环节，并且通过自身专业知识，正确解读国家层面以及地方层面对于土地增值税的政策以及文件，这样才能从根本上提升企业土地增值税实效性，提升企业的经济效益。此外，房地产企业还需要专门建立土地增值税管理部门，这样才能在各个环节都体现出土地增值税的重要性，尤其是对于比较大型的房地产企业和建筑项目来说，更应当将土地增值税作为企业发展的专业事物，这样才能在税费清算过程中实现税费降低的目标。

3.房地产企业土地增值税清算应当符合法律要求

国家在征收税费时具有强制性特点，存在某些企业与当地政府具有良好的合作关系，常常使用卑劣手段进行偷税漏税，提升了企业纳税风险。因此，房地产企业应当在国家法律允许范围之内进行土地增值税清算工作，并且需要正确解读国家政策以及地方政策，能够在前期合理规划土地增值税，这样才能有效提升企业土地增值税的实效性。

四、结束语

现阶段，房地产企业土地增值税清算面临巨大的挑战，需要处理和消除房地产企业土地增值税清算工作中存在的一系列问题，就需要在协调好国家层面与地方层面之间的关系，重视和正确解读国家宏观政策，此外还需要重视土地增值税清算工作特殊性，加强专业人员的选用与培养，在进行土地增值税清算时应当符合法律要求，这样才能从根本上保证房地产企业的经营效益，降低纳税风险。

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