浅析房地产行业的融资模式及相关财务管理问题

党瑜

摘 要 房地产行业作为资金密集型行业，资金成本的竞争优势是房地产企业提升竞争力的重要手段。由于住房关系到民生问题，政府根据经济的发展和房地产市场环境的变化会出台相应的调控政策，房企的融资政策和经营环境会受到相应政策的约束，因此房地产企业面临的融资环境较为复杂。本文主要对当前经济形势下房地产企业多元化融资渠道、企业科学融资决策及相应的贷后财务管理方法进行一些探讨。

关键词 房地产 融资模式 财务管理

一、房地产行业融资的重要性

从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。我国房地产行业开发建设资金来源同企业资金来源一样可以分为内部融资和外部融资。内部融资主要包含企业自有资金和预收款项，外部融资主要有债务融资和权益融资。

随着中国城市化进程的发展和城乡改善性居住需求，中国建筑业迅猛发展，房地产行业获取了大量经济利益的同时也积累了许多问题。房地产行业作为资金密集型行业，资金的融通贯穿房地产开发的全过程，资金成本的竞争优势成为房地产企业提升竞争力的重要手段。与此同时，由于住房关系到民生问题，政府根据经济的发展和房地产市场环境的变化会出台相应的调控政策，包括金融和消费环节，房企的融资政策和经营环境会受到相应政策的约束，使房地产企业融资环境趋于复杂，影响了企业的生存与发展。这要求房地产企业在当前经济形势下一方面要进行多元化融资方式的探索，扩大融资渠道，另一方面要加强企业的科学融资决策及贷后管理，降低企业的金融风险。

二、房地产行业的主要外部融资渠道

我国房地产行业的融资体系还不够健全，房地产企业的主要融资渠道仍是各种形式的银行贷款。银行信贷政策又受国家宏观调控的影响，因此探索并选择合适的融资方式是房地产企业必做的功课。目前，我国房地产企业的外部融资方式多集中于银行贷款、公司债、信托、股权转让等。

（一）上市融资

房地产企业直接融资的IPO进程进入资本市场面临法律问题、程序问题和市场准入问题，直接上市融资是绝大多数房地产企业不具备和无法等待的。因而，房地产企业可以通过购买上市壳公司后增资或定向增发，达到上市融资的目的。银行为有实力、有信誉的房地产企业的兼并重组项目，提供金融支持和金融服务。

（二）银行借贷

银行借贷是开发商最主要的融资方式，短期信贷可以作为企业的流动资金，在开发项目建成阶段，可以物业作抵押，申请长期贷款。除了传统的“信用+抵押”借贷外，房地产企业可以积极探索其他类型的银行借贷，如项目开发贷，以项目的全部权益和部分收益作为担保，向银行贷款；并购贷款方式，以并购项目的未来现金流为担保，向银行贷款。

（三）公司债券

公司债融资成本低，可以代替银行借贷达到融资的目的。目前，我国债券市场的债券类型按发行主体来分，主要有国家债、金融债与公司债三种。现阶段，房地产行业的企业债券发行量少，因此行业内发行企业债的空间还很大。同时，国家也支持资信条件较好的企业经相关部门批准发行企业债券。

目前，上市房地产企业发行企业债券应该由证监会审批，在证券市场上发行。其他发行企业债券由发改委审批，在银行间债券市场发行。为逐渐摆脱对银行借贷的依赖，房地产企业应该积极探索企业债券的融资方式。

（四）信托

信托是由融资方向信托投资公司申请，由信托投资公司依法制作信托计划，在社会上公开或定向发行信托凭证，集中社会闲散资金。信托因其丰富的创新空间以及制度和方式的灵活性吸引了越来越多资金需求方，已成为房企融资的新热点。信托可以采用多种方式进入企业，如直接贷款、股权投资、资产证券化等，政策相对宽松，审批流程较少，但信托成本相比银行借贷成本较高。

（五）PE私募股权投资基金和房地产投资信托基金

近两年，私募股权投资在我国发展迅猛，对企业融资起了巨大作用。大多数私募基金对拟投行业有一定的要求，也有一些大型私募股权投资基金倾向于投资一些具有上市发展潜力的房地产公司。房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，投资于房地产或房地产相关权益。房地产企业对于投资周期长、风险低的大型项目可以借助该种融资方式。

（六）借力民间金融机构和民间资本，丰富融资渠道

相关调查表明，受限于投资渠道、投资信息和专业投资能力，民间资本常缺少投资项目而将资金存在银行，造成资本闲置与浪费。房企在短期流动资金缺乏的情况下，控制好市场风险和法律風险的前提下，利用民间资本过渡，是资金融通的有益补充。

当前，房地产企业上市困难重重，商业地产项目贷款受限，房地产公司发债的信用、资质要求较高，政策性房地产项目贷款覆盖面较小。在现行的行业政策状况和融资环境下，对于大型房地产企业，首先应该以股权融资为优先融资渠道，大力发展公司债券，逐渐摆脱对银行借贷的依赖；借力民间金融机构，优化借贷市场环境；与住房抵押贷款证券化政策；房地产企业之间通力合作，共同开发，实现共赢。

三、房地产行业融资的财务管理要点

一方面，房地产企业要探索适宜的融资渠道，补充资金缺口；另一方面，利用财务管理和财务规划，充分挖掘内生资源，使融资决策、资金统筹、结算科学化，降低资金成本。

（一）融资决策的内控

目前，房地产行业财务从业人员水平参差不齐，缺乏融资管理人员，缺少科学的决策分析，对拟投资项目融资的时机、金额、方式等，缺乏整体考虑，盲目融资，造成潜在的财务风险。房地产企业在进行融资决策分析中应该考虑以下要素，以便确定融资渠道、数量、风险：

首先，在充分考虑内部融资的基础下，科学分析外部融资需求量。在企业现金流预测基础上，利用增加的资产和增加的负债进行资金缺口分析，充分考虑建筑企业的垫资和阶段性预售款项等负债变化所提供的企业内部融资量。通过内部挖潜，增加内部融资量，如采取降低固定资产投资、减少流动资金占用、改善盈利状况、降低股利支付主率等措施，增加内部融资量，加速资金周转。endprint

其次，在融资方案中考虑融资方的资金安全性，设计融资资金的进入和退出的交易结构，充分考虑融资方对资金安全的绝对要求，增强融资方案的成功率和可操作性。

此外，应该制订科学的审批流程以便形成科学有效的融资决策，规避风险。

（二）融资渠道选择策略

房地产企业的股权结构不同，企业的具体财务状况和经营模式有别，各企业可以根据自身的特点和发展方向选择最适合自己的融资方式。

企业受规模及投资方背景限制，抗政策性信贷影响不同。对规模大、资信好的区域龙头企业和具有较强国资背景的大型房企，可以选择间接上市增发股票、发行企业债券和通过银行信贷方式融资，取得低成本的开发资金。

其他各类房地产企业，除了传统的银行信贷外，可以向信托公司或私募基金进行债权融资，甚至可以以股权和债权组合使用的方式补充房企的流动资金缺口。以股权方式进入企业的信托和私募基金属于权益融资，因其无杠杆、财务风险小在优化债务结构方面有得天独厚的优势。因此，无论是有负债率考核指标要求的大型央企，还是本身负债水平较高的民营房地产企业，都对信托和私募基金产生了浓厚的兴趣，信托和私募基金将是各类房地产企业除银行借贷外资金来源的有力补充。

（三）资金管理

房地产企业在深受资金不足之苦的同时，流动资金的无效占用高、有效约束不足，严重影响资金使用成本和效率。一方面，投入的资金未能流回企业，如业内的空置商品房无疑大大占用房企的资金，造成企业资金的严重沉淀；另一方面，资金管理不善，一些房地产企业的管理人员资金意识淡薄，没有资金成本、资金价值观念，不能进行存量资金的集约化管理，造成资金的无效占用和资金成本上升。集中表现在内部管理松散，开发拖沓造成工期延长；缺乏售后管理，回款较慢，这些行为都直接影响房地产企业的现金流。有效地进行资金管理，将大大降低资金成本，成为房地产企业成本控制的重要环节。

首先，企业应该科学预测资金缺口，充分利用运营中产生的增量负债和增量资产的差额增加内部融资，倒挤外部融资需求。

其次，完善房地产企业项目的资金预算管理，包括企业资金预算、项目资金预算及期间资金计划。可以根据开发经营的需要，企业编制年度资金收支计划，综合每一个具体项目的资金流入和资金流出情况，统筹考虑企业资金收入和支出的峰谷及节点，为企业融资规模、企业资金平衡及调度提供支持，实现集约化管理，降低资金成本。在过程控制中，编制季度或月度资金计划，将资金管理贯穿于企业正常生产经营的全过程，实现资金的动态管理，增加资金的流转和使用效率，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控，充分利用项目的资金流入、流出节点灵活安排资金，增加资金的使用弹性。

再次，从资本运营角度强化内部资金控制。一方面，加强企业内部资金配置使用效率，在评估风险在安全边际的前提下将资金投资于高收益项目；另一方面，从意识上贯彻执行开发项目分期开发、滚动开发的理念，缩短开发周期，减少在建工程成本的资金占有和占用周期；加强应收账款管理，建立销售台账，定期核对账目，加大應收账款催收力度，保证销售资金回笼，增加企业内部融资额。

（四）转变经营方式

在当前房地产业面临众多机遇与挑战的形势下，市场上出现了不同行业，行业内不同企业间通过合作，共同开发的势头。这种从资金融通、资源整合的角度进行合作开发模式也成为未来房地产企业实现融资途径之一。同时，通过这种合作性开发模式，房地产企业资源整合，凭借企业战略发展转型的机遇，实现共同开发，互利共赢，有效降低企业风险。

房地产企业可以选择跨行业合作。根据资金的趋利性，资金总会向着利润高的行业流动，以达到资源的最优化配置，所以房地产行业可以与其他行业中的大型投资者合作，如石油、通讯、航空、制造业等，同时房地产企业还可以利用本身较高的行业收益吸引行业外的大批资金。

房地产企业可以选择与金融保险机构合作。保监会规定，保险机构每年可以从所收取的保险费总额中拿出5%进行不动产投资。保险机构充足的资金和资本运营要求可以与房地产企业专业的开发能力和较高的行业投资回报率进行资源嫁接，共同开发，实现共赢。

房企还可以选择跨企业、跨地区房企合作。通过联合竞拍等方式实现企业间、区域间的房地产项目合作，整合企业，节约成本、增强房地产企业的整体运营能力。

除上述方式之外，房地产企业可以通过探索进入行业细分市场，或者选择采用国家鼓励的行业新技术，充分享受地方优惠政策进行资金融通。例如，选择进入政府支持的行业细分市场，如保障房建设、装配式建筑等，充分享受国家及地方对于政策型支持领域所提供的专项贷款、发债、贴息等到资金政策。

2009年以来，房地产市场回暖及宽松的货币政策，使得大量信贷资金流入房地产行业。由于担心过量的信贷资金流入房地产市场或将造成泡沫，银行信贷对房地产业趋紧。因此，开发企业在政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，企业资金运作与管理无疑将是一项长期而艰巨的任务。

参考文献

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