打造房地产开发企业新管理模式的探讨

芮 舟

打造房地产开发企业新管理模式的探讨

芮 舟

根据中央部署，我国在今年5月1日进行了新一轮“营改增”改革，将房地产等四大行业纳入了增值税征收范围。“营改增”后，随之而来的是房地产税收现状也出现了重要变化，原来由地税单独负责征收的房地产相关税收转变成由国地税分别进行征收，进而必将促使原有的管理思维、现行模式、征管资源等产生重大的变革。本文尝试在营改增视角下，通过分析当前营改增后房地产行业税收面临的实际问题，提出以国地税紧密合作为基础的互联网+多维管理模式建议。

房地产 开发企业 新管理模式

一、当前房开企业税收征管中面临的问题

（一）缺手段，少信息

由于房地产项目开发周期长，涉及项目立项及取得土地、前期工程设计、建设施工、竣工验收、交付使用5大环节，而每个环节由不同业务部门承办，涉税信息往往难以取得，而“营改增”后，国地税在分别征收的过程中也还未形成有效的信息共享，造成税务部门仅能从申报表中收集信息，在取得信息方面处于不利地位。信息不对称造成税务部门难以通过对现有涉税信息分析应用及时提出在税源发展和税收征管中可能遇到的问题，难以查找税收征管中的风险源，无法为进一步及时、高效开展纳税评估、稽查工作提供方向，导致后续的纳税评估、税务稽查工作开展难度加大。

（二）缺管理，少经验

房地产开发企业体量大，项目多，会计核算复杂，税款金额巨大，需要有丰富经验的税务管理团队加以应对，然而长期管理房地产企业的地税部门退出了对房地产开发企业主税种的征收，国税部门则二十多年来从未对房地产开发企业进行过增值税征收管理，在过渡期间，无论国地税都难以对这类企业实行专业化、系统化、连续化的管理，导致税收征管存在漏洞，将可能影响税款的正常入库，造成税款滞后甚至流失。

（三）缺监控，少力度

很多部门对房地产开发企业的管理基本上都是事前管理，如建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证等证件不全就不能进行开发，无预售许可证不能进行销售。而税务部门的管理是一种事后管理，不会影响到房地产开发企业的立项、规划设计、施工、验收等过程，可见，税务管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门，在房地产开发过程中是最困难、最复杂、最容易出现问题的阶段。房地产企业偷逃税之所以成为一种比较普遍的现象与税务管理是一种事后管理的客观被动因素是分不开的。

（四）缺基础，少机制

“营改增”不仅改变了房地产企业的税收体系，而且在房地产增值税征收上引入了差额征收的新模式，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（除选择简易计税的老项目外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时支付的土地价款后的余额为销售额。同时土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要根据销售面积与可售面积的比例逐步扣除，导致以往税务机关熟悉的销售额根据开票情况自动导入申报的模式改为通过纳税人计算扣除后来确认，从而在一定程度上打破了“以票控税”模式，增加了对税源管理的挑战，为房地产税收征收带来一定风险。

二、实施房地产税收互联网+多维管理模式的建议

（一）加强组织领导，实现无缝对接

加强部门配合，建立良好的房地产税收管理秩序，需要建立以政府为主导、国地税为主体、部门之间紧密联系、相互协作、齐抓共管的税收管理机制。国地税机关应该在当地政府的领导下，利用多种渠道，采取多种手段，积极主动地与房地产相关部门进行广泛的联系，充分发挥部门优势，协同作战，综合治税，在信息采集、税源摸底、建立台账、税源报告、税源监控、分析预测、税法宣传等方面开展工作，有力地促进税收征管质量的提高和税收秩序的好转。

（二）形成完善制度，实现信息共享

房地产税收征管工作需注重内部和外部的信息沟通和反馈。对内，各相关科室和税务分局将所有房地产信息都定期反馈到房地产专业团队，并通过拥有权限的用户登录查询相关电子台账的方式，实现内部数据共享。对外，与房管、建委、发改委等单位签订了数据采集的协议，规定了数据采集的时间、方式等，通过各部门间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。

（三）深化项目管理，加强国地税共管

在实际工作中，重点推行项目跟踪管理，国地税分别建立房地产专业管理团队负责台账的建立以及专门应对房地产企业风险，一是跟踪了解土地利用规划、投资计划、出包合同或协议以及建设施工进度等情况。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用。房地产开发企业和建筑业统一管理，建立建筑业项目管理台账。三是跟踪了解商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，跟踪监控商品房的销售进度，监控商品房的存量变化。

（四）借力信息化，打造一体化管理升级版

国地税部门还可借助原不动产开票系统建立以信息一体化为支撑，国地税合作为主体，相关部门协作为辅的房地产大数据征管系统，达到减少台账、统一信息、简便核算、降低风险的目的，最终实现国地税信息管税。该系统应通过管理模块从房地产开发的起始阶段就提前介入，分阶段节点录入相关数据，实现信息管税。同时，也可以将增值税开票软件、申报系统等镶嵌到该管理系统中，实现房地产企业国地税一体化申报，国地税一体化管理的目的。

（作者单位：上海理工大学管理学院）

芮舟（1985-），上海理工大学管理学院公共管理硕士（MPA）。