对物业管理模式现状的思考

摘 要：本文试图通过对H小区物业管理现状的个案解剖，分析当前物业管理的现状及特点。H小区物业管理现状表明，当前物业管理模式存在主次体结构混乱、物业服务范围不清、市场竞争机制缺失、传统文明抑制物业行业发展的特点。从个体层次看，H小区的物业管理模式存在一定的不足，急需加强法律治区、成立相关机构相互配合及制约等手段，从而推动物业行业的发展和小区规范化治理的进程；从社会层面看，H小区属于我国当前中档小区规模，能在一定程度反应该水平档次小区群的物业管理现状，从而抓出我国物业管理的优劣势，以期发展。以H小区为例，分析当前同水平层次小区的物业管理模式，有利于我国现代化进程中有关和谐社会的发展。

关键词：物业；物业管理模式；业委会

自从滕尼斯的《社区与社会》提出社区这一概念之后，社区日益成为社会学的一个基本且重要的概念，社区治理则成为当前亟待解决的问题。我国住宅日益呈现网格化发展，商品房则成为我国住房的主要表现形式，物业行业也不断引起人们的重视。目前，国内学术界提出了三种社区治理的模式，即政府主导型的行政型社区、政府推动与社区自治结合型的合作型社区、社区主导与政府支持的自治型社区。而从微观来看，小区的公共服务都由物业公司接管，在这个过程当中，物业公司扮演着怎样的角色，又如何影响着小区的管理呢？物业公司在实施公共服务以外，是否对小区的包括政治、生活等方面有着影响呢？本文将通过对H小区的个案解剖，分析物业管理模式的现状及特点。

一、物业管理现状

（一）现状

随着我国现代化进程的快速发展，房地产已然成为我国的支柱性产业，而由房地产带动的物业行业也与传统物业相区别，表现出了更专业更具服务性的特点。由H小区的现状可得知，物业公司的服务领域基本囊括了业主生活的大部分，也就是說，物业公司基本掌控了小区所有的公共事务及部分业主的部分生活。我们从以下几个方面对物业公司的管理现状进行分析。首先是与业主对接情况，H小区共有11个高层住宅楼栋加一栋独立幼儿园，2000余户业主，这2000余户业主分摊到5个楼管员进行管理，平均每人管理400多户。物业公司分为安防部、绿化保洁部、工程部和综合事务部，与业主直接对接的楼管员便是属于综合事务部。楼管员会尽力熟悉每户业主的家庭情况，通过公司配备的工作移动电话、工作微信等方式与业主建立联系，以便在处理问题时获得更多有效信息；另一方面，楼管员还需扮演前台工作人员的角色，当前台人员接到业主报事，前台工作人员则需用对讲机通知其他部门处理该报事，事后再由前台人员电话回访，则算完成一件报事。综合事务部除了与业主直接接触的楼管员，还包括财务、文员。其次针对监管体系，H小区的物业公司基本上属于自我监管状态，自我监管的最大来源则是总公司的周检、月检及各项考核，缺乏第三方（业委会、物业协会等）的有力监管。综上，H小区的物业属于物业公司为主要导向、无政府参与、无业委会监管的管理模式。

（二）特点

针对H小区物业管理现状，该小区的物业管理呈现以下几个特点：

物业管理主次体混乱。物业管理本质上是业主行使共同管理公共事务，业主作为物业的所有人，应是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会等方式行使物业管理的权利。在我国物业行业的发展进程中，业主的权利逐渐被漠视，公共事务的管理权限逐渐由物业公司接管，使业主丧失对本小区管理方式的自由选择权以及重要事务的决策权。在是否允许商业进入小区宣传、小区公共设施的增减等方面，H小区的业主仍然无法行使自己的权利。近年来，业主逐渐认识到这些冲突矛盾，部分小区开始组建业委会，以平衡业主与物业公司之间的矛盾。

物业服务范围不清。由于物业公司几乎包揽了H小区所有的公共事务管理权，也会为物业公司带来更多附加的事务。H小区旁有一块政府规划用地需建变电站遭到业主反对，这一行为本不属于物业服务范围，但由于业主存在对物业公司极强的依赖性，导致业主将此事也交由物业公司处理，本是业主与政府之间的矛盾，转嫁到了物业公司。另一方面，由于物业服务范围不清，导致物业服务与政府公共服务相混淆，这其中包括以居委会为代表的政府公共服务与物业服务的交叉。此外，物业公司与房地产商之间仍存在责任不明的现象，从业主的角度出发，房屋质量问题第一时间联系的必定是物业公司，车位出租售卖第一时间也会联系物业公司，当物业与房地产商之间权责不明，必定会扩大物业服务的界限，也会使业主对物业服务的职责更加模糊。

缺失市场竞争机制。H小区的物业公司与房地产商为同一家公司，业主在购房时便已附带了物业公司相关合同，规定物业服务价格。购房时，小区并未能成立业主委员会，也就是在聘用物业公司时，只有卖方，并无买方，这种强行将房地产商同一旗下的物业公司附到购房合同，使物业市场失去竞争，对物业行业的发展也存在巨大隐患。另一方面，业委会的缺失，也成为业主无法与物业公司对话维权的一大障碍。

服务业与物业行业的关系。物业乃属于第三产业的服务业，由于国内第三产业仍处于发展阶段，加之我国文明进程中对服务行业的态度转变较慢，由千百年奴隶从事的服务业转变到今天服务业的正规化，都导致物业服务在发展路上必定充满荆棘。

二、小结

物业作为专业化的社区管理方式，要持续性的发展，必定有很长的路要走，通过对H小区的调研，总结以下两点：其一，由于我国“人情社会”现象严重，大都采取“缓”的策略，使得双方并不在同一地位上交流。无论是物业公司还是业主，法律始终是保障的底线。其二，小区成立业委会有一定的难度，也会牵扯出其他相关问题，但是只有业委会的成立，才能代表业主与物业公司商讨小区公共事务，两者协同制约。

参考文献：

[1]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题，2012（202）：2-14.

[2]钟丽.城市社区治理模式研究[D].四川大学，2007.

作者简介：

刘磊（1991—），女，汉族，重庆市南川区人，在读硕士，社会学硕士，单位：重庆工商大学社会与公共管理学院社会学专业，研究方向：应用社会学。endprint