物业管理在旅游业中的实践研究

孙欣璐++赵雷++李冬++丁艳玲

【摘 要】随着人们生活水平的提高，旅游已然成为大多数人休闲娱乐的主要方式之一，同时也存在很多弊端，物业管理作为新兴产业同样也有不足之处。因此，同为朝阳产业的物业管理与旅游业，两者的结合将会带来意想不到的效果，二者各取其長，以较强的协同发展能力带动经济发展。

【Abstract】Nowadays，with the improvement of people's living standard， tourism has become one of the main ways for most people to enjoy leisure and entertainment， but there are still disadvantages. Property management as a new industry， however， there are also disadvantages. So， together with the property management and tourism industry of chaoyang industry， the combination of the two will bring unexpected results. The two should take their own length， and promote the economic development with stronger coordinated development ability.

【关键词】物业管理；旅游业；可行性；意义

【Keywords】property management； tourism industry； feasibility； significance

【中图分类号】F590.63；F293.33 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）10-0046-03

1 物业管理与旅游业

1.1 物业与物业管理

1.1.1 物业

“物业”一词源自英语property，由中国香港传入大陆沿海内地，其直译为资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，经过多方研究，现已形成相对完整的概念。我国相关教材上所阐述的物业一般是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套设备设施及场地等。物业所辖范围可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按不同功能、不同权属分割为若干物业。物业包含多种形式，根据使用功能的不同一般分为居住物业、商业物业、工业物业、特种物业等[1]。

1.1.2 物业管理

我国《物业管理条例》上所阐述的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，当然，我国《物权法》中第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

1.2 旅游业

旅游业是指以旅游资源为依据、旅游设施为条件，向游客提供游历观光等服务的行业，又称其为无形贸易。在我国，旅游业主要指旅行社、旅游饭店、旅游车船公司以及专门从事旅游商品买卖等旅游商业行为的行业。而广义上的旅游业，除专门从事旅游业务的部门以外，还包括与旅游相关的各行各业。旅游作为一种新型高级的社会消费形式，通常是把人们所需要的物质消费、文化消费以及精神消费有机地结合在一起，以满足人们现如今生活水平的要求。

2 物业管理和旅游业的基本现状及各自存在的问题

2.1 物业管理现状、问题及原因分析

2.1.1 我国物业管理现状

物业管理行业是住房商品化、商业化及社会化的产物。由于房地产市场及物业服务的迅速发展，才有了物业管理行业的产生。而我国物业管理行业起步较晚，市场化程度较低，但由于城镇化的发展，使人们的居住环境迅速区域化，房地产和物业服务得以迅猛发展，物业服务对象由单一的住宅小区发展到商场、写字楼、学校、医院、机关办公楼等各类场所，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、园区环境绿化保洁、安全防护、业主生活服务等社会服务。但由于发展速度过快，各方面配套设施不完善、管理架构、相关法律法规不健全等问题使得物业发展受到阻碍[2]。同时各种物业服务公司的迅速崛起，易造成服务不专业、人员流动大、服务质量提升慢等问题，最终导致物业费收缴不上来，无法提供专业化服务，造成恶性循环。

2.1.2 物业管理存在问题及原因分析

第一，物业服务企业存在弊端。物业服务企业的迅速崛起，必然会存在许多问题，如企业内部使用资金不足，不足以支撑企业正常运作，更不要说为业主提供优质服务，物业服务费用的收取达不到要求及规范标准，造成企业亏空，难以维持甚至倒闭等；再者，由于物业服务企业的资质不同，一些资质较低的物业服务企业往往得不到业主的认可，而且有部分物业服务企业是依托于房地产开发企业而存在的，市场化较低。

第二，物业管理行业发展不健全。首先，政府在物业服务企业发展过程中起着至关重要的作用，但政府部门毕竟不是物业相关的专业团队，对物业管理的了解并不深刻，没有使物业服务企业发挥其作用，达不到政府预期的要求目标。其次，政府的管理体系相对于物业服务企业职能划分尚不明确，导致滥用职权，问题得不到有效解决等问题的发生。最后，物业管理相关法律法规不健全使得物业管理中的重大问题得不到解决，规定不明确，因此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道、缺乏法制的根本保障。

2.2 旅游业现状、问题及原因分析

2.2.1 我国旅游业现状endprint

改革开放以来，国内旅游市场虽然发展迅猛，但总体来讲，仍处于一种低消费、低水平、大众化的旅游状况。纵然旅游相关的基础设备设施及配套的服务项目迅速发展，但其发展速度仍不能适应国内旅游业发展的步伐，达不到國内旅游市场的要求。目前，我国关于旅游方面的服务项目大多为

走马观花式的参观型活动，其形式单调无趣，不能让游客

直接地参与活动，造成景点吸引力弱，旅客不愿长时间停

留；同时旅游质量相对较低，相关观光产品有待开发；目前国内旅游一般以学生等中、低档消费人群为主，而旅游度假村大多是为高档消费者提供服务的，中低档度假村供给相对不足[3]。

2.2.2 旅游业存在问题及原因分析

第一，游客的旅游活动形式多为走马观花式的参观型旅游活动，而文化体验型、物质精神享受型的活动相对较少，具有探险、考察、了解风土人情等定制型的特色专项旅游活动更是少得可怜，且一般游客会选择中低档的旅店宾馆等，食宿单一，消费水平也较低。

第二，游客选择的旅游地点多为国内热门旅游景区，知名度较高，旅游设备设施较为完善，如北上广深等经济发达地区，故宫、泰山、九寨沟、香格里拉等风景区虽交通不便但仍有不少游客慕名而去。游客一般以中近距离旅游为主，远距离旅游为辅；以大中城市和沿海地区为主，内地县镇为辅；游玩时间相对较短，一般在2～3天，不耽误正常学习、工作的“一日游”也十分常见。然而旅行社往往由于各种各样的问题而不能更好地满足游客的需求。

第三，谈及旅游，当然少不了住、吃、行、游、娱、购六个方面。改革开放以来，由于我国对旅游市场认知的不完善，使得对旅游服务设施的投资较少，造成旅游项目开发不完全，配套设施不健全等问题。从大方向上来说，外资主要投资在酒店宾馆等食宿方面，而在其他旅游配套设施项目方面的投资所占份额较小，发展不均衡。此外在景区的投资建设上，除部分国家指定的旅游景区外，外资均不能投资，导致景区内设施落后，环境卫生不达标，服务态度不好。

3 旅游业与物业管理相结合的可行性方案

3.1 委托式物业管理

委托式物业管理是指旅游景区酒店、海边别墅等除业主在部分时间自用外，统一将其他时间的住宿权委托给物业公司管理，业主获得红利的管理模式。这种物业形式的关键在于业主能够在业余时间获得客观的收入[4]。

3.2 俱乐部式物业管理

物业服务企业在给度假者提供舒适居住环境的同时，还要满足一些追求个性化的旅游度假者的需求，如开发高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、钓鱼俱乐部等满足业主娱乐的休闲娱乐项目。

3.3 管家式物业管理

他们既是物业服务管家又是旅程贴心管家，为旅行者提供细致又全面的一体化旅程服务，从行程安排、旅程向导到美食搜罗、生活帮手，甚至拍照摄影，全程为业主解决旅途上的一切问题。

3.4 大众化旅游式物业管理

家庭旅游、老年旅游等自费旅游群体，其消费水平处于中低档，而学生旅游大多数属于低档消费，基于这种消费趋势，物业服务企业可以建设中低档的旅游度假村来满足不同的消费需求。

4 物业管理在旅游业中的实践意义

物业管理在旅游业中的体现主要表现为对旅游景区的管理，合理有效的物业管理对于景区景点的保值增值，扩大景区知名度从而提高经济效益具有重要作用，推动旅游业的繁荣发展。

第一，发展景区物业管理能促进旅游业经济增长，产生直接的经济效益。旅游景点作为旅游业的物质组成部分，也是最重要的组成部分，对其进行合理的养护与保护，不仅能使旅游景点得到长久的运营，还能使其获得更好的发展，增强景点的自身魅力，吸引更多游客，带来巨大的经济效益，促进旅游业的发展。

第二，发展景区物业管理有利于提高游客的舒适度和满意度。游客对于旅游业的重要性正如小区业主对于小区物业办，旅客满意是旅游业发展的目的和动力，合理的景区物业规划管理可以提高旅客的舒适度满意度，促进旅游业的可持续发展。

第三，发展景区物业管理有利于增加就业，使旅游业发展壮大。景区物业管理水平的提高会为社会提供大量的就业岗位，有利于增加就业，扩大旅游业的行业领域和知名度，为旅游业发展提供充足的劳动力。

第四，发展景区物业管理有利于促进城市管理和环境保护。物业管理对景区的维护有利于促进文化遗产的传承和保护，对于发扬优秀文化促进社会稳定具有重要作用，当今社会对于环保的呼声越来越高，面对这一社会背景，物业管理应积极主动地适应政策需要和社会需求，建设环保景区，为旅游业长足发展提供助力。

5 结语

物业管理与旅游相结合是促进二者共同发展的有效途径。目前我国的旅游房地产处于起步阶段，中国旅游资源丰富，旅游房产多数建造于风景秀丽之地，借助了先天的自然优势，好的物业加上优质的人文环境，是营造时尚小区的重要元素，这不仅能使物业服务得到多元化发展，让更多业主体验物业服务的美好，还能促进旅游业的发展。因此有理由相信，未来几年我国物业管理与旅游业的发展潜力是非常巨大的。

【参考文献】

【1】涂志清.高校旅游市场开发在高校物业经营管理中的实践研究[J].现代交际，2016（07）：78.

【2】陈维民.“畅”游新体验——深圳市华侨城物业景区物业管理模式解读[J].中国物业管理，2013（02）：124.

【3】鲁杨.旅游风景区物业服务体系构建的必要性和可行性研究——以杭州西溪国家湿地公园西区为例[J].生产力研究，2013（03）：23.

【4】石国华.浅析我国物业管理的现状和发展趋势[J].全国商情（理论研究），2013（09）：145.endprint