地产+健康：房地产转型新方向

近年来，我国房地产市场库存高企，竞争充分，传统地产的销售额增速下滑，房企纷纷谋求转型，找寻增值途径。医疗产业与人民生活水平息息相关，在“健康中国2030”国家战略背景下，各大房企与其他投资者积极探索“地产+健康”跨界发展新模式：在保留原有租购并举的居住属性基础上，配之以健康服务，提升住宅品质，实现地产增值。健康地产作为产业叠加的新兴产物，能否成为传统地产突破现有瓶颈的灵丹妙药？

多重因素推动健康地产发展

居民医疗消费需求日益增长，成为地产升级的内生性动力

随着居民收入水平的提高，以及生态环境恶化与食品质量安全问题的频发，居民健康意识被极大唤醒。2015年，医疗保健支出占居民消费性支出比重由两年前的6.1%跃升至6.7%。医疗支付范畴从单纯的疾病治疗，向预防、康复、护理、养生等多元领域拓展，更多人群愿意为优质的医疗服务与昂贵的医疗技术支付溢价。医疗服务的提供场所，也由传统的大型综合医院，向基层和社区住宅延伸，这为房地产向医疗服务业跨界发展提供了广阔平台。

老龄化加剧推动人口结构转变，医养结合成为主要趋势

我国现处于快速老龄化阶段：2015年底，60周岁及以上人口达到2.2亿，占总人口的16.1%；预计至2030年将突破25%。同时，人均预期寿命提高与未富先老将进一步加重人口赡养负担。医养结合作为应对人口老龄化的重要国策，一直是房地产市场所关注的热点，养老地产备受投资者的青睐。

社会办医受政策影响日趋成熟，为地产转型提供落脚点

自2009年新医改方案发布实施以来，社会办医的政策思路逐步明晰。民营医疗机构的主动性得到了充分发挥，在社会整体医疗卫生资源中的占比快速扩大，医疗资源市场化逐渐成型，为传统地产转型健康地产提供良好的支撑与发展动力。

十二五期间，发展改革委、卫生部、财政部、商务部、人社部联合出台的《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》和国务院办公厅印发的《关于促进社会办医加快发展的若干政策措施》等政策，逐步放宽社会办医的准入限制，强调在调整和新增医疗资源中优先考虑社会资本，优化社会办医环境，为扩大民营医疗资源的供给注入了新动力。

健康地产投资市场风起云涌

传统地产商在积极探求增值途径。统计数据显示，截至2015年底，转型的50家上市房地产企业中，共有16家向醫疗健康领域发展。

保险机构进军健康地产，拥有品牌、资金和客户基础方面的显著优势，可通过开发与寿险产品相结合的养老社区，打造养老服务价值闭环，逐步展开在健康地产领域的布局。

控股集团型的多元化经营机构，拥有良好的融资和资金控制能力，能够利用旗下子公司的房地产开发经验，以及母公司的资源和资本优势，向健康领域发展。

境内外投资机构拥有充盈的资本、先进的技术和管理经验，不少先行者亦探索和国内地产开发商的合作，提供差异化的优质服务。

“地产+健康”的产业升级方向

早在2013年，国务院出台了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，对于健康服务业的范围进行了定义与分类，其中便包括了医疗服务、养老服务、健康管理与促进、健康产品研发、医疗人才教育、健康文化和旅游等多元化健康服务，为“地产+健康”产业升级提供了方向。

养老康复地产

养老康复地产以老年人口为目标客户群体，以满足老年人日常生活一般需求与特殊需求为目的，集护理、医疗、康复、物业管理等多种业态为一体，常采用无障碍适老建筑设计。主要服务包括老年人的康复护理、基本医疗、健康及饮食管理等。

养生旅游地产

养生旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区，康体健身和休闲娱乐配套设施完善，且居住形式具有时令特征。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等。

健康服务地产

在传统地产的基础上，引入社区健康管理，采用信息化技术实现全生命周期健康跟踪，辅以社区医疗、运动健身、居家养老等服务，是满足全龄医疗需求的综合性社区健康地产项目。主要服务包括健康管理、慢病管理、疾病早筛及诊疗等。

医疗健康产业城

医疗健康产业城是一种最广泛的健康业态，包括康、医、养、教、研、游。开发此种项目，可实现产业间的联动协同和规模效应，扩大服务范围，增强品牌影响力，拓宽和延长地产的价值链。产业城内置主要服务项目，包括供综合医疗、养生康复、健康管理、度假旅游、科教研发、商务会展和星级酒店等平台化服务。

健康地产投资市场风起云涌

进入壁垒

资本壁垒：医疗健康行业属于前期投资大、回收周期长的产业，需要良好的资金能力支撑。这对地产开发商的资金运作能力与资本实力提出了较高要求。

技术壁垒：地产开发商本身缺乏医疗服务管理经验和资源储备，需要找准专业化医疗运营方合作，并不断自建医疗技术能力。

市场壁垒：医疗健康服务的品牌与声誉，是优质医疗技术及成功案例长期积累的结果，也是客群选择服务的重要因素。地产开发商在医疗健康品牌的打造上面临瓶颈。

转型渠道

收购参股：地产商可通过收购市场中成熟医疗机构的股权，直接获取成熟的医疗技术和管理运营团队。该方式的难点则是优质标的的选取、收购方式的商定及谈判过程中的不可预测风险。

投资自建：通过自建，使健康地产拥有医疗服务，在实现住宅增值的同时，为医院输送稳定病患，最大化提高地产附加值。该方式对开发商来说，自主可控性强，缺点是医疗业态的催化成熟周期较长，前期投入巨大，且需要时间树立口碑。

合作运营：由地产商负责投资开发，同时与具有声誉的医疗机构进行合作，入驻的医疗机构负责运营管理医疗健康业态。该方式可实现“专业的人做专业的事”，提高运营效能，增加健康地产产品的含金量。

展望

我国健康地产仍处于初级发展阶段，鉴于民众对医疗资源可及性需求的不断增长，健康地产有很大开发空间，市场潜力巨大。

互联网医疗将成为未来健康地产发展的重点，地产开发商可着力建设社区医疗网络，应用惠及全民的智能化移动医疗设备和远程医疗技术，打造高效协作的数字化健康社区。endprint