千亿企业系列点评

丁祖昱

2016年突飞猛进的市场中，万达是千亿房企中唯一业绩下滑的企业，同比下滑33%。由于万达商业战略调整，在2015年提出轻资产运营模式，导致企业在2015年、2016年投资拿地上出现大幅下滑。

据CRIC监测数据，相比2014年耗资342亿元拿地，2015年万达拿地资金降至282亿元，2016年仅有145亿元。除此之外，2015年、2016年企业新增土地储备分别为1827万平方米、592万平方米，远不及2014年2699万平方米。企业投资力度突然降温，在2016年整体市场火热的情况下，万达的业绩不升反降，与其他房企的高歌猛进形成鲜明反差，是一家典型的战略转型造成的销售下滑的案例。

万达可以说是千亿房企中最有特色的一家，企业的开发销售与商业运营都占到比较大的比重，特别是近几年商业运营收入快速增长，最近三年租金收入复合增长率达33%。

万达最大的优势在于整体综合开发，是千亿房企中唯一一家业态布局中商办比重大于住宅的企业，这样一种模式特别受到地方政府欢迎，原来是一线和二线城市地方政府认可，近两年由于万达低价拿地原因，其模式更容易为三四线城市地方政府接受。但问题也同样出在这样的模式，原先的一线和强二线城市，即使有大体量的商业和办公，通过直接销售或改为类住宅销售，不影响整体的去化，但在三四线城市中，办公的去化明显受阻。好在商业是万达强项，规模效应使得万达的商业运营在国内房企中一枝独秀。

在2016年万达年会上，董事长王健林表示，万达服务业收入、净利润大于地产收入，2016年服务业收入占比55%，历史上首次超过地产，万达已成功转型服务业，不再是一家单纯的地产公司。我觉得这个逻辑不成立，他是基于万达地产业绩减少造成比重下滑来做的判断，谈不上进步，至少从地产角度来说，是比较明显的退步。

另外，万达产品2016年表现抢眼，相比万达广场来说，万达城得到各地追捧，文旅项目也遍地开花。除了最早投资的长白山、西双版纳稍有压力外，其他文旅项目取得比较好的成绩，万达在这个方面有其独特优势。

2017年，从战略角度，万达不能只是守住千亿，而是应该根据自身的实际情况更加积极应对。随着整体市场调控，万达反而有更多市场空间和机遇，可以在投资上更加积极，采取合作、兼并策略，进入更多的一二线城市，而不是如过去的两三年主要在三四线城市布局。此外，在产品线上应该有更多的创新，特别是万达城模式，应該开发2.0、3.0版本。

万达是一家非常优秀的地产集团，过去很多年都处于中国房企的领先行列。2016年的调整相信主要是基于战略上的因素，万达自身的团队、产品线及体系都决定了这家房企的基础和底蕴是非常深厚的。2017年是万达的选择之年，谈不上生存还是毁灭，但发展还是退步，将是放在王健林面前的选择题。endprint