盈石推出“存量改造城市机会指数”

随着土地供应持续收紧，盘活存量成为商业地产发展大趋势，吸引了不少企业投身其中。然而，选择哪些城市进入，往往成为企业面临的首要困局，行业亟待建立一个专业性衡量指标，用以指引企业选择更适合的城市进入。为此，盈石集团研究中心推出“存量改造城市机会指数”，对人口、消费、存量三大影响城市进入抉择的关键要素，进行多维度指标量化分析，构建人口机会指数、消费机会指数、存量机会指数三大分级指数，综合得出“存量改造城市机会指数”模型，旨在建立城市机会指数衡量指标，并通过模型对各城市进行比较，为企业进入城市提供指导。

人口机会指数

盈石集团研究中心通过对人口现状、城市商业竞争力、城市可持续发展三大影响人口未来发展的重要因素进行解构，建立人口机会指数模型。其中，人口系数反映当下人口质量及发展水平；城市商业竞争力系数反映城市对人口的吸引程度；可持续发展系数反映城市未来发展能力。

值得关注的是，城市商业竞争力系数和人口系数在各城市间存在较大差异，而可持续发展系数则差异较小，反映出城市未来将进入相对均衡化发展的阶段，城市间差距将逐渐缩小。

消费机会指数

盈石集团研究中心通过对城市消费基础、城镇居民消费能力、消费升级接受度这三大影响城市消费发展的重要因素进行解构，建立了消费机会指数模型。其中，城市消费系数反映城市经济实力对社会消费的支撑力度；城镇居民消费系数反映消费个体的经济实力及消费意愿；消费升级系数反映消费个体对更高层次需求的消费意愿增长趋势。

可以看出，排名前列的多为大城市，由于其对社会消费的支持力度更大，因而城市消费机会更大，同时其城市休闲属性也更为突出，人们更加关注消费品质，对消费升级的意愿更强。值得注意的是，一线城市在消费升级排名中均跌出前列，表明在高企的生活成本压力下，一线城市消费升级机会并不比二线城市更多。

存量机会指数

盈石集团研究中心通过对城市商业开发状况、商业老化状况、同质化状况三大影响城市存量发展的重要因素进行解构，建立了存量机会指数模型。其中，商业开发系数反映城市商业用地的开发力度及使用状况；商业老化系数反映城市的早期开发引致物业老化或业态老化的程度；同质化系数则反映城市商业竞争机会。

商业开发系数受城市土地供应及开发力度影响最大，空置面积大的城市表明高速开发已给去化带来一定难度。整体来看，华东地区城市商业老化系数相对偏低，因业态老化而获得的存量改造机会相对较少。核心商圈机会指标中，有12个城市超級商圈全部坐落在核心商圈，这在二线城市中几乎成为普遍现象，城市发展不均衡为存量市场带来了机会，同时也是这些城市所面对的极大的挑战。endprint